日本智庫發出警告：1800個市面臨消失！中國人還要去搶房嗎？
說起東京地產，“泡沫破滅”“一蹶不振”是經常用到的詞彙。東京的房地產價格指數，從1990年左右的頂峰時期到現在，下降了約7成。日本經濟“失去了20年”也被認為與房地產泡沫破滅有關。
然而，2013年以來東京房地產市場出現明顯反彈，房子再次成為眾多投資者競相追逐的熱門資產，東京也頻頻被機構投資者列為亞太區第一、全球前三值得投資的市場。
與之對應的，就是各國買房者奔赴日本購房。最近，一篇講述中國人赴日買房的文章就引發了很多人的討論。
文中有人為了孩子的教育買房，有人為了土地終身所有買房，但更多的是為了投資、房生錢而買房。後者大多購置了小型房產進行出租，或做民宿，沒想到，隨之而來的卻是安全事故頻發——
有女生差點遭遇房東性侵；大阪兵庫縣一家民宿的行李箱中發現一顆女性頭顱；不堪陌生人侵擾的當地人堵鎖眼、報警、甚至上街示威……
2018年6月出臺的《住宅宿泊事業法》(民宿新法)將出租、民宿的路子堵死，許多人只得賠錢拋售。一位北京人在東京河湖區花一百多萬人民幣買下一套兩居室，他打通了房間，重做了裝修。沒想到一年還不到，新法規一出臺，他就收到了管理公司的警告，最後賠了60多萬人民幣才將房子脫手，這還不包括負擔的稅收和裝修成本。
大部分赴日買房的中國人在先賺後賠的變化下，開始彷徨無措，不知未來日本房地產市場到底將走向何處。
日本房地產的真相到底如何？日本的經驗又能給我們什麼樣的啟發？
文| 徐遠北京大學國家發展研究院教授
本文為瞭望智庫書摘，摘編自《城裡的房子》，中信出版集團2018年12月出版，原標題為《東京地產：“泡沫”沒有告訴你的故事》，文章有刪減，不代表瞭望智庫觀點。
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東京有三層
說到東京，其實可以有三層相差很大的概念：東京都市圈、東京都和東京特別行政區。這三層東京概念差異很大，人口密度和房價也很不同。為避免討論中的混亂，先釐清這三層概念。
（圖為東京市區圖源：視覺中國）
東京都市圈，又稱首都圈，以東京市區為中心，半徑80公里的區域內，東京都、神奈川縣、千葉縣、崎玉縣等一都七縣共同組成了東京都市圈。圈域面積3.69萬平方公里（相當於2.25個北京），約佔日本國土面積10%；人口總數4378萬人，佔全國三分之一以上，創造了全國40%的GDP。
東京都，相當於我國的省，轄區包含東京特別行政區（位於東京都東部）、多摩地區（含西部多山地區、中部很多小城市及村落），以及伊豆諸島、小笠原群島等島嶼地區。
東京都佔地2190平方公里，相當於北京市區面積的1.6倍，人口1316萬，是日本47個都道府縣中人口數最多的，人口密度為日本全國的18倍。該區域GDP為95萬億日元（約合人民幣56849億元），人均GDP相當於日本全國的1.7倍，上海市的4倍。這裡擁有全球流量最高的鐵軌系統和通勤系統，賦予了東京都強大的人口虹吸能力。據統計，東京都日間人口數為1558萬人，每日有約240萬人交通往返。
東京特別行政區（原東京市），位於東京都的東部，包含23個特別行政區，佔地619平方公里（相當於1.4個海淀區），人口更為稠密，共有938.5萬居住人口，人口密度為15162人/平方公里。在世界範圍內，這個區域的人口密度都是很高的，僅次於中國澳門、摩洛哥、曼哈頓島等地方。
在東京特別行政區的23個區中，中心6區包括千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區。這裡是東京的核心區，是東京的最繁華地段，日本的皇宮就位於千代田區。這六個區佔地面積86.9平方米，總人口130萬人，人口密度1.5萬人/平方公里。其中千代田區由於是皇宮所在地，人口密度較低，只有5000人／平方公里，拉低了6區的平均密度。
