這兩天看到一個報告，鏈家貝殼研究院發佈的《2018年一二線城市居民購房報告》，涵蓋一二線共50個城市的年度交易數據進行統計。
報告中有一組很有意思的數據對照，南京在一二線50個城市中，購房平均年齡最低，約為30歲。北京平均36歲的購房年齡則最高。
NO.1 | 壹
北京房價最貴購房政策門檻高，購房年齡大非常好理解。南京無論從房價的角度還是政策面，都不可能是50個一二線城市中對購房人最友好的。
去年南京房價是歷史高位，大量年輕人一邊吐槽高房價一邊把南京購房年齡拉到了50城最低。
嘴上喊著不要身體還是誠實的嘛。
鏈家還有一組調查數據，80後90後首次置業購房為主。70後改善型及投資比例佔比更高。
毫無疑問這是好事，不光是年輕人能在南京更早的安居樂業，對南京房價穩定也是大有益處。
非剛需投資性的置業，一旦房價下跌，引起的拋盤壓力大。而購房年齡越低，意味首次置業需求佔比就越高。剛需對房價漲跌不敏感，當地剛需多則房價更有支撐。
說到南京的房價，這幾年常見的網友輿論是南京房價漲的太高，工資收入太低,經濟活力不行，南京人熱衷炒房外地年輕人被迫逃離。
更有全國房產大V在2016年就發佈南京開始紅色預警，其所在的房產研究機構更是指出2018年上半年的房價偏離度南京還是高居第二，泡沫程度第二大。
NO.2 | 貳
那麼——
①網友抱怨的南京房價與真實情況是否符合？
②大V說的偏離度高是否說明房價泡沫大？
下面我們將詳細的展開解讀。
首先我們來看第一個問題：
2012此輪上漲未開始前，南京二手房價位居全國第九。在2015年借江北國家新區的春風，下半年開始發力，達到了全國房價第六位。
風水輪流轉，各大城市行情啟動時間是先後不一的，南京掉回到第八。
所以一輪行情結束我們回頭一看，對比杭州，房價排名波動大於南京，前者是時而猛烈時而溫柔，2010曾全國第三直追上海，而南京就顯得穩定輸出不疾不徐，突出一個字：穩。
南京房價排名並沒有什麼大變化。在一線與強二線中依然位於北上深廣杭之後（排名數據與綠中介排名一致，單位均價略有偏差）。
若要一個城市長期房產價格不動甚至下跌，原因最大的無非是經濟下滑。
我們可以看到，南京跨過了青島、無錫，往前蹭了兩個位次。相比蘇州下滑一位，杭州原地不動，南京還算是小有進步了。
既然是一個大家都漲的行情裡，就南京不能漲？
放在證券二級市場這就叫做貝塔行情貝塔收益，大家隨著行情漲，一起漲一起哈啤。並不是南京在做逆勢而上的阿爾法。
房價漲太高這鍋，南京一城是背不動的。
網友的感受是真實卻有失偏頗的，南京房價絕對值確實漲了不少，但是準確的來說是中國房價漲了不少。
NO.3 | 叄
接著第二個是大V指出的泡沫問題：
大V以偏離度觀察泡沫大小，指出在2018年南京房價偏離度80城裡排第二，僅次於廈門，泡沫很大。
其實該大V早在2016年11月就發佈了南京紅色警報，表示南京房價會回調15%。
當時還引發了諸多南京本地V與其論戰。覆盤結果顯而易見，自其預警以來南京房價所有小幅起伏，但還是堅挺的慢慢漲了15%。
大V預測不準，遑論漲跌幅度，連漲跌方向都沒預測正確。客觀的說要對全國的房產市場預測本來就是很飄的事情，大V能對整體宏觀面說清楚就已經不錯了。
繼續來看所謂的泡沫，實際是他計算的房價偏離度高居第二，據表格中註釋該指標是基於房價收入比計算的。
等等，城市房價收入比？
引用新一線樓市，數據來源：RealDta數據庫，
貝殼研究院整理
先忽略收入數據的準確性，指標本身就有很大的漏洞。
2018南京本地購房人只佔27.9%。原籍外地的購房者佔到了72.1%。用本地的收入房價比計算的指標當然就不足以驗證泡沫的程度，所以大V基於此得出南京房價泡沫80城中排第二的結論自然就是空中樓閣。
還有類似的用本地住戶存款和貸款總額得出槓桿過高南京房價不穩的論調都是偏頗，大量新增的外地購買力哪裡會有本地的存款。
何況，談論價格泡沫怎麼能不看供需呢？
數據來源： 同策研究院、dataln
江蘇內鬥兩大主角南京蘇州在住宅供給方面保持了良好的默契，明顯在行情後期就開始謹慎供給，二城房價也確實堅挺尤勝於部分一線，這不是都吃了同一種特效藥嘛。
銷量減少實際是供應不足，這土地操盤的實錘跑不掉了，這兩天西善橋賈西板塊均價3萬4至3萬9的中海城南公館的熱銷不能不說有新房供給不足的推波助瀾。
該板塊位於西善橋鐵心橋的賈西板塊，品牌改善樓盤，可以說這個位置在這個地段已然突破了城南地區3.5萬的限價了。
賈西板塊並不是受到大眾熱捧的河西南，或是規劃的絕對高地江北新區，投資潛力也很難追上這些香餑餑。雖然周邊地緣客戶也大量存在，但短時間全部售罄的成績還是有點誇張的。
在驚訝於購買力的同時，不得不說還有新房供給不足，河西南難搖，改善型選擇實在偏少的原因。被供給壓抑的改善需求的購買力遇到品牌房企的改善型，一如干柴烈火，一會就吃完抹嘴乾乾淨淨。
不過我覺得一些報道說這標誌著樓市回暖，有點不合適。
回暖是要有真正的冷凍過。前有熱點地區每開一個必搶一個，現在非熱點地區也動不動就來個一個半小時的行情。何曾真正的冷下來過？
還珠裡怎麼唱來著，當河西南不再瘋搶的時候，當江北新區不再日光，當南站不再搖號，當每個銷售都有耐心笑容，我才承認樓市真的涼透。
NO.4 | 肆
無論橫向還是縱向比較，南京的房價還是在他該有的位置，大V指出全國第二的泡沫程度實在難以成立。
著眼於過去一年的南京，與高房價負重前行更多的是首次置業外地的年輕人，寧聚計劃執行的有一定成果，年輕血液的持續注入肯定是重大利好。
7成購房人原籍是外地人，平均購房年齡30，控制南京房價的是外地來的六個錢包，那麼本地土著嫌偏遠的熱點板塊確實也有足夠的潛力，畢竟外地買房人沒有這種老市區情結。
操盤現象不得不重視，雖然穩房價穩人心，準確來說卻只是已購房者的人心。
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