撰文=徐三刀
西安市城市发展板块不均衡，甚至于同一板块也有东西南北之分，一街之隔，价值差距很大。
在分析西安楼市各个板块的成长性之时，很容易陷入以偏概全，全盘肯定，或者全盘否定。对于各个板块的分析，应该在建立的对比之上，通过价值梳理，再次进行细分。
那我们究竟如何看待2019年楼市？一定要分清楚“产业热点”，还有“概念热点”，何为概念热点？典型案例曲江二期CCBD&QCIC；何为“产业热点”？锦业路CBD、高新三期CID。
因此，我们将四个热点区域进行剥茧抽丝，来进行置业建议，与大家一同讨论！
＞备注：港务区目前在售楼盘概览
关注一：港务区—奥体中心板块
奥体中心，是目前西安楼市最大的“概念热点”，西安官方在各个文件之中反复强调全运会是“重中之重”，是西安重点工程，给予各方面的支持。
但截止目前为止，官方还没有启动全运会宣传，在2021年全运会启动之前，省市两级启动宣传，国际港务区立即成为全省焦点。
国际港务区楼市一直存在一条暗线：港务西路。这恐怕是西安楼市很少提及的一点，一东一西，生活情境大相径庭！
港务西路，以西拥有大片低密度住宅用地，以东拥有大片产业用地。从产业来衡量，东部发展较快；从人居环境来看，西部比东部更好。但如果不了解，很容易将奥体中心板块价值放大，视为激活整个港务区楼市，实则不然。
简单来说，港务西路以西，普遍低密度用地，加上奥体三大场馆及配套商业，未来可能发展成为“小曲江”，缺少人流；港务西路以东，港务区管委会、迈科金融小镇及写字楼集群，也有可能发展成为“小经开”，车流量大。
目前，港务区楼盘有：绿城·西安全运村、高新枫林九溪、华润置地未来城；港务西路以东，有广汇·汇悦城、绿地璀璨天城、华南城·华誉公寓，区域房价大致公寓价格9000元/㎡，毛坯高层价格9000-10000元/㎡，精装高层在11500元/㎡。
按照过去济南、沈阳全运村发展轨迹，尽管城市经济羸弱不堪，在全运会举办的那一年楼价都有大幅度上涨，可以预判2021全运会举办，临近全运会板块极有可能价格上扬，值得关注！
＞备注：沣东目前在售楼盘概览
关注二：沣东—大西安新CBD
2018年沣东新城在土地市场表现的并不积极，但这并不妨碍沣东新城价值认知，可以说，截止目前为止，西咸新区发展重点还在沣东新城，世界五百强最多，品牌房企最多，房价最高！
沣东新城与高新区紧连在一起，如果企业不想进入高新三期或者鄠邑区，最好的选择就是沣东新城。而且沣东新城招商引资政策优惠力度较大，企业总部落位西咸，首选沣东。
但沣东新城必须要将各板块划分清晰，目前沣东新城只有大西安新中心板块、三桥现代商贸板块、昆明池生态旅游板块启动，沣东新城规划“一轴两带五板块”，还有两个板块没有启动，后劲十足。
目前，沣东新城在售项目有中南上悦城、阳光城壹号、蓝光公园华府、君合天玺、中建昆明澜庭等，产品多为高层、洋房之类，偏重于刚改。毛坯高层均价在9500元/㎡起步，高层精装均价1.2万/㎡，精装洋房在1.4万/㎡起步。
2018年沣东新城土地出让仅排西咸第三，少于秦汉新城、沣西新城，这直接导致沣东新城“供不应求”，房源始终处于稀缺状态。
＞备注：航天城目前在售楼盘概览
关注三：航天—“黑科技之都”左膀右臂
一贯思维，航天城很容易被视为“尴尬”，景观不如曲江（一期），科技不如高新，人居不如浐灞，缺乏城市位置。但航天城却是唯一将科技、景观、人居融合在一起的城区。
其一，科技上，有航空研究院所、无人机、京东总部；其二，景观上，有星河公园、中湖公园、揽月阁、樊川绿化带；其三，在人居上，融创，万科，康桥，富力，红星，都已经进入，虽然聚集还不明显，但低密度土地的价值，不可忽视。