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位置、位置、位置
東京各區域之間差異很大，而人口的流動是區域之間差異的集中體現。
2010—2015年，日本全國的人口總數從1.28億減少到了1.27億，減少了0.78%。然而，同時期的東京地區的人口卻是增加的——東京都市圈、東京都和東京特別行政區的人口增速分別為0.72%、2.58%和4.87%。其中，位於東京中心的港區、中央區、千代田區和澀谷區的人口增速均超過10%。
根據東京都政府預測，這種人口向東京中心區域集聚的趨勢將長期持續。港區這個佔地約20平方公里的地方，2017年3月的人口數達到25萬人，在過去22年間增長72.9%。
人口的湧入，與東京城區的房價上漲相互驗證。
2013年1月至2017年7月，東京中心6區中70平方米大小的房屋，單價從每平方米4.4萬人民幣飆升至6.2萬人民幣，漲幅超過40%。
東京的區域差異，決定著東京房價要分區域來看，不能一概而論。
即便是在核心的23個特別行政區內部，房價差異也很大。以70平方米大小的房屋的價格為例，東京中心6區與西南6區，以及西南6區與東北11區之間，房價長期存在1000萬日元（約合人民幣60萬元）左右的差距，價差相當於城區均價的五分之一。2015年到2017年，這種差距被進一步拉大，中心6區與西南6區的差距達到2000萬日元（約合人民幣120萬元）。
作為對比，其他大城市如名古屋市、神戶市的70平方米大小的房子出售均價自有數據以來，價格穩在2000萬日元（約合人民幣120萬元）的水平，近年來也並沒有隨著東京房價上漲而上漲，價格相當於東京中心區房價的30%，甚至要更低。
東京房價印證了那句關於房地產的著名論斷：三件事情最重要，位置、位置、位置。
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去中心化的失敗
值得注意的是，雖然日本政府致力於去中心化、重振其他地區經濟，但是仍然無法阻擋人口向東京聚集。
20世紀70年代，日本政府就曾提出將太平洋沿岸帶功能向其他地區轉移，但這項計劃只是暫時性地阻止了人口向東京流動，後來因為轉移地區難以實現就業，吸納人口自循環，用的是政府支出進行基建，效果並沒有持續。而後幾十年間，日本出臺了多項去中心計劃，卻都一直不慍不火，效果不佳，逐漸淡出討論的範圍。
2014年一份智庫報告指出，如不採取措施，日本將有1800個市面臨消失的命運。同一年，日本首相安倍晉三再次將區域重振提上日程，公佈了稅收等一攬子優惠政策，並在2015年給予了4萬億日元（約合人民幣2400億元）的地區振興財政預算。
但此舉效果依舊不佳，各級政府激烈反對，截至2016年年底，僅12家公司重新轉移了總部所在地。在2017年的財政預算中，更是隻字未提去中心化、刺激地區經濟等議題。
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東京房價的構成
一般而言，放假包含地價、房地產稅費、建築開發成本、開發利潤等幾部分，東京的房價也不例外。在日本這樣的競爭市場，開發利潤隨著成本項加成，因此房價隨著前三個成本項目而波動。
1.土地規劃
看土地價格，先看當地的土地規劃。
