李雲亮說業主物權（續76）
新華每日電訊說，商品房“公攤面積傷民”
2018年7月27日，新華每日電訊發稿：《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。過了幾天，8月8日，今日頭條又行文：《新華社發聲：全世界只有中國房子有公攤面積！》
突然，最高端媒體先後發聲，對中國房地產開發商的商品房面積“公攤”提出質疑。
多少年，商品房區分銷售都有“公攤”。似乎全體區分購房者，個個被“公攤”，人人挨宰割。多少年來，幾乎沒有呼號者。難道區分購房者都是傻瓜？就等著今天，聰明人站出來，替他們鳴冤叫屈？
問題沒有那麼簡單。僅就“公攤”這個概念本身，就十分不簡單。當然，“公攤面積傷民”裡有真問題。比如，北方的業主都要以此為基數，支出室內面積以外莫名其妙更多的取暖費，甚不合理。
本文不涉及“公攤”取暖費等旁枝末節問題。那些問題都是禿頭上的蝨子，情等著政府如今看見了，政策逐一為民拿掉。
如今最高端媒體提出“公攤”不合理，“全世界只有中國房子有公攤面積”。可以說，這是國家開徵不動產稅之前，要做的輿論功課。否則，國稅局無法向全體納稅人交待不動產計稅標準。如果不排除“公攤”面積，區分所有商品房就不可能合理計稅。
本文要說，“公攤”只要公開、公平、合理，它別不好意思，不敢見公婆。
問題是，“公攤”不能頂著蓋頭進家門，而且永遠頂著蓋頭各處走動。永遠頂著蓋頭各處走動，那不成了看不見臉面的幽靈了。怪嚇人的。“公攤”的蓋頭，如今本文借高端媒體質疑斥責的東風，是該用力揭開了。
揭開“公攤”蓋頭之前，有個公理，本文先在此撂地，請各位看官看清楚了：資本的天性是逐利；房地產開發的資本亦逐利，它們絕不做賠本買賣。沒有這個公理，本文不便開始說明問題。
商品房“公攤”的是什麼？“公攤”的是開發商投入商品房建設的成本和預期的利潤。
其他，諸如“公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間……”只是列舉一些可供公攤的建築內容，而非“公攤”的經濟目的。商品房的“公攤”，如同餐桌上的AA制，公攤的是每個區分所有購房者應該承擔開發商投入商品房建設的成本和預期利潤的份額。
開發商一個人投資建成一片商品房小區。他要將商品房區分銷售給多個人，必然要計劃如何由多個購房人“公攤”商品房小區的開發成本及資本期望的利潤。至於開發商如何“公攤”，且市場經濟條件下如何“公攤”不傷民，需要國家公法指引。政府主管部門（物價局）不能聽任開發商說商品房成本是商業秘密，以不干涉市場為由，放任開發商的“公攤”不管。哪有政府長期不管不顧信息不對稱之十分弱勢一方的道理。
不論開發商如何計劃成本和利潤的“公攤”，是由商品房室內總面積當分母，還是由商品房建築總面積當分母，原則上都不會減少開發商收回其開發成本及資本期望的利潤。
至於2010年，山東某樓盤的公攤係數甚至超過52%，拿到手100平米的房產證，只有48平米的使用面積，只要該“公攤”公開、公平、合理，它就不會嚴重侵害購房者權益。
假設山東那個樓盤公開、公平、合理的均價是每建築平方米10萬，100平米的商品房總價要1000萬。難道《新華社發聲：全世界只有中國房子有公攤面積！》就可以藉口“拿到手100平米的房產證，只有48平米的使用面積”，我們只付總價480萬，就能交易那些商品房？絕對不可能！最終還是要付1000萬才能交易。以“公攤”沒有與世界接軌為由，強迫降低交易價格是不可能的。那麼，《新華社發聲：全世界只有中國房子有公攤面積！》的呼喊有什麼意思？一點意思都沒有。
“公攤”問題，不在於《新華社發聲：全世界只有中國房子有公攤面積！》，而在於開發商區分銷售商品房“公攤”的內容不公開、不公平、不合理。開發商對世創造了非常不合理的商品房區分銷售“賣豆腐模型”，因此很早就存在直接危害業主接管自己的物業小區、存在物業小區控制權由開發商到業主共有轉移困難的根本問題。
（未完待續）20180812
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