尤其是地铁4号线贯通之后，航天城在交通条件上得到改善，打通了航天城、曲江新区、碑林区、新城区、未央区、经开区等板块，直抵北客站，其价值不亚于地铁3号线对于科技路、浐灞城市空间二次开发。
但遗憾的是，地铁4号线却没有迎来楼市欢呼，地铁3号线开通前后，全城对于沿线物业价格看涨的情绪爆棚，地铁四号线却积极性不高。但恰恰是这一点，让航天城更值得投资！
目前，航天城项目有：西安康桥悦榕园、融创揽月府、万科·公园大道、科为城墅、卡布奇诺国际社区、大华锦绣前城星河9号等。房价大致如下，毛坯高层9700元/㎡起，精装高层12000元/㎡起，毛坯洋房14000元/㎡。
地铁开通之后，一般物业涨幅都在25%以上，甚至于更高，但地铁四号线对于航天城物业价格的刺激却微乎其微。关键原因，不在于地铁4号线价值不高，而是限价政策+楼市低潮期！
随着时间推移，地铁4号线对于沿线物业的影响力，将逐步释放出来，价格增幅也会变得越来越明显。
＞备注：浐灞欧亚经济论坛核心区目前在售楼盘概览
关注四：浐灞—欧亚经济论坛核心区
关于浐灞，我们做了大量的分析和类比，必须强调一点，浐灞最核心的地段就是“欧亚经济论坛综合园区核心区”，也就是总部经济区、金融商务区、世园会板块。
其一，总部经济区，产业为主，人居为辅助，目前腾讯、亚马逊等都已经进入，政府批复了大量的商服用地，集中体现为LOFT产品大量供应，政府希望大量青创、互联网人群能够进入。
其二，金融商务区，金融商务区几乎占据了多半个浐灞三角洲，与使馆区挤在一起，虽然金融商务区、使馆区始终没有下文，但这并不妨碍金融商务区打造高端酒店集群、会议经济。
其三，世园会园区，算是浐灞的一个增长点，6470亩建成公园区，还有100万方丝路国际会展中心，产业嵌入，却没有概念。这恐怕是浐灞区域开发失误之处，竟然没有概念，只有投入！
因此，三个园区组合在一起，就构成了“欧亚经济论坛综合园区核心区”，目前楼盘有：自然界、远洋合能·枫丹唐悦、旭辉·公园大道、世园大观、万科·悦湾、绿城桂语江南、中南樾府、世园大观、紫薇花园洲、御锦城等。
在浐灞六大园区之中，这里是雷打不动的核心区，也是浐灞发展的核心板块。房价大致如下，LOFT公寓12500元/㎡起步，毛坯10500元/㎡起步，精装高层12000元/㎡起步。
区域分析，简单结语
买房一定要记得：如果没有产业，一定要看概念，如果没有概念，一定要有性价比，如果什么都没有，那就一定要再重新选择。
2018年初，我们撰文《2018年要抄底！值得关注的五个区域！》，在不考虑政策和管理因素之下，我们认为这五个板块值得抄底：全运会板块、灞渭三角洲、秦汉兰池大道、沣西新城核心、咸阳三号桥为五个抄底板块。
截至目前，只有“灞渭三角洲”令人失望，万达城无故消失，而后，失而复得。大型房企如金茂、佳兆业、碧桂园、新城、金科、华远、恒泰进入，除了碧桂园、华远热销之外，其他房企始终按兵不动。仅有一个项目消息不断，就是佳兆业王家棚城改。但因为兴正元、佳兆业各执一词，让这个区域变得扑朔迷离，“城改之王”竟然深陷西安城改，王家棚二次招商引起全国舆论关注。
记得，一定不要被“产业”两个字忽悠，高新区的高精尖与泾渭新城的重工业，有云泥之别，高新区二手房最高单价7万/㎡，泾渭新城新房普遍8千/㎡。
记得，一定不要被“新区”两个字唬住，高新、经开、曲江、浐灞无一不是从“城市郊区”转为“主城核心”，拿“时间换空间”，折腾自己换取未来高增长。
城市发展只有四个要素：人口、资本、技术、土地，缺一不可，哪个城区的高精尖人才聚集度高，哪个城区的楼盘一定是未来价格最高。但高新区门槛已经不低了，与其在高新区孤注一掷，反而不如在这个四个潜力版深挖！
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