回顧歷史，東京的土地規劃其實經歷了一個變化的過程。日本在20世紀80年代經歷了房地產泡沫，其中一個重要表現是當時隨著地價的不斷上漲，土地所有權與土地用途不斷集中。當時，東京60%的土地其實是歸3.2%的大戶業主（即擁有2000平方米以上土地的個人或公司）所有，這些業主主要為大型企業或財團。他們購買土地的方式主要通過銀行貸款，當時日本寬鬆的金融環境以及日本央行長期的低利率政策為他們加槓桿提供了溫潤的土壤，於是他們不計後果地融資圈地，建造寫字樓或購物中心。
1972—1990年，東京中心區辦公樓的樓面面積上升了74.3%，最終導致辦公樓供給過剩。
（圖為東京辦公樓群圖源：視覺中國）
日本房地產泡沫破滅後，地價開始大幅下滑。購地企業屯著大量閒置的辦公用地，面臨巨大還貸壓力，導致銀行系統開始出現大量壞賬。壓力之下，政府逐步放鬆對樓市開發的限制，調整土地規劃政策，讓私人部門更加積極地參與到城市規劃、建設中去，以振興經濟，最終有了2002年《城市復興法》的出臺。
《城市復興法》讓土地分區變得更加容易，也讓私人部門的參與更加積極。在商業用地區，房屋用途幾乎可以隨意指定——只要土地所有者能夠提出修改方案，讓該區域2/3的所有者都同意，那麼土地用途就能改變，這大幅提高了政府主導的土地分區的效率。
2003年，隨著放鬆建築物外觀結構規定、允許提高容積率這兩項政策的出臺，東京地區出現了樓層更高、樓間距更窄、容積率明顯提升的建築。這一連串的政策直接提升了東京的土地供給水平。在以前沿海的工業用地區，大量的高層公寓拔地而起。
有意思的是，隨著限高政策的逐步取締，位於千代田區的皇居所在地，也難逃被高聳入雲的大廈包圍的命運。按理說皇居是日本歷史的重要象徵，且日本皇室還在政治生活中發揮著一定的作用，皇室建築應該受到保護。但是，相比之下，增加土地供給、滿足市場需求的力量似乎更為強大。最終，與皇居所在地一街之隔的，是超高層建築聳立，並不斷修建、增高的丸之內商業街。
寬鬆的地產開發環境，加上日本土地的私人永久所有屬性，讓土地所有者有權自由處置、出售、出借土地，或者自由地推倒重建，而開發商、政府均無權干涉。這也使得東京房屋修建率極高。2016年東京14萬戶新建住房開工，而美國紐約州同年的新建住宅套數僅3.4萬套。在東京市區，建築工地幾乎隨處可見——常常可見在高樓間狹小的空地上，或者摩天大樓的頂上，在施工。
2.土地價格
在東京不同區域之間，住宅用地價格分化明顯。2004年以來，東京都住宅用地的平均單價在每平方米50萬日元（約合人民幣3萬元）上下微幅波動，而東京23個特別行政區的住宅地價波動較大，漲幅也較大。以東京中心三區平均住宅地價為例，2013年以來這三區住宅地價持續上漲，千代田區住宅地價4年累計漲幅為33%。
中心區的地價上漲，與人口向此聚集以及土地供應有限有關。即便是盡力增加建築高度，從而增加有效供地面積，還是不能完全滿足需求，導致價格不斷上漲。
日本全國的土地價格差異也很大，並且漲跌互現。漲跌區域最明顯的區別在於是否在交通、商場的行走半徑內。
根據日本國土交通省公佈的數據，東京核心區住宅、商業用地在近四年累計漲幅超過25%，年均同比漲幅超過6%。這些區域地價的持續上漲與日本經濟變好、辦公樓空置率低、需求走強有關。
3．房地產稅
如果在東京購買一套5000萬日元（約合人民幣300萬元）的房產，獲得房屋及其所佔土地的所有權，加上中介費、不動產購置稅及印花稅等稅費，購房人需支付的款項實際約為5229萬日元（約合人民幣313萬元）（如表12–2計算）。其中，購置稅占房款的4.58%，不動產稅佔1.4%，市政建設稅佔0.3%。同時，對於不動產稅和市政建設稅，每年徵收一次，每3年對稅基資產進行一次重估，對土地、建築物等均徵稅。
