近日，楼市转凉，变局已至。市区热门区域新房加快跑量，却收效甚微，优惠出售已成“不公开的秘密”。那么，合肥二手房情况究竟如何？霸都楼市微信平台即日起推出系列策划稿件：《实探合肥二手房真实温度》，为你还原一手行情！
近日，小编探访了滨湖一些中介门店的行情，楼市下行的影响导致门店客流稀少，往往一个月做不成一单，门店自身也纷纷拓展其它渠道。
此外既有房东降价几十万、附送20万车位出售，也有挂牌999万的别墅，高价待售，十分任性~
一、滨湖二手房市场冷淡
门店无人问津，房东自降几十万+车位
如今的楼市行情，大家心里或多或少都有一杆秤。在一手房市场，或者还会因限价盘、改善盘的不同境遇而导致市场出现细分，但在二手房市场则表现的就很直接了。
1二手房均价最低1.7万，最高挂架999万
以滨湖省属板块为例，位于湖北路一带，夹在众多饭店、便利店中有五、六家家二手房门店。据了解，市场行情好的那会儿，门店要更多些，许多想在滨湖置业的买房人都会往各个店跑跑，打探一下行情。
但眼下这时候，这些门店一眼望去，人迹寥寥，店内都是自家的员工。门面的玻璃墙上挂着的是一些待出售的房源信息，都是附近小区的房源。
粗略来看，挂价从150万到350万之间，大部分都是待出售的，均价的话，最低的有1.7万/㎡，高的也达到了2.78万/㎡；也有一两个是出租，租金在1600元每月不等。
此外，小编还注意到一个滨湖某别墅出售的信息，238㎡带300㎡院落的精装修别墅，房东挂牌一口价999万！
不知道是房东自身的心理预估价就是这样，还是有存在噱头的成分，当然中介也表示，看到的大概也只是感兴趣，买的欲望是肯定没有的，房东自己大概也并不着急出手。
2产权满两年+送车位，但看的人少
湖北路这一带毕竟还是住宅区偏多一些，周边的商业写字楼等目前要么还在建设中，要么则是在招商阶段，目前并没有云集太多的工薪族。
而位于世纪金源一带则相对要繁华一些，毕竟这里临近金融港，商铺众多，周边的住宅小区也基本处于饱和状态。但小编在世纪金源商场周围转了个来回，也只发现了四家二手房门店，也无一例外的没有什么人光顾。
小编注意到，这四家店，只有三家目前在正常营业中，有一家大门紧锁，从玻璃门望去里面桌子电脑都还在，地上散落的一些废纸。
但三家开业的门店中，原本应该挂着写满房源信息的白板或是A4纸大小的信息表的玻璃墙，两家店是空的；仅有一家挂上，其门头上不停滚动着待售的房源信息。
小编在现场观察到，虽然没有人上门询问啥的，但门店内的员工倒是精神十足，要么正在打电话，要么在敲击键盘。
颇有意思的是，在小编询问滨湖某小区最近行情怎样时，得到的答复出现不一致的结果。年轻的中介直接脱口道“行情一般”，旁边一位看上去有些主管气势的中介则表示“行情挺好”，但他补充道，“边户的、产权满两年的会好些，还有附送车位的，二十万一个”。
另外，小编也打听了下，以省属板块的高层住宅区为例，出售的均价大概在1.8~2.2万左右，当然，也有一些挂牌价在3万以上的高端改善小区，但问的人也几乎没有。
二、二手房市场下半年一直走低
限价盘冲击大，房东纷纷自降几十万
根据链家数据，滨湖新区10月份，二手房挂牌均价18990元/平，参考均价为17954元/平，二者相比9月挂牌均价19509元/平，参考均价18077元/平，均出现了下降。
滨湖新区二手房的供需走势图就表现的更鲜明了，10月新增房源量178套，带看量5008，相比9月新增房源量779，带看量6372，下降曲线明显。
从全年来看，以带看量这个比较能反映市场对二手房需求量的数据，
从6月到达一个峰值后，下半年总体呈现出下降趋势。可以看出，下半年以来的楼市走低确实影响了二手房市场。1限价盘冲击大，新房供应量充足
小编在向一位中介询问行情时，有中介表示限价盘其实对二手房冲击蛮大。
比如宝能城，1.5万/㎡的均价，比二手的要便宜差不多2000元，“新房这么便宜，人们干嘛买你二手的”。不过，像宝能城这样的限价盘，难买也是真的。
另外，金九银十以来，合肥新房大量供应。金刚石的最新数据统计，包括普通住宅和花园洋房在内，合肥有将近2万套新房供应。
与此同时，合肥新房的成交套数却不足1万套，这使得合肥新房现在已经供大于求。
买房人面对新房时，选择性已经大大增多。再加上伴随着楼市的下行，合肥一大批限价盘，比如宝能城、信达公园里、贡院、滨湖龙川里，现在正常的3成首付就能买。
这大大冲击了合肥的二手房市场，
原先好多想买二手房的买房人，现在全都转变买新房了。2万科蓝山直降20万，旭辉御府直降20万
除了限价盘的影响，对于高端改善小区，二手房的行情更是艰难。
楼市下行，又是年底开发商回笼资金的时候，很多改善盘都不同程度的打出各种促销手段。同场竞争情况下，开发商因为是一手资源，有议价空间，而二手房的房东们则只能在有限的价格区间内升降，更别提还有中介的抽头，自然就处于劣势。
