在刚过去的春假期间，你可能因为大龄单身而被父母拒之门外露宿街头，找个人多的地方，想静静。
也会因为时间空闲，要约朋友大吃大喝大逛大嗨，放飞一下2018年加班熬坏的的灵魂。
亦或者想跟家人一起刷一下春节档电影，偿还下那些年我们欠下的电影票。
无论你想怎样，购物中心可以一站式解决你的需求。不过同时你会发现这些现象，你逛的几个购物中心差别不大，没有新鲜感，甚至感觉一直待在一个盒子里面，过于沉闷 有的体量很大，业态丰富，品牌众多，但你很难找到自己想逛的店，在里面绕得晕头转向。当然有不熟悉的缘故，但明源君发现在有些陌生的商业体，逛起来并没有那么痛苦，比如一些独栋商业，硕大的品牌Logo挂在外面，很具有品牌昭示性，产品品类齐全，逛起来so easy。
具体独栋商业有没有发展潜力了？能否满足消费者的购物需求了？华润、新鸿基、太古、远洋等多有尝试，明源君将结合一些典型独栋进行分析。
01
购物中心同质化严重
需提升空间体验和消费体验
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当你穿梭在不同城市的不同购物中心，亦或是同一个城市的不同购物中心时，你可能会发现他们相差无几，差不多的品牌、布局和设计，简直磨灭你的消费热情。
一、千篇一律大盒子Mall，产生视觉疲劳
商业地产呈井喷之势野蛮生长，如一度成为全国商业地产在建规模最大城市的成都，仅2018全年新增商业体量达300余万方，而2017年新增110余万方，市场活力有走高趋势。
但在同一城市的同一片区，有的商业综合体人潮涌动，有的购物中心却毫无人气，甚至有的项目以烂尾结束。
为什么会出现这种情况了？
如今购物中心快速发展，同质化严重，千篇一律集中式，随便逛一个购物中心就像进了一个盒子，内部的业态分布、品牌和空间布置大同小异，导致用户产生视觉疲劳，购物热情不高，去购物中心基本只会买自己必需品或急需品，没有多逛的欲望。
二、集中式购物中心单一空间，过于沉闷
集中式购物中心刚出来的时候，消费者感觉很好逛，品类应有尽有，逛买衣服护肤品，逛累了找个咖啡厅，饿了选个餐厅，厌了可以去看个电影。选择很多，从早逛到晚都没有问题。
但问题是，你几乎一整天都待在购物中心内，闻到的尽是各个店家的香薰，完全呼吸不到清新的空气，很沉闷。甚至夏天，很多商场冷气太过充足，逛久了简直冻得人受不了，特别渴望自然光照在身上的舒适感。
三、个性化、高端化商业发展势头生猛
虽然很多文章都在鼓吹拼多多的奇迹，但其实无论小镇还是大城市消费者都倾向于追求个性化和高端化的消费。一条创始人徐沪生表示，2018年奢侈品在商业地产行业依然占据上游，甚至一些新兴奢侈品品牌市值也高达百亿美元。
而从华泰证券公布的数据来看，2018年高端护肤品的增幅约25%，而大众护肤品如韩束、韩后等却出现滞涨甚至下跌现象，这个趋势实际已经延续了几年，但在2018年尤其典型。
如何重振消费者的购物热情，提升购物中心的空间体验，满足消费者个性化体验至关重要，同时也得顺应商业高端化发展趋势。而独栋商业的出现，便于商家展示品牌，布陈空间。可满足消费者愈加高大上消费需求，也可营造个性化、多样化的空间体验。
02
独栋商业经营时间灵活，
品牌展示性强，租金10年翻12倍
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作为商业地产开发商，是否做独栋商业， 主要看它能不能赚钱，没人会“赔本赚吆喝”。而它能不能赚钱跟其是否利于招商，能否吸引客流相关联，而独栋商业刚好有以下特性。
