■ 文 | 宋鴻兵
學員提問：
在目前大灣區劃定的範圍內，房地產行業已經成為地方財政收入的重要來源。大灣區規劃的敲定會不會引發新一輪的圈地運動？當下，許多掛著項目的企業都喜歡一來到地方政府，先問能否提供多大面積的土地。地方政府能如何甄別華麗外衣下的別有用心？大灣區能否繞過這類陷阱？
宋鴻兵老師：
這是一個非常現實的問題，因為當大灣區戰略規劃出臺之後，大家一定會想著哪個地方的土地會升值，所以大舉壓進資金來炒當地的房產。這是一種人類的本性，恐怕很難真正有效地徹底消滅這種現象。
但是可以增加炒房的成本，使炒房行為得不償失。以美國為例，美國為什麼沒有出現圈地現象？因為美國有房地產稅或者叫資產稅，這在很大程度上使得任何人都要考慮持有土地的成本。如果土地不用來進行經營活動的話，持有土地的成本會使囤地者得不償失。比如很多中國人初到美國，第一感覺就是土地太便宜了，每畝地的價格也就8萬到10萬美元，在中西部一些比較偏的地方還要更便宜，和中國動輒數百萬的地價形成了鮮明對比。
很多人不瞭解美國的地產製度，一下子買了很多土地，結果不但沒賺錢，還不斷虧錢。比如離華盛頓一兩個小時車程的郊區，有不少中國人買了好幾千畝，甚至上萬畝的土地，因為覺得囤地可以升值。從90年代開始就有人這麼幹，結果到現在20多年過去了，土地非但沒有升值，每年的地產稅實際上使他們出現了淨虧損，考慮通貨膨脹因素之後虧得更多。
為什麼那裡的土地不增值呢？在我們看來，一兩個小時車程的地方好像還不太遠，買一大塊土地，三五年之後不就能升值好幾倍了嗎？這是中國人的思路，美國已經過了那個階段，城市化基本完成，對土地需求的增量很少。而且私人土地可以自由交易，激烈競爭使得非核心區的土地升值很慢。
在美國，持有的土地一年增值1%，還趕不上通貨膨脹的速度，甚至不如買國債的回報率高，而且還要再交稅，所以囤地在美國是虧錢的。
要用經濟辦法解決經濟問題，中國如果想有效解決囤地炒房的問題，必須要提高資產的持有成本。只有如此，這些投機分子的衝動才能受到有效壓制，因為他計算成本之後，發現如果不搞經營活動，實在是得不償失，這樣他們才會知難而退。
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