房小评 中国房评报道 今天
桌上的日历翻到了2019年，很多房企已经开始“抢早、抢好”的营销大行动，房地产调控政策此时也很给力，在“稳经济”的大背景下，取消限售、取消摇号，房地产这个“夜壶”仿佛又要从床底拿出来了。
“政策底”已现，对于开发商来说，现在开始操心“市场底”什么时候出现？
2018年12月，全国主要城市房屋销售面积回升了，一方面是地方政府在全年房价调控任务完成情况下大规模放行签约，另一方面就是开发商降价促销带来的效果。
不过，要想撑起2019年的大势，光靠开发商降价促销显然还不够。
房地产市场，呼唤更有力的支持政策出台。而随着央行宣布，1月份将进行两次降准的消息公布，2019年楼市出现了第一缕曙光。
1
对于2019年楼市，开发商最担心的是市场需求不足。
这两年支撑国内房地产市场半壁江山的三四线城市购房需求，主要源自棚改、投资、P2P，以及三四线城市居民炒房翻身致富的渴望。
棚改的货币化安置，是三四线城市房地产市场巨大购买需求的基础，而炒房的热钱推波助澜，更是将三四线城市中产阶级家庭的狂赌魔性给勾引了出来，掏空六个钱包，买了八套房子……
然后，就没有然后了。
如果说2008年的“四万亿”刺激是大水漫灌的话，2016年的三四线城市棚改货币化安置，就可以被看作是国开行对于三四线城市地方政府的一次定向宽松。
但是国开行的PSL也好，MLF也好，都是债权性融资，是需要还的。国开行借钱给地方政府，地方政府再实施棚改拆迁，通过货币化安置给居民钱，居民拿着钱再加上自己的贷款去买开发商的房子，地方政府通过卖地还国开行钱。
最终，棚改实施前后所增加的各项成本，都通过房价上涨的形式又转嫁到了棚改的居民头上。棚改户是本地市民，要将房子变现，这个城市就要有足够多的新市民进城，才能推动当地房地产市场繁荣，才有人接盘这些棚改户手中的房子。
这个逻辑在房价高涨的情况下没问题，但是在房价下行的情况下就出问题了。因为大家都是买涨不买跌，一旦房价下跌，新市民也不买房子，棚改户所分到的房子就砸在了手里，这样的市场预期蔓延下去，三四线城市的房地产市场就会陷入悲观。
大量新市民进城买单的前提是这个城市有足够多的外来人口，而实际上全国大部分三四线城市人口流出速度大于流入，随着高铁的兴建，围绕核心城市的三四线城市受益，而远离核心城市的三四线城市则被“虹吸”。
对于三四线城市来说，当地买房需求通常有“韭菜”特征，但是割完一茬，往往需要养3-4年的时间才有下一茬韭菜长成。可随着开发商密集布局三四线，很多三四线城市房子供过于求，天天都是打折促销，韭菜不够割了。
2018年房地产市场成交量的60%由三四线城市贡献，如果三四线城市出问题，2019年房地产市场的需求就会出问题。
2
1月4日，央行宣布1月份将连续降准2次，累计降准1%，抵扣到期MLF等票据后，释放基础货币8000亿元。与此同时，美联储也透露出2019年将暂缓继续加息的消息，中国央行在喘了一口气后，预计2019年还会继续采取降准和降息的措施。
对于房地产行业来说，央行降准、降息，不仅能够缓解房地产市场资金的需求，还能够降低房贷利息等居民购房成本，刺激购房需求。
目前，银行体系内流动性比较充裕，在1月份连续两次降准预期下，银行体系的资金对外投资的积极性开始提高。在美林时钟的投资规律作用下，当下银行多选择债券市场，降低投资风险。
于是，开发商就纷纷发债，仅在1月7日（1月4日降准后的第一个周一）就有滨江、华侨城、葛洲坝等企业宣布发行公司债，而且发债利率已经从之前的8-9%，降低到了6-7%的区间，国有企业发债利率更低。
实际上，银行对于房地产企业的开发贷也在放松，2018年11月的数据显示，当月房地产开发资金来源当中，国内开发贷款增速已经告别负增长，同比增长12%。
