香港樓市一直是東南亞乃至全球的神話，如今神話似乎要破滅了！
據媒體14日報道，房地產服務機構仲量聯行發佈最新報告指出，香港長達10年的樓市上升週期正式結束。預計至2019年底，香港住宅樓價將至少下跌15%；如果宏觀經濟面趨弱、股市持續下滑，跌幅可能擴大至25%。
仲量聯行已不是第一家唱空香港樓市的機構。
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逾20%跌幅已經出現
上一輪經濟危機，香港房價大幅下滑，跌幅高達70%，崩盤之痛仍然歷歷在目。
此輪降價事實上已經開啟，而25%的跌幅，目前來看或許僅僅是保守預期。因為從目前樓盤的實際成交價的降價幅度來看，香港樓價要達到25%跌幅，可能已經等不到2019年末。
數據顯示，近期已經有藍籌盤出現了高達22%的跌幅。
被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊，其房價日前大幅下跌。據中原地產10月發佈的報告顯示，在截至10月初的12周內，嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實用面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。
降價逾20%的嘉湖山莊並非個例。
根據中原地產最新數據顯示，最近兩個月來，降價樓盤最多、降價幅度最大的區域，是新界東；唯一一個樓盤房價全線下跌的區域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內，新界西私人住宅價格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一週的數據中，一個月降價幅度超過10%的樓盤，並非少數。
香港的豪宅市場，近期也出現式微跡象。
10月16日，香港地政署公佈，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求，宣佈流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，儘管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大。
此外，豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。
10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。
據悉，去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，1300萬港元成交價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。- 2 -
違約斷供密集湧現 業主恐慌
房子太貴，已是香港多年以來最直觀的感受。
但目前，面對香港房價在近月來一直持續下跌的事實，對於此前已購置房屋的業主來說，無疑是一次沉重的打擊。
於是，違約斷供的現象開始不斷出現。數據顯示，截至10月26日，今年以來香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。根據香港法律，這些買家將因此損失已經交付的定金，也就是房屋價值的5%。
上述數據顯示，這36起購房總共違約大約200萬港元。購房違約涉及的新房價格範圍差距很大，低至490萬港元，高至3980萬港元，36套房屋累計總值24700萬港元。不過，約66%的購房違約案例涉及的房屋價格低於800萬港元。
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機構一致看空
在一路下滑的數據面前，機構一致看空香港樓市走勢。
里昂證券此前發佈研報表示，經歷了多年上漲後，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市。
瑞銀此前也發表研究報告稱，香港樓價與宏觀經濟高度相關，過往樓價下跌主要由經濟衝擊引發。相信香港經濟轉差將令樓市表現脆弱。
野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。
耀才證券甚至預期，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。
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加息為樓市“雪上加霜”
香港樓市怎麼？無論港媒，內地財經媒體還是國際知名通訊社都在追尋答案。
截至今年7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。
但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現降溫跡象。11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。
隨著年內美國的兩次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。
今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%，這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四大行——匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。
多年來快速上行的房價已經使購房者不堪重負，此輪加息則成為壓倒駱駝的“最後一根稻草”。
市場人士表示，促使買家退縮的原因，不僅有難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。美聯儲將繼續推行貨幣政策正常化，即以繼續加息來收縮過去十餘年釋放的流動性，香港大概率將跟隨美聯儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經濟也將受到影響。
目前來看，房價的下行通道剛剛開啟，已經出現了許多跌幅超過20%的成交案例；雖然預期市場並不會出現上一輪經濟危機時高達70%的斷崖式下跌，但未來一年跌幅25%，應該也是一個相對樂觀且保守的預期。
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