最新实探！滨湖启动区、46中本部学区二手房情况曝光。
编者按：合肥老城区发展醇熟、配套齐全，是购置二手房的首选之地。然而各大板块小区价格、品质参差不齐，甚至一路之隔，单价却相差几千元，这些邻近小区价格差别这么大的原因是什么?
第一楼市独家策划《摸底合肥老城板块二手房》，通过走访实探，对比分析板块内二手房优劣势，从中甄选优质小区，给予买房人置业建议。
如果在滨湖买二手房，你会怎么选？
近日，滨湖有套新出的二手房，蓝鼎观湖苑，学区是48中和师范附小三小，距离悦方IDMALL和1号线地铁口都很近。
96.69㎡，总价149万，换算下来单价不到1.55万/㎡，这可比滨湖大多数的新房、二手房都要便宜不少。
这个小区位于滨湖启动区板块，根据链家的最新数据显示，蓝鼎观湖苑上周更是以135次的带看量荣登合肥二手房带看量榜首。
资料图
作为滨湖大建设最开始的区域，滨湖启动区板块配套和交通都已经非常完善，人流量也比较高。这里的二手房究竟是什么情况?小编前往蓝鼎观湖苑和滨湖世纪城几家小区实探，了解到一些最新情况。
一、启动区9家小区8家房价都在下跌！中介：一个月仅十几组客户看房
启动区板块最主要的二手房小区就是滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑，根据安居客的数据显示，相比去年12月份，板块内9家小区有8家价格都出现了下跌，仅有世纪城春融苑一家小区价格上涨，而且涨幅不高，为0.11%。
滨湖启动区二手房价格一览
1、中介：一个月仅十几组客户看房
链家一位中介人员告诉小编，有的小区房源供应量比较大，所以带看量比较多，成交量也比较多，例如周边的蓝鼎观湖苑，上周一百多次带看量。
但是整个板块内小区平均来看，带看量并不多，一个月可能也只有十几组客户，而且这十几组里面可能还有重复的。
附近中介门店
“成交量最多的二手房就是蓝鼎观湖苑，首先是放出的房源比较多，房东挂牌比较多，从最小的60多平米到相对大的130多平米的户型都有，一房到四房房源都有，给客户选择比较多，比较吃香的就是小户型了，尤其是100㎡以下的二室房源。
蓝鼎观湖苑小区
蓝鼎观湖苑96㎡2室户型
这个房源供应量比较大也不是最近才出来的，主要也是有很长时间的累积，大概3-5个月，有的房源已经挂出来有半年的时间了，甚至还有挂牌一年的。因为大多数房东也不着急卖，就慢慢挂着。”
值得注意的是，这个小区房龄已经有8、9年，最大的优势就是距离地铁口和商业近。这也是很多刚需客户入手的原因。
2、买房主要以自住为主
据悉，目前买滨湖启动板块二手房的大多都是自住人群，刚需为主，这里二手房的价格相对来说比较能接受，改善客户也有。
3、区域房龄多数比较长，有业主降价30万卖
启动区板块的房龄距离现在已有近10年，成交均价也是是滨湖板块中最低的，投资价值也赶不上大盘。区域内的滨湖世纪城，成交均价在1.6万-1.7万/㎡左右。
而且在安居客网站上可以看到，滨湖世纪城徽贵苑和春融苑都有房价降价卖的，低于市场价30万，送装修、送车位。
滨湖世纪城挂牌房源
春融苑小区
4、中介：整体房价还算平稳
工作人员表示，目前的二手房市场比较稳定，没有明显的下跌、上涨的趋势，个别的降价买房的情况也不能一概而论，具体的走势还是要看年后。
二、双本部学区房一个月仅成交一套到两套
尽管从全市范围来看，46中的学区优势不算突出，但就目前情况而言，却是最好的学区，很多滨湖置业的家长们都选择46中的学区房。