安居客上，滨湖也有不少房东因为急于出手，自降几十万不等，精装修的较多，送车位的也有。
当然，中介也表示，如果不是急需入住，精装修的吸引力其实有限，“你想，大家的想法都不一样，怎么可能就一定喜欢你的装修风格呢。”
3银行限贷、停贷冲击了二手房市场
合肥二手房遇冷，还有一个很重要的原因就是银行对二手房的贷款卡的非常紧。
现在相比之前，虽然有所放松，但是依然还有杭州银行、科技农商行、民生银行等多家银行不做二手房贷款。
中信、徽商等银行虽然做二手房贷款，但是要求首付比例5成。
试想一下，在二手房被大多银行拒贷、要求首付比例提高的情形下，好多新房正常的3成首付就能买，你是愿意购买新房、还是二手房。
颇有意思的是，据滨湖某小区业主群透露，该小区物业目前正在做新房租赁业务，无形中又挤压了二手房门店的生意。
3门店拓宽业务，中介对将来预估乐观
市场的不景气确实会直接反映到门店的业绩，眼下一个员工一个月做不成一单都是常态，老员工还能依靠自身积累的资源撑一撑，但是对新入行的员工，这个市场就比较苛刻了。
当然，正所谓不能把所有的鸡蛋装在一个篮子里，中介们自然不会只守着二手房的生意。据了解，现在这些二手房门店虽然挂着二手房的生意，但同时也兼顾新房分销、房屋租赁等业务。
“我们把个人领到售楼部，签一单我们可以直接向售楼部拿提成，很轻松。”
此外对于新员工，为了不打击他们的积极性，也会把一些出租等业务让给他们做，做得好的话，月收入也很乐观，上万也是有可能的。
当然，滨湖作为省市发展的重点区域，将来的前景也给了中介们“撑下去”的信心。
“你看滨湖这一块，马上很多大型商场就要开业，写字楼也在招商，人流量也要增多，以后想在这边买房子的人还会越来越多。”
据一中介透露，今后两三年内，他们在滨湖还要扩大门店，争取再开几家店，多占一点市场份额。
三、滨湖38个小区都在跌
全国范围内二手房市场都呈下行
滨湖的发展从长远看，或许能让一些中介保持信心，但从目前来看，依然考验着他们的耐心。
1滨湖38个小区在跌，学区房较为坚挺
从统计的数据来看，滨湖56个二手房小区，有38个小区在降。
具体的数据来看：
01、滨湖启动区9个小区：除去蓝鼎观湖苑之外，滨湖世纪城的8个小区全在降价 ；
02、滨湖46中学区板块12个小区：5个二手房小区在跌；
03、滨湖泛省府板块8个小区：6个二手房小区在跌；
04、滨湖金融后台西板块8个小区：4个二手房小区在跌；
05、滨湖核心区板块19个小区：15个二手房小区在跌。
可以看到，除去46中学区板块之外，其余区域的二手房小区，全都是降价的小区数量超过涨价的二手房小区数量。这也说明了，拥有优质学区的二手房依然会受买房人的关注。
2全国二手房都在跌
而从全国范围来看，无论是一线城市还是二、三线城市， 二手房市场都呈现出不同程度的下行趋势：
1、北京：10月二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动。
2、上海：10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。自2017年初以来，上海二手房市始终保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
3、深圳房地产中介协会此前公布的中介行业标准指数显示，随着楼市观望氛围的日益浓郁，二手房市场的价格也有所松动，除龙岗、大鹏两区外，全市其余各区二手房报价均出现不同程度下调。
4、东莞：部分二手房报价一度回落到了年初成交价水平，个别房源价格甚至跌破了购买价格，降价幅度突破50万元。二手房业主心态转变明显，已从当初“惜售”变成“急售”， 纷纷采取降价、送车位、包税等各种方式促销，以吸引购买者入市，加速成交。
4、长沙：今年第3季度长沙二手房成交面积累计100.32万平方米，同比下降23.77%，环比下降15.45%；其中二手住宅成交面积累计79.61万平方米，同比下降25.18%，环比下降22.47%。（此外）随着长沙“反炒房攻坚战”不断深入，长沙二手房中介市场不断规范，长沙中介门店数量已由调控前3000余家减至1000多家。
（以上资料来源于：中国证券报、每日经济新闻、证券时报、南方都市报、中国新闻网湖南）
结 语
楼市下行的影响对二手房市场的打击是多层次的。行情好的时候大家蜂拥而上，买到就是赚到；行情差的时候，人们就开始考虑房子值不值的问题，考虑的会更细分一些。
当然啦，对于买房人而言，这种情况未必就不好，有了更多的挑选余地 ，也不容易被卖方“挟持”，还有机会占据议价权。
閱讀更多 百瑞霸都樓市 的文章
