“1998年房改，颁布23号文，明确提出‘促使住宅业成为新的经济增长点’。”
20年前，房地产行业已经被定性，之后的20年里，多次提出“住房不炒”，但依旧没有改变其根本性质。
既然房地产行业根本任务没变——拉动经济增长，那么，房地产的沉浮将随着宏观经济的变化而变化。换句话说，遏制房价上涨的长效机制未写进法律之前，楼市依然存在失控上涨的可能。这是历年来房地产调控政策、目标及房价变化：
源自：方正证券
1998年房改是应对亚洲金融风暴冲击，扩大内需，房地产成为拉动经济的主要产业之一；2009年刺激房地产是应对国际金融危机爆发，稳定经济发展；2014年刺激房地产是因为中国经济进入新常态，经济增速放缓……那么2020、2021、2022年呢？
“物竞天择，适者生存”这是西方世界总结的自然规律，“此消彼长，阴盛阳衰”这是华夏老祖宗的哲学瑰宝。万事万物皆有规律与周期，房地产更是如此。只要“拉动经济增长”的任务不变，房地产行业就始终在周期中轮回。
2018年6月，由长沙启动，可以视作开启了中国房地产新一轮周期。
2018年6月，长沙启动全国最严新政，给全国市场做出了榜样。湖湘13个地级市和17个县级市楼市“应声落马”，“金九银十”难续辉煌。“售楼部认筹没人排队了”、“置业顾问又开始电call了”、“广告又开始轰炸了”、“非核心土地开始流x”……很明显，房地产进入了新的一轮下行周期。
下行之中，不同城市，不同应对。可以预见的是，“一城一策”将成为持续贯彻的大方针。
2019年、2020年，三四线城市人口（如株洲）持续向一二线城市流入，大量购买力在上一轮上涨周期被耗尽，城镇化放缓，库存持续飙升，开发商“卖不出去”，地方土地拍卖“无人问津”，财政开始捉襟见肘（约5成财政来源于土地出让金），城市服务、基建交通、教育经费等支出持续吃紧……因此，三四线城市或将提前“撑不住”，开闸放水，首付2成起、贷款利率优惠、加大棚改货币化……或将
先起于此，如螃蟹吃早了的菏泽。
图|株洲
而在2019年、2020年一线城市、新一线城市（如长沙）仍将小心翼翼，因为在限购限贷限售的当下，需求并没有被消灭，而是被压抑着、积累着，这个数量庞大，是三四五六线城市所不具有的先天条件，任何激进的、大跨步的政策松绑都将引发市场恐慌，预期转变，进而失控上涨。同时，
持续的常住人口流入，有资格的有效购房者增加，依然可以让一线城市、新一线城市楼市过得并不差。
图|长沙
一杯25℃的水喝着最舒服，太热，就凉一凉；太冷，就热一热。在下一轮刺激前，这杯三四线城市的水需要猛火热，一二线城市，则用微火轻调。最终的结果，一定不是100℃的沸腾，而是让房地产行业、地方财政、购房者、开发商都舒服的25℃。
ps：“怎么能够怪你犯了错,是我给你自由过了火”，当然也不是没有可能。
总而言之，一年之内，楼市无忧，两年之后，或有开启下一轮上涨周期的风险，三年之后，就要慎重看待每一个松绑的信号（楼市每3-4年一个周期），比如降低准备金、首付2成等等。但这样的上涨，恐怕没有过去的那样疯狂，刚需和改善按照周期，适时买入；三四线城市的投资需求，一定要买核心地段、具有核心资源（山、湖、江、教育）的项目；一二线城市，政策一有松绑，一有购买资格，速度买入，因为长远来看，大量人口流入的一二线城市，供小于求，增长空间可期。
未来3年，长沙、株洲楼市怎么走，你心里有数了吗？
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