一、可观的投资回报率，租金最高10年翻12倍
大盒子购物中心相当于住宅中的高层，而独栋商业相当于独栋别墅了，具有稀缺性，因而吸引了一些地产商的投入，据业内人士反映，独栋商业大多是自持出租，租金高于一般的集中式商业。有业内人士表示一般商业地产的投资回报率为7%左右，而独栋可到8%或10%或更多。
比如港企瑞安打造的上海新天地，2003年刚开业时，独栋租金约为8元/㎡/天，而一般商铺的租金约为4元/㎡/天。而到2013年，最高租金报价已经超过了100元/㎡/天，租金约翻12倍，这个增速，已远远高过了目前主流的集中式商业。
上海新天地独栋商铺
而根据上海新天地年报可知，2017年H1租金收入1.98亿元，租金收入同比增长20.7%，出租率H1高达100%！而同为瑞安打造的重庆新天地，独栋商铺租金也已高过同等地段和品质的商业租金价格。
部分独栋商铺租金情况 明源地产研究院制表
二、店家可在时间和空间上大做文章
为何独栋商业租金高，稀缺性是原因之一，而以下因素也是很重要的。
灵活调整营业时间。有的店甚至实行24H全天候营业，比如北京三里屯的星巴克独栋就是24小时营业。而集中式商业基本有统一的营业时间，如果你在集中式购物中心看过晚场电影便会深有体会，晚场结束后，整个购物中心也陷入了沉睡，你找个出口都是不便的。
独栋商业有空间可塑性。相比之下，大盒子商业受制于商业项目整体布局，须和其他店铺色彩、布陈或者空间布置大体一致，空间可塑性有限。但是独栋商业可以根据品牌的特性重塑空间，展示其品牌魅力。比如深业上城的无印良品独栋，将无印良品的极简风展露无遗。
深业上城无印良品极简风
欢乐海岸大疆体验馆空间内景
独栋商业具有品牌强昭示性。独栋的空间可塑性也利于商家全方位展示品牌，因为其独门独户，店家可利用其外立面、橱窗等自由展示品牌，让人远远就能看到。而集中式购物中心很多店家集中在个大盒子里面，只有在门口才能看到其品牌，展示角度有限。
三、消费者享有自由的空间体验、品类齐全的购物体验
相较于集中式商业沉闷的空间体验感。独栋商业的形态特色让人们的购物体验有了一种全新的解放。你可以在各个独栋商业之间穿梭往来，达成室内室外的转换，呼吸新鲜的空气，有一种自由无拘感，逛起来更舒服更有感觉。
比如三里屯太古里有19座独立的建筑，开发商在开放的空间中安置花园、庭院，四通八达的胡同街区，营造了一种引人入胜的全新格局，使得三里屯成为北京城里的网红打卡点。
除了舒服的购物体验，独栋商业还可以为消费者带来更为齐全的产品服务。有的独栋有多层，不同楼层展示不种类型的产品，让你逛个尽心。
比如位于香榭丽舍大街的Louis Vuitton店铺共两层，1楼是以男女包的经典款为主；2楼是服装，鞋子和新款包包；2楼半是行李箱，几乎每天店前都排起了长龙。
又如优衣库华润城万象天地店，一楼是男女装；二楼男女装；三楼女装和童装混合；四楼男装。一家人逛到这个店里每个人都可以找到自己的品类。
03
做得好的独栋商业都有这些特点
独栋商业于开发商、店家、消费者而言，好处多多，但是布局独栋也有一些点需要考量，而做得好的独栋商业都有这些特点，值得借鉴。
一、占据区域核心位置，交通四通八达
寻找独栋商业所处位置，不难发现这些商业往往占据了区域的核心位置，能够有效高效地吸聚人气，比如大型旧改项目华润城万象天地地处南山科技园中心位置，周边分布了甲骨文、腾讯、TCL、创维、中兴、大疆等多家企业。项目旁边就是旧改后新建的居民区，周边人口密度和消费力都不成问题。