2018年12月，国家发改委还放松了对于企业债发行的要求，允许符合条件的房企发行企业债，而且允许发债所得资金用于补充流动性资金的比例提高到50%。
开发商流动性压力得到缓解以后，就会继续拿地，将房地产投资拉回平稳的状态，市场预期向好，人们往往更有信心买房。
大家都预测2019年央行还会有一轮降息的动作，基准利率下调，房贷利率也会下调。预计基准利率下调0.5%的话，会刺激房地产市场销售额上涨5%。
在我看来，即便是央行不下调基准利率，商业银行也该下调房贷利率，因为当下的房贷利率的确是太高了。
截至2018年11月，国内房贷平均利率已经连续上涨22个月，涨幅达6.53%，全国房贷利率平均水平是较基准利率上浮16.4%，首套房贷利率达到了5.36%。
而在武汉、成都等前两年房地产市场销售火爆的二线城市，房贷利率更是高的吓人，首套房贷利率甚至出现基准利率上浮20%的情况，二套房贷利率则都达到了上浮30%。
这么高的房贷利率是在2017-2018年房价上涨压力大的背景下形成的，银行打着维护房地产调控的名义提高房贷利率，如今稳投资稳经济成了主基调，银行下调房贷利率就应是必然。
高企的房贷利率给消费者带来沉重负担。以贷款100万元20年计算，按照2019年1月1日的基准利率，房贷利率上浮10%比例，每个月就要多偿还银行贷款1300元，直接吞噬掉国家推出的房贷利息抵扣个税利好。
3
房贷利息正在下降，这是2019年楼市的第一个利好！
1月7日，上海地区的工农中建四大行提出首套房贷利率95折优惠的措施，其他商业银行也开始慢慢跟随推出优惠贷款利率。此前，成都已有商业银行推出首套房贷利率9折优惠。
融360的统计数据表明，2018年11月份以后，全国房贷利率就从高点开始回落，各地推出的贷款优惠利率和形式各不相同。2018年11月，首套房贷利率已经成了全国房贷利率最高点是不争的事实。彼时，全国首套房贷利率平均是5.36%，较基准利率上浮了16.4%，较2017年同期利率水平上浮了6.53%。
专家认为，接下来全国房贷平均利率下降是大概率事件，主要是因为央行开始降准，并且后续还可能有降息的动作，给银行体系输送了大量的流动性，银行迫于自身流动性过于充裕的压力，也必须加快对外放贷。但是在经济下行的压力下，银行放贷会以安全稳定为首选，因此个人按揭房贷业务将重获银行青睐。
2019年个人按揭房贷业务会格外受欢迎的另一个原因是，之前银行对于个人金融业务都倾向于做消费贷等利息更高的业务，但是随着居民杠杆率增长过快的风险预警和经济步入下行周期，银行从2019年起都开始减少个人消费类贷款业务，转向安全系数更高的个人按揭贷款。
不过，目前房贷利息主动下调的银行还是少数，多数城市商业银行还是坚持不下调。在2018年房子卖得好的二三线城市，银行房贷头寸紧张，申请房贷的人排长队，觉得自己没有必要下调房贷利息，实际上这是一个短视的行为，2019年上半年过后，这些银行会发现自己在年底陷入没有客户可以放房贷的尴尬境地。
对于一线城市商业银行来说，因为过去两年房屋成交量低迷，房贷业务规模缩小，这些银行关注点不在房贷业务上，但是一线城市商业银行流动性最充足，房贷需求规模又不大，放贷审批速度很快。
一线城市的改善类购房需求预计是2019年房地产市场需求的重大潜力点，如果一线城市商业银行能够率先下调房贷利息，会有利于一线城市新房和二手房市场交易的活跃。
很多坚持不降低房贷利息的银行，是出于自身利益考虑。目前银行对于利率还有一定的垄断话语权，其他业务方面获得收益也比较难，因而更愿意收取更高的利息，银行之间也形成寡头联盟，房贷业务也主要集中于几大国有商业银行，大家都不降价，你能奈我何？
但是房贷利息高企，对于住房消费和居民财富的影响显然都是不利的，在这方面，国家有关部门该干预时要干预。
閱讀更多 房評報道 的文章
