近日，住房和城鄉建設部公佈的一項新規徵求意見稿顯示，房地產交易將正式告別“公攤面積”，按實際面積計算。這意味著近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望終結。
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
01
一直以來，我們買房子常常會有一種“擰巴”，即腦子裡知道的購買面積和身體能實際感知的使用面積不符：鏈家上掛著80平米的房子，實際看著和自己家60平米的老房子使用面積差不多；開放商售賣的一百多平米，而到手裡也縮水四分之一。
我國住宅建築主要以建築面積進行交易，通俗地理解，住宅小區內的任何建築，包括圍牆，都被納入公攤面積，買房也買了這些公用建築的一部分。作為消費者，在公攤面積算入建築面積的公式下，我們都在為我們居住不著的平米數買單。
此次住建部的新政一發，立即成為居民關注的焦點，這關係到每個住宅用戶的切身利益。簡單地說，得房率就是指可供住戶支配的建築面積（也就是所謂的套內面積）與每戶建築面積之比。
得房率=套內建築面積/套型建築面積
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺面積
銷售面積（也稱套型建築面積）=套內建築面積 +分攤的公用建築面積
得房率可以說是買房非常重要的一個指標，關係到花多少錢住上多大房，得房率太低，不實惠；得房率太高，則小區裡電梯井、樓梯間、變電室等配套設施可能不足，不方便。
這個數字在不同類型的建築物之間也有自己一定的浮動，比如一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。
02
早在去年年中，有關住房公攤面積曾經引發廣泛關注，2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房。個別商品房公攤面積比例達到52%，嚴重影響了購房者居住獲得感。
同年8月，新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。
對此，部分專家建議，按照國際通行的房屋交易計價單位來計算面積，即“所見即所得”的套內面積。在國外這也叫做“地毯面積”，就是你能鋪地毯的地方，能被居民起居實際排他性使用的面積。
按照這一理解，牆體建築不能使用，當然不算面積。電梯井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳等雖然經常使用，但不能排他性使用，也不能算面積。
有一點國外的房子和國內有很大區別，他們大多是裝修好方可出售， 在需要採暖的地區，使用面積除了有“地毯面積”要求外，還必須有采暖，像是閣樓、地下室雖然鋪有地板，但如果沒有采暖，也不算面積。
03
看見我們這篇稿子，重慶的朋友一定嗤之以鼻。因為我們千呼萬喚始出來的取消公攤，在重慶已經執行17年。
早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。這一點再次印證新華社的論點：長期存在並不一定意味著這種做法合理！
04
好了，那麼問題來了，哪些房子會在這波“面積”改革中受到影響最大？
從房屋賣方角度，一手房特別是開放商預售的新盤影響最大。往往看著戶型圖沙盤給出一個130平米的面積，讓買房者勾勒了一個住上寬敞三居室的夢，等兩三年交房了實際到手卻只有90多平米，每個房間也有比預想中縮小很多。
質問開放商，則都是推到公攤面積上，只能自認倒黴。因此此前也出了不少新聞，業主舉條幅維權投訴開放商得房率太低，引發了不少糾紛。
相對來說，二手房帶來的落差會更小，雖然房本上面積是一個數字，但買房子前要到房子裡實地勘察，心理預期上就是“所見即所得”，真到收房時候也不會去計較得房率的問題了。
從房屋建築類型上看，高層塔樓的面積出入會更大，大量的公攤面積佔用在了門廳、走廊、電梯井上，平攤到每家每戶都不是一個小數。而老舊小區的面積變更就會很少，壓根兒就不存在電梯、門廳、圍牆、變電室，所以往往老舊小區得房率是最高的，這類房子在這場建築面積變為套內面積的變革中，變化也不會太大。
05
房子面積“實惠”了，但我們也不必太過歡欣雀躍，因為，“房價”就要漲了！
記住一句話，羊毛出在羊身上，總會有人要為小區裡這些公共設施的投入來買單！那麼這帶來的必將是房屋單價的上漲。
比如，北京西四環一套100平米的高層，報價700萬，約合每平米7萬元，而如果採取了“套內面積”來出售，則這個得房率大約74.7%，即實際套內面積只有74.7平米，這樣普遍的計算方法的變化並不會讓房主覺得房屋面積縮水而降價，只是在賣房報價跟其他業主一樣提高每平米單價，總價跟原報價基本持平就好了。
而從我們購房者的角度，仍舊是花了700萬，買了這套74.7平米的房子，房子大小也沒有變化，只是聽上去沒有一百平米好聽罷了。
那是不是意味著對購房者也沒有什麼實際利好？當然不是。
最直觀的維度是，我們“所見即所得”，買房子可以更加直觀，不同小區不同房子比價時也更一目瞭然，可以拋開得房率來綜合來看。減少了購房面積與居住面積的“落差”。如果是買的預售房屋，那就更划算了，不用提心吊膽擔心低得房率，在買房時就可以很明晰的知道花了多少錢住上多大房。
從更長遠的角度來看，我國實施了這麼多年的建築面積算法突然變成了“套內面積”算法，是不是就是為了安撫購房者這個心理落差，減少低得房率的“陷阱”從而減少購房糾紛呢？
是，但這僅僅是一個方面。更深遠一層的考慮，早在一年前新華社的社論裡就能窺見端倪：公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。
注意，這裡有個詞是“房產稅”。此前關於房產稅的徵收，有過幾種不同的說法，比如每人平攤多少平米，超過這個平米的面積徵收，也有說法是按照套數徵收。如果是按照平米的算法，不同樓盤得房率不同，反饋到現實中對於得房率的多少就會更加在意，甚至引起各類衝突。此番統一了“套內面積”作為計量單位，也可看做是為了今後出臺房產稅剷平了一塊大石頭吧。
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