随意125342293
商业房产的回报率在全球都是比住宅高的。这是常态，一般会有5-10%的回报率属于正常。新买的时候，租金可能不会有10%，持有几年之后都会有这种收益率。
我有一个写字楼，十年后，租金回报率就稳定在我买入价格的18%左右。当然那时买的早，价格还便宜。但是就现在买也很容易超过5%。420万的商业房，正常的回报至少应该在20万以上，15万明显偏低了。再说250平米的两层门面房，均价要1.68万。这在二线城市也属于偏高了。商业房产的年限比较少，只有50年，这是一个，另一个商业房产转手费用比住宅高，还有商业房产按揭要求也比住宅高，要求自有资金不少于50%，按揭利息也比一般的住宅高一些。也就是说，首付的50%210万，实际上我们就可以得到每年超过10万的收益了，这15万的租金，似乎够不了资金和按揭利息成本。
另外一楼二楼的这种结构，本身就是对开发商利益最大化的商业户型，要是能做餐饮还好些。租金总能上来。要是不能做餐饮，商业门店二楼经营效益差 ，会影响整体租金。
作者的建议是不买为好。
大舟财经观
先说答案，不值得买。
一、从宏观层面来分析
财智成功曾经说过，自2018年起，房产将失去投资价值。就在2019年1月11日，李嘉诚在长江实业集团晚宴时对房价做出警示：“买了自己住没问题，但是买来炒千万不要，因为波动很大。”
香港房价很高，当然收入也比较高，但是从租金房价比来看，国内城市有过之而无不及。可以说香港房价未来要经历的波动，内地房价同样有可能出现。
这是从宏观层面做出的判断，毕竟世界上不存在只涨不跌的商品，如今的房价完全可以看成一只股票，用炒股的观点去看待，就可以得出更直观的结论。
今天420万元的商铺，有没有可能会降到300万元呢？如果降了，这个损失你能承受吗？
二、我们再从投资回报的角度来做进一步的分析
420万元，选择三年期大额存单利，可以轻松达到4.18%的年利率，还可以按月付息，这样一年能有175560元利息，比租金要高出2.56万元。
单纯看租金回报率的话，15万元的租金相对于420万元的房价，回报率只有3.57%，显然有点太低了。
商铺投资，租金回报率能达到6%以上才有投资价值，也就是420万元起码要达到25万元左右的租金水平才比较划算。能够达到6%以上租金水平，也要17年才能收回本金。实际上6%在当下是最低标准了，毕竟上涨空间已经不大，不能指望租金大幅上涨了。
真正有投资价值的年回报率应该达到8%以上，也就是12年左右就能收回全部本金，但是这样的商铺基本都被有门路的人买走了。
三、从实体店经营状况来看
网购已经成为趋势，性价比高，选择面更广，对实体店冲击巨大。
智能手机的普及，改变了国民的生活习惯，有事没事抱个手机，或玩游戏，或看视频，或看书看新闻，成为消磨时间的利器。在这种情况下，人们越来越懒，越来越宅，足不出户就可以网购，何必去逛街，实体店的生意自然大受影响。
四、从产能过剩角度来看
新的楼盘在不断推出，都会自带一批商铺，市场是有限的，需求没有明显上涨，线下的生意还在被网上不断分流，大饼越摊越薄，产能过剩已经形成，而且还在加剧，未来生意一定会越来越难。
五、从流动性来看
商铺过户成本非常高，至少在10%以上，也就是说今天你420万元买下的商铺，将来要出售的话，近税费就有可能高达五六十万元，这还是一分钱不加的情况下，找接盘侠的难度是极高的。最大的可能要么是没人买，要么亏本卖，亏损一百万也很正常。
六、从租金上涨的概率来看
现在房价上涨趋势已经越来越慢，已经开始进入有价无市阶段，租金上涨空间有限。未来生意一旦难做，租商铺的人也会减少，或者要求降租，这样租金回报率还会进一步降低。
七、从贷款角度来看
商铺贷款首付要50%，贷款利率也更高，一般7.20%左右，并且只能贷款10年。这样420万元的商铺如果贷款210万元的话，每月还款金额就高达2.46万元，一年就是29.52万元，租金不过刚够一半，还要再掏14.52万元才行。
综上所述，这是完全不值得投资的商铺，风险极大，不要考虑了。
财智成功
好的商铺看的是一个租金回报率，一个地段，然后在看看其他软性指标！所以我们第一步就是应该算一下你的这套商铺到底是不是值得购入，满不满足一套合格商铺的标准回报率！
商铺投资的第一要素：租金年回报率
420万的价值，年租金15万，我们先把你的420万当成到手价格来计算，那么一年的回报率为3.6%！是远远没有达到7%合格商铺的标准的！要知道目前的市场上理财收益都有3%-6%，如果连这都跑不赢，商铺投资的价值何在？况且还有风险！所以如果不满足这个回报率7%以上硬性条件，我觉得就是没有投资的必要！