不論購房者是否擁有日本國籍或者是否居住在日本，這些稅費是都需要繳納的。雖然購房者在買房後每年繳納的額度總共為重估價的1.7%，似乎並不是很高，但是如果做一個測算的話，結果就不大相同了。將這套價值5000萬日元的房產，按“3000萬日元（約合人民幣180萬元）建築+土地”的不變重估價折算70年，折現利率為日本主要銀行貸款利率（1%），則不動產加上市政建設稅的總額折現價約為2560萬日元（約合人民幣153萬元），直接將這套房產的實際支付款項提高了51.2%。
由此可見，在做地產的跨國價格比較時，房地產稅的影響不容小覷。
表12–2東京購買房產實際支付價款及每年稅收支出
日本的房地產稅政策是由中央政府決定的，但對資產進行評估，以及對房地產稅的徵收都是由日本地方政府來執行。通常，地方政府拿走52%的稅收收入。房地產稅的稅基並不是業主收入，而是資產重估價。隨著日本經濟下行，業主失業或由於資金緊張而不能繳稅的情況時有發生。此時，業主通常將償還抵押貸款的義務排在繳納不動產稅費前面。遇到這種情況，地方政府通常會適當減免業主負擔，或者直接從業主儲蓄賬戶中扣款。
4.建築開發成本
日本新建房屋的定價通常是基於購地成本、建築成本、銷售利潤三項相加。2012年以來日本的建築成本一直在上升。2016年日本建築成本平均為19.7萬日元/平方米（約合人民幣1.18萬元/平方米），部分推動了房價上漲。建築成本跟房屋類型相關。2016年，酒店、餐廳等建築成本平均為33.9萬日元/平方米（約合人民幣2萬元/平方米），同比上漲29.4%，漲幅更大。
建築開發成本的上升是多方面因素造成的，行業內勞動力缺口大、人工成本快速上漲是東京地區建築成本上升的主要原因；全日本範圍內對酒店、2020年奧利匹克場館修建的需求也推動著建築成本上漲。另外，原材料價格的不斷走高，在未來可能會進一步推高建築成本。
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東京住宅市場現狀
隨著東京地區，特別是市區、中心區房價近年來的持續上漲，普通家庭收入很難跟上不斷上漲的房價，需求群體，特別是25-44歲年輕人群的買房意願不斷下降。與之相應的是租房需求的穩定增長，特別是在東京城中心、公共交通便捷的地方。
根據日本總務省的測算，東京流入人口中，有90%的年齡分佈在20-29歲之間，而兒童和64歲以上的老人則持續流出。持續湧入的處於工作年齡的年輕人，為東京租房市場創造出穩定的需求。
從房租供給端看，金融危機後東京地區平均每年新增14萬套的新房供給，其中約50%的新房是用於出租的。2015年，安倍政府提高了遺產稅稅率，其直接的結果是讓大批富人競相投資高層公寓用於出租。因為高層建築單位房間所佔土地的估價稅基大幅低於低層豪宅，進而大幅降低了遺產稅的徵收稅額，所以很多投資者選擇投資高層住宅用於出租，以規避遺產稅。日本央行在2017年年初的一份區域經濟發展報告中，指出規避遺產稅、尋找更高資產收益率，加劇了日本房租市場的供給繁榮。
隨著租房需求的上升，東京的住房租金也呈現增長的趨勢，且區域間分化明顯。2008年金融危機以來，東京房租先降後升，在2012年開始反彈。不管房價是下降，還是上升，東京中心5區（除去文京區）的租金都表現出較強的韌性，下降得少，上升得多。相對於東京整體房租市場的平均水平，中心5區的房租持續表現出高溢價。另外，東京南部和北部中心區的房租也有較高溢價，主要是受益於這些區域非常便捷的交通。
從房租絕對值來看，東京中心5區的房租目前是每月4200-4300日元/平方米（約252-258人民幣/平方米）。如果租用一套70平方米的住宅，月租金約為30萬日元，摺合人民幣約為每月1.8萬元。相比之下，目前北京、上海市中心的房租還是要低很多，不到東京的一半。