滨湖46中学区房价格一览
根据安居客的数据显示，相比去年12月份，板块内11家小区有6家价格都出现了下跌，5家小区价格上涨。
1、双本部学区房一个月成交1到2套
附近的中介门店工作人员表示，很多客户来买房主要是冲着学区来的，但是学区房成本也很高，一套房子200万起。
例如滨湖明珠、书香门第是四十六中本部和师范附小本部双学区，每个月成交量仅仅在一套到两套，因为单价和总价比较高，基本上都在2.2万-2.5万/㎡左右。
尽管成交量并不高，但是从上面的表格来看，双本部学区房的房价仍旧是上涨的，比如滨湖品阁、滨湖明珠和书香门第。
2、多数房价都在2万+，蓝鼎滨湖假日成交量最好
滨湖的学区房价格普遍都不低，价格大多数都在2万/㎡以上，卖的最好的是蓝鼎滨湖假日，虽然是46中单学区，但是配套不错，合肥市滨湖医院、塘西河公园都在旁边，紧邻地铁1号线紫庐站、塘西河公园站，滨湖世纪城商圈也在附近。除此之外就是项目的体量大，包括枫丹园、金榈园、翰林园等4个园区。
蓝鼎滨湖假日翰林园
双本部学区的书香门第挂牌价也都非常高，最低的挂牌价也达到了2.38万/㎡。
书香门第挂牌价
3、同一家小区，东区西区相差1600元/㎡
住的注意的是，书香门第东区比西区价格要高，中介表示，一是因为东区的房龄相对西区来说较新，再就是东区仅有4栋住宅，西区的住宅楼栋比较多，人员比较密集，从舒适度来说的话东区也会比较好。
三、滨湖二手房带看量、房源供应量全下滑
从数据来看，滨湖二手房带看量和新增房源量均有所减少。
1、二手房带看量、房源供应量减少
根据链家网数据，滨湖区12月份二手房挂牌价格相比上月份有所下滑，但是幅度并不大。
带看量更是三连跌，12月份的带看量仅为4188次，新增房源量虽然与上月相差不大，但是呈现下滑的趋势。
2、滨湖区1月二手房13涨36跌
根据本站统计的最新数据显示，滨湖区1月份13个小区价格上涨。二手房价格下跌的小区达到了36个，达到了三分之一，不过价格的浮动并不算太大。
滨湖二手房
四、购买滨湖二手房的几点小建议
1、 二手房成“限价房”，刚需注意捡漏
滨湖限价盘逐渐清盘，很多二手房的价格优势渐渐凸显了出来，买房不一定非要纠结于买新房上，找个靠谱中介，随时捡漏，看看合适的二手房也是不错的选择。
2、避免选择没有地铁的老旧小区
在滨湖买二手房，配套、品牌物业、学区都是需要考虑的，一定要选区位好、周边配套齐全、品牌物业的房源，最起码得占一样，尤其避免买到没有地铁的房龄比较大的小区。
3、投资客可以选择核心区
从板块来看，启动区已经成熟，升值潜力有限;核心区交通、商业配套较为完善，二手房也有些性价比较高的项目，选择性比较多。
4、具体买房小Tips
总而言之，如果考虑学区的就可以考虑书香门第、蓝鼎滨湖假日等46中本部学区的小区。蓝鼎滨湖假日里可以选择枫丹园、金榈园这两个园区，品质会相对好一点，首先是环境比较好，距离公园比较近，而且位置也不错，就在地铁口旁边，周边佳源巴黎都市的商业快要成熟，后期等到商业成熟以后，房价应该还会有所影响。
如果仅仅是自住，想要选择交通比较方便的，可以考虑蓝鼎观湖苑，但是房龄比较老，所以价格也不是特别贵，对品质有要求的可以选择佳源巴黎都市、万科蓝山等等，附近就是地铁口，出行也比较便捷。
结语：虽然二手房市场下行，但反过来想，这个时候去买二手房是个好时机，因为价格上有商量的余地。
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