又如上海IFC的苹果旗舰店，就位居广场的正中央，是IFC乃至整个陆家嘴的地标性商业。
二、引进品牌，并不是一味追求高大上
逛独栋有种整栋楼都是你的，分分钟逛出女王的feel，给人一种尊贵、独特感，因而在招商业态上一般定位高端，当然也兼顾快消和小众。高端可吸引有消费能力的人，而快消则可最大程度吸引人流，小众则可以提升购物中心的格局。
比如上文提到的华润城万象天地，共有十个独栋旗舰店。引进店家包括：Zara高端品牌Massimo Dutti（华南唯一双层旗舰店）、星巴克（华南首家旗舰店）、Under Armour（华南区域规模最大的独栋旗舰店）、Uniqlo（最新概念旗舰店）、诚品生活（国内第二家）、URBAN REVIVO（华南首家旗舰店）等品牌，包含了高端、快消等品牌。
又如远洋太古里，采取大牌+独栋的超强组合，把独栋商业的魅力展现得淋漓尽致。
这里不仅汇集了GUCCI、Hermes、Cartier、Tiffany等国际一线大牌的独栋店铺，也有MUJI旗舰店、ADIDAS、NIKE、星巴克等知名品牌的独栋旗舰店。
成都远洋太古里鸟瞰图
部分知名品牌的独栋商业
三、独栋商业搭配街区和广场，积攒人流
独栋商业彼此之间并不是独立不相关联的，为了积攒人流，一般独栋商业会搭配街区和广场，打造一些装置展，这些装置展很多成为网红打卡点，分享在社交媒体上，将人流带动开来，从而形成独栋和街区、广场的人流联动。
四、多首层设计
独栋商业结合开放式街区，在设计上，可采用多首层的模式引流。一般做法是根据独栋商业场地高度进行设计，利用不同高度的室内与室外空间的高度差打造两个或多个入口，从而使独栋商业的使用价值和商业价值得到大幅提升，并且给消费者带来多样的入室体验，而各个楼层之间一般使用扶梯。
比如万象天地的独栋旗舰店UNDER ARMOUR、UNIQLO、i.t都是从LG层开始，形成了一个下沉式的“旗舰广场”，可以从广场直接通往店铺LG层，也可以从沿街面进入店铺一楼，从高低两个面引流人群进入店铺内。
扶梯下去右拐是一楼入口，上来左转是二楼入口
五、吸睛外立面
上面有讲独楼商业可充分利用“好看的皮囊”---外立面展示品牌，发挥窗口作用。在明源君的观察中，目前的常见的外立面有这么两种。
一种是玻璃幕墙式，看起来高端大气上档次，可视性强，远远就可以看到店内的物品陈设，特别具有吸引力，目前很多独栋都是采用的这类外立面。
成都太古里GUCCI独栋外立面采用玻璃幕墙
也有涂料类实体墙，颇具艺术感。通常利用暖色调如暖黄色、砖红色、浅绿色等打造文艺楼群，有可能成为网红拍照背景板，比如深业上城便是将三楼露台的独栋外立面打造成网红拍照背景板，一开业引来各路小姐姐们争相拍照，在小红书上都有相应的拍照攻略。
深业上城loft小镇网红强
六、组合多元业态
独栋商业一般为双层设计，甚至四层设计。每栋独楼面积大的面积有2000多平米，小的也有100平米左右的，具有低密度、灵活特点。
所谓独栋不代表只能有一个业态或者一个品牌，可以充分利用楼层、屋顶，或者是否沿街，打造全方位的购物休闲体验，比如一个商业独栋外侧可进行服装品牌的展示，内侧可做餐饮，屋顶做西餐或者咖啡之类的简餐，体验感很不错的。（作者：明源地产研究院 田甜 微信号：huoyizhou）
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