无论是楼市下行期还是上扬期，房地产市场总有机遇和挑战。对于刚刚过去的2018年，房地产市场就如同过山车一般，发生了从热到冷的快速转变，而对购房者、开发商、中介机构等群体来说，他们又迅速将观望的目光转向了2019年。其实，早在2018年年底，政策就已经释放了2019年要稳地价、稳房价、稳预期的楼市目标。此前，对于2019年的房价预判，业内一直是众说纷纭，有专家称下半年可能会迎来复苏上涨，也有专家称房价继续面临调整的可能性很大。不过，不管怎么说，楼市不会大起大落的格局基本已经成为了业内共识。那么，2019年还有可能面临哪些挑战呢？在这些挑战面前，谁会扛不住呢？笔者认为，主要有以下3个方面的挑战。
第一，从购房者角度来看，刚需购买力开始下降，市场不足以支撑房价继续上涨。
为什么现在选择观望的购房者越来越多？其实，除了买涨不买跌的购房心理一直作怪，购买力的下降则是更为重要的决定性因素。换言之，面对当前的楼市环境和房价水平，越来越多的购房者不愿意买房，也买不起房，楼市走向有价无市的趋势愈发明显。那么，可能有购房者会问了，曾经房价也很高，为什么大家都争相买房呢？
笔者认为，我们可以从两个角度来理解：一方面，有能力有需求的购房者基本都不会太纠结买房时机，只要房价没有出现大起大落，基本已经早早买了房，如今选择观望的绝大多数是属于购买力相对较低的群体。另一方面，如今90后，甚至95后已经逐渐成为了楼市的主力军，这部分人基本不缺房子，如果实在有住房需求，也不愿意为了买房而降低自己的生活质量，租房正成为年轻一代的选择。其实，随着住房租赁市场的发展，这一趋势会越来越明显。不难发现，随着房地产市场的变化，当前的购买力显然不足以支撑房价继续上涨，不过在政策的托底作用下，市场显然还能扛得住。除此之外，随着刚需购房能力和购房意愿的下滑，改善和置换或将成为下一阶段楼市的主要需求。
第二，从各地方角度来看，房地产的重要地位没有改变，政策变相松绑值得警惕。
近日，新华社发表评论文章称，2019年楼市将以稳为主，但是应该警惕各地试探性放大对楼市政策的松绑力度，带来非理性的资金入市。对此，我们应该如何理解呢？2018年731会议提出了坚决遏制房价上涨的定位，但是到了2018年底，部分城市出现了调控政策的微调，曾一度引发市场对2019年调控政策松绑的猜想。不过，随后住建部在住房城乡建设会议上确定了2019年要稳地价、稳房价、稳预期的目标，给购房者吃了一颗定心丸。
但不可否认，楼市调控政策最严厉的时候已经过去了，2019年楼市调控将从国家统一定位过渡到地方因城施策，对于这种过渡又应该作何理解呢？笔者认为，一方面，从某种程度上来说，因城施策有利于地方发挥主观能动性，根据各地的实际情况来调整政策走向，有利于实现本地房地产市场的稳定发展，防止房价出现大起大落。但是，从另一方面来看，虽然经历了两年多的严厉调控，但是房地产行业的支柱地位并没有改变，对于过度依赖房地产的城市而言，应该警惕调控政策变相松绑的可能。
第三， 从开发商角度来看，继融资渠道收紧之后，或将直面更加严苛的生存选择。
楼市调控这两年多，开发商的日子过得着实不怎么样，以至于龙头房企万科曾把“活下去”作为主要目标。但笔者认为，“活下去”对于目前的中小房企来说，或许是考虑的重点，但对于排名前列的大型房企而言，“活下去”显然不是问题，如何“活得好”或许才是考虑的重中之重。不过，不管是大房企还是中小房企，最近这两年，现金流一直都是困扰和制约他们的共同问题。那么，这个问题能否在2019年得到解决呢？
笔者认为，在脱虚向实的大背景下，2019年流入房地产行业的资金依然会受到严格监管，2018年央行多次降准都避开了房地产行业，即使最后多多少少会有部分资金流入房地产行业，显然也不能为开发商“解渴”。除了现金流问题，开发商还将面临另外两个问题：首先，因为资金链断裂而跑路的中小房企或增多，因为谋求利润最大化而产生的降标减配现象或持续出现，一定程度上都会引发购房者的维权现象。其次，转型成为摆在开发商面前的选择题。从房地产的黄金时代到白银时代，变则通，通则达，转型正成为传统房地产企业的必然选择。笔者认为，无论是如万达一般走上轻资产道路，还是如万科一般深入探索住房租赁市场，又或者像绝大多数房企一样谋求更加多元化的发展，只有顺应房地产市场的变化，传统房地产企业才能焕发新生命力。
转自一点资讯楼事纪。
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