对于你这套商铺的投资建议
我自己有两套商铺，回报率都是在7%以上，所以我建议你不要买！除非你能够做到让开放商的价格降下来，或者考虑将250平米的商铺分割成2-3间，分租出去，然后满足7%以上的回报率在进行考虑投资！
其他的注意事项
如果满足了所谓的投资租金回报率，那么其余的一些条件你也必须了解并且掌握清楚：
1.是否可以重餐饮，因为现在电商冲击非常厉害，实体创业里只有消费体验类和餐饮类还有很大机会的！所以能够重餐饮的铺子往往会保证你的出租率！
2.是不是包租的，还是可以自营的！千万不要买包租，分成的，要买能够自营的，因为包租分成协议里的猫腻太多了！
3.是不是一楼底商，沿街的，要知道商铺地段为王，如果是不是底商沿街，出租率会很低！
4.尽量不要买商城类的商铺，如果一定要买的话，建议买大品牌有实力的，否则容易变成空城！
所以综合来看，因为你这个商铺其实是二手转让商铺，投资的价值相对较低，而且420万还有可能不是到手价格，那么这样一比较的话，不但性价比非常低，未来的投资回报率也很低，收回本金可能需要几十年，完全不值得！
感谢⭐点赞和关注⭐。更多更好的逻辑期待与你分享！
琅琊榜首张大仙
如果你没有更好的投资渠道，我觉得还是值得买的！
分析一下吧。
购买房产一个最大的优势就是保值。一些有钱人还买住房投资呢，这每年都还没租金收益呢，别人买房产投资的目地就是增值赚差价，假如5年后，你的商铺涨到500万元，那么你不仅拿了75万的租金，还赚了80万差价。
现在经济形势并不好，投资实体经济风险也很大，而且实体经济的利润率也就在10%左右，风险和收益不匹配，划不来。
再说说股票市场投资，这个真不是一般人能玩得转的。讲个真实的笑话：我有段时间股票持仓亏了2%，显示我打败85%的网友！
所以，如果你没有特别靠谱的投资渠道，整个商铺还是很好的。
huaihua老周
我最反对投资商铺，首先它的回报率太低，年化仅合到3.5%，太低了，420万做正常的投资理财项目，年收益也在5%以上，每年收益也有25万左右，如果做民间房产抵押借贷和靠谱的私募基金，信托等金融投资，年收益在10%左右，每年有40多万元收入，收益远高于商铺投资。另外做投资的经常调侃说:一铺毁三代，①商铺受地理位置丶城市规划建设等外界环境影响很厉害，市政建设一围挡一年半载开不了张，损失更大。②存在出租空置期③变现困难，无人接盘。所以投资巨大，一定慎重。
AA梦想起航AA
我也是刚买了一个商铺，小区的次入口，不远处有个幼儿园和公交总站，一楼144平米，253万，不能做餐饮，大概能租个14万，有价值吗？
影子牛78259192
我也有一个商铺，不过在06年买的，那时候这里房价两千一平米，这个商铺其实是原来临街的住房，四千一平米，一共花了十二万不到，其实当时好一点的地段也就这个价格，而且是新的，直接就是商铺，但是当时一个是不了解价格，还有一点就是总价便宜，别的地方面积大，买不起。当时也就租个五六千，回报率一般。前几年拆迁了，原地返还，一比一，现在应该五万一平米，算下来一百六七的价格，租金五万上下，不过问的多，面前没租出去，要是按现在的价格其实没有投资价值，当年要是没买，这个钱也就不是钱了，现在的租金看当时的投资还是可以的，以后给小孩改善改善生活吧，相当于一个普通人的年收入呢。地点是一个沿海四五线县级市
375C157049943
商铺二层不能买，一层买不位置都会闲置，别说层了，所以租金低，商铺必须是地段，最好，才会长期持有，你这个租售比都不行，现在租出了，以后别说长租金，长期空置也有可能，所以不见意买，想就买城市核心区必须一层临街的，反租或商场里的见意不要动，至少租金开始也要百分之五才行，随着时间越长会慢慢长，这样商铺才会有投资价值，每个城市都有百分之五的好街铺，个人买到了，很少出卖的，因为好的铺年年有现金流，年年租金会长些，租金长，商铺的价值也会长，投好了比什么投资都稳定，受意。
坚强239530073
商铺表面上投资回报短期看是慢些，可相对风险小些，高收益的哪个没风险，放在一个长周期去比较时商铺投资收益还是挺高的，保值、增值、稳定的租金现金流这都是实实在在的。长期投资后（10年）商铺的租金回报惊人，2~3年或是4~5年回本的是什么利润，没长期投资过的人肯定不明白这其中的道理……
黄金力量
刚特渠在市中心买个172万28平方租14.4万，给完钱就收租了，有没升值空间不好说，但是可以看到近五年不会有空置的可能，租金也不会降的好铺，自己估计也能卖240万，但是暂不舍得卖。如果能卖240万出手吗？