與中心區形成鮮明對比的，是非中心區供給過剩，空置率較高，房租上漲緩慢。在東京郊區，房屋空置率高達30%-40%，而且房東每月都需繳納不少的管理費、修繕基金及不動產稅等，這些地區的房租收益率堪憂。
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到底要不要在東京買房
我們來測算一下在東京購房的投資收益率。如果在東京投資一套70平方米大小的公寓用於出租，假設房子在中心6區，房屋總價為7300萬日元（約合人民幣440萬元），每月租金為30萬日元（約合人民幣1.8萬元），那麼租金收益率（年租金收入/房屋買價）約為5%。東京23區的收益率差不多，房價便宜的地方租金也便宜。扣除每年房產持有人需要繳納的1.4%的不動產稅、0.3%的市政建設稅，再扣除管理費、修繕費等費用，也就是各種稅費附加每年2%的淨租金，收益率約為3%。
房產投資的另一部分收益是房產升值。房產實際升值大小則取決於未來的變化，老齡化、人口流動等因素都很重要，很難準確估計。為了理解這一概念，暫且假設所購價值7000萬日元的房產的年均增值率為5%，這個速度不低，高於過去10年的平均增速（2.6%）。持有5年內，東京地產升值的資本所得將繳稅30%，5年後繳納15%。為了省稅，假設持有6年，稅率以15%計算。
持有6年，累積的房價上漲收益率是30%，扣除資本所得稅之後是25.5%。值得注意的是，買房、賣房時的中介費、律師費、消費稅等也是不小的支出，約佔價款的4.5%，折算下來實際資本利得只有16.5%，摺合每年2.75%。每年繳納的不動產稅、市政建設稅、管理費及修繕費等以2%的比率計算，實際每年得到的投資收益率只有0.75%。也就是說，看得到的30%的升值率，實際到手只能拿到4%-5%，年化利率約0.75%。如果買家不是日本居民，在投資收入匯出國外時，還需上繳20.42%的所得稅，最終的淨收益率約0.6%。另外，匯率波動帶來的風險和收益，因為涉及匯率的預測，此處並沒有將其計算在內。
簡言之，看起來不錯的資本增值率（5%），因為要扣除持有成本（2%）、買賣交易成本（1.5%）、資本利得稅（0.75%）、收入出境稅（0.15%），最後所剩無幾（0.6%）。拉長持有時間，會將交易費用攤銷到多年，比如從1.5%降到0.5%（相當於持有20年左右），再假設所得不匯出日本，免掉0.15%的出境稅，則收益率增加到1.75%。
假設投資者是中國公民，如果投資日本房產只是用於獲取租金收益，則每年3%的淨租金收益率略高於我國兩年期定期存款收益率（2.25%），低於我國國債收益率（3.5%左右）、貨幣基金收益率（4%）和一年期理財產品收益率（5%）。進一步考慮房租的對抗通貨膨脹的能力，租金收益率和我國的國債收益率差不多。如果是用於保值增值目的，則需注意看到房價增值與實際到手的資本回報相差巨大，到手回報只是增值的一小部分。考慮到東京人口流入趨勢可能在2030年左右減緩，那時東京房價的增速也可能放慢，日本房地產的資本收益率還會降低。
從城市化階段和發展水平的角度來看，東京房價增長幅度大概率小於中國一線城市和熱點二線城市。而如果投資離東京市區較遠、非交通樞紐地區的房產，雖然價格相對便宜，但從目前已經出現的較高空置率來看，想要出租、出售的困難很大，這些地區的淨租金收益將大幅低於3%，資本利得年化收益率也會相應降低。
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