原創： 克而瑞浙江區域 易居克而瑞浙江區域
在展開市場篇的討論之前，首先回顧一下春節樓市的基本情況。
2月4日-10日，春節7天長假，杭州全市（含富陽、臨安）共網籤6套商品房，日簽約量不足1套。分別來自臻藍府、江南府、夢棲祥雲、江山雲著、良樾、大江東寶龍廣場6 個樓盤，單價最低1.8W+（良樾），最高3.1W+（臻藍府），價差顯著。
不僅成交寡淡，新開盤同樣偃旗息鼓。整個假期杭州僅1盤開盤，空港新城的德信浙旅•天空之翼在大年初三加推62套89㎡小戶型，均價21350元/㎡（精裝備案3500），當日去化2成左右，去化表現甚至不及上一次開盤的120-128㎡大戶型。
數據層面來看，今年延續了傳統樓市淡季“蟄伏”、“休眠”的主基調，成交量斷崖式下跌，網籤套數徘徊在個位數，推盤意願接近於零，推盤節奏近乎停滯，單盤去化率明顯下降……
但實際上，今年春節樓市出現了一些新變化和新動向，和特殊時間段的數據相比，在判斷19年開年樓市的風向上，或許能夠提供深一層的參考。
變化一：
過年不打烊樓盤增多，開發商提前蓄客
和前幾年相比，今年春節杭州不打烊的樓盤數量明顯增加。據CRIC研究中心統計，杭州近50個樓盤休息時間在4天以下，多數售樓處從初三、初四開始對外開放，至少25個項目春節期間不放假。
和其他二三線城市相比，杭州開發商的“敬業”程度也相當高。在13個調研城市當中，杭州春節不打烊的樓盤數量僅次於成都，排名第二，高於常熟、寧波、南京等長三角熱點城市。
部分二三線城市“春節不打烊”樓盤數量
注：統計標準為春節期間休息時間小於4天
通常來說，春節過後會迎來一波“小陽春”行情，過年不打烊，對開發商而言，一方面可以提前蓄客，為接下來的“金三銀四”做準備；另一方面，便於根據市場溫度，調整節後的推盤節奏。
變化二：
春節營銷回歸傳統，打折促銷更落地
今年開發商在春節營銷上更加務實，與其在央視春晚和元宵晚會上砸重金冠名和做品牌露出，不如迴歸傳統，下沉到項目本身，做一些打折和促銷的動作，因為房地產營銷的最終目的，是為了賣出房子。
以蕭山經開區的新城•璟雋公館為例，年前已經給出“總價98折、5天內簽約折上99折”的優惠，春節期間又推出“三重禮”活動，一是到訪抽紅包，二是成交砸金蛋，三是老帶新可享總房價千分之六的佣金。
一方面，樓盤打折已經從遠郊板塊蔓延到熱門區域；另一方面，優惠政策更加落地，折扣力度也更大。接下來，這種趨勢還會繼續，開發商的理性，不止在拿地方面，也在重新審視市場、正視預期轉變、調整營銷策略方面。
變化三：
去化率繼續走低，購房者更趨理性
春節期間的去化乏力，有假期的因素，也有18年以來去化率持續走低的影響。具體來說，去年2、3月間，杭州整體去化率處於高位，超過90%；5月到達峰值，逼近100%；6月以後直線下行，12月降至60%左右。
杭州2018年月度平均去化率變化情況
去化率走低的背後，是購房者對於房價上漲預期的轉變。無論是到訪售樓處、研究戶型、詢問產品的改善客戶，還是選擇市中心靠近工作地點的二手房的剛需客戶，可以看到，更多購房者從自身需求出發，尋找適合自己房子的理性態度。
以上三點都反應了供求雙方的心理變化，目前杭州的供求比為0.9左右，當供需雙方都趨於理性，供不應求的天平開始轉向。
2018年，杭州的住房成交量達到1200萬㎡。2019年，新盤集中入市，供應量較高，預計成交量將達到1000-1100萬㎡量級。
今年新房備案價很可能上漲，基於高地價的房價體系已經建立，基於調控繼續和市場下行的市場心理價位正在形成，兩者必然產生衝突和碰撞。
不排除存量高企的板塊和競爭激烈的樓盤，出現更多打折促銷的情況，有一點可以明確，板塊價格重塑之後，打完折總體價格還是有可能略有上浮。
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