助理：许佳兴
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案例引入
昨天，张总火急火燎的到办公室找我，说别人不仅偷偷卖了他的房子，还将1000万的卖房款据为己有，怎么办？我疑惑了，就问张总：“登记在您名下的房，别人怎么可能随便卖呢？”张总深深地叹了口气，说道：“李律师，你不知道。这个房子没登记在我名下……”
原来，张总是一个思维活跃的IT男，2012年名校毕业后，与室友王武一起开发了一款爆款手游，赚了很多钱。在其他同学都还在为一份儿体面的工作愁眉苦脸时，张总已经实现财务自由，并打算在北京购置房产。但是，张总是外地人，社保缴纳也不够年限，没有购房资格。思来想去，张总觉得房还是得买，于是他向自己的好哥们、北京本地人王武提出，把房子先登记在王武名下，等自己有购房资格了，立即过户回来，王武欣然同意。后来，张总与王武因手游如何分成的事产生了分歧，张总慢慢觉得王武不可靠，想把房子要回来。谁知，王武竟然不认账了，说房子就是自己的。就在张总威胁起诉维权时，王武竟偷偷把房产给卖了。这下，张总彻底慌了，赶紧向李律师寻求法律帮助。
其实，张总把房屋登记在别人名下的行为，我们叫做“借名买房”或者“房产代持”。在律师眼里，借名买房有很大法律风险，稍有不慎，在这个问题上，您可能就会成为下一个“张总”。今天，我就借着这篇文章，向大家分享一下，当您不得不借名买房时，应该如何保障自己的房产只更名不改姓。
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让您对代持房产保有控制力的秘密武器
(一) 借名买房/房产代持协议
在谈到借名买房的时候，很多出资人经常说的一句话就是：“我那个朋友/亲戚很可靠的，我们都说好了，不用再签协议了吧，多见外……”在法律层面上，没有录音的情况下，口头协议往往很难被证明，日后代持人反悔了，出资人会很被动，只能东拼西凑各种证据，还很难证明真有代持这回事儿。所以，在把房子登记到别人名下之前，律师肯定会建议您与对方签一份借名买房或房产代持协议，通过白纸黑字落实双方的意思表示，以防范风险。
(二) 反抵押
反抵押指的是，在房屋登记到代持人名下后，出资人同时要求代持人把房子抵押给出资人，以实现对代持房产的控制。根据我国《物权法》第191条第2款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”实践中，如果房屋有抵押权人，不动产登记中心在办理二次抵押或者房产过户时，都会要求房屋登记所有人去征求抵押权人的同意，所以，反抵押可以在一定程度上保障实际出资人对房屋的控制。开篇的案例中，如果张总提前做反抵押，这有两个好处：
1、 限制代持人王武主动处分代持房屋。如上所述，王武想卖房的，不动产登记中心或房管局都会要求他去征求张总的同意，张总不当面同意或提供书面同意意见的，不动产登记中心是不会过户的。有了反抵押，就不会出现王武偷偷卖房的问题了。
2、 房产被代持人的其他债权人主张权利。如果代持人王武有债务，其他债权人找上门来或者到法院起诉，王武名下的这套房很有可能被强制用来还债。根据《物权法》第17条及相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记具有公示公信效力。对第三方债权人来说，房子登记在王武名下，就是王武的财产，可以用来还债。但是，如果您是代持房屋的抵押权人，您可以选择不同意其他债务人成为房屋抵押权人，不同意王武出卖房屋还债，这样一来，您又实现了对房屋的控制。
(三) 亲属知情函、预防性遗嘱
天有不测风云，人有旦夕祸福。万一代持人不幸发生意外，去世了，如何保证继承人不会主张继承代持房产呢？这时，《亲属知情函》和《预防性遗嘱》就派上用场了。《亲属知情函》的目的是让代持人的近亲属知道房产代持这件事儿，并让其保证以后不会再发生离婚或继承时主张代持房产的权利。《预防性遗嘱》的目的也是一样的，出资人可以提前要求代持人写一份遗嘱，表明这套房产属于出资人，在发生意外后应物归原主，而不纳入继承财产中。
有了以上这三个秘密武器，防范代持风险的事先措施基本上完备了。
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日常生活中，还应注意保留哪些证据？
当出现开篇案例中的局面，代持人拒不返还房屋或者擅自将房屋出卖的，实际出资人往往就需要通过诉讼来维护自己的权利了。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”其实，借名买房诉讼在实践中比较常见，如果证据充足，法院会支持实际出资人的过户请求。
根据北京三中院在唐某与南昌X公司合同纠纷案【（2017）京03民终11278号】中的意见，借名买房关系是否成立应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释等因素综合考虑。所以，以上证据对于认定借名买房事实非常关键，建议您在日常生活中留存。
(一) 房屋出资证明
在北京市三中院2014年审理的刘某与北京A公司所有权确认纠纷【（2014）三中民终字第08184号】一案中，法院重点审查了涉案房屋的出资情况。A公司主张房屋由A公司出资购买，有银行明细、转账凭证、证人证言及涉诉房屋贷款记录作为证据。代持人刘某主张所有的钱都是自己出的，显然在说谎。因此，在出资问题上，法院支持了A公司。在此，李律师建议大家重点保留银行的转账流水，以备不时之需。
(二) 保存好房产证、购房合同及所有交易票据
在上述刘某与北京A公司所有权确认纠纷一案中，实际所有人A公司提交了全部的“契税、公维收据、产权证代办费收据、房屋登记费收据等证据，以证明涉诉房屋相关费用均为泰德兴业公司支付，涉诉房屋由泰德兴业公司实际控制、管理、使用。”事实上，所有购房相关材料都由出资人保存，也可以从侧面说明购房时出资人全程参与，房子很可能是出资人的。
(三) 实际占有使用房屋
实际出资人是否实际占有使用房屋，也是法院审查的重点之一。在唐某与南昌X公司合同纠纷案中，所购北京房产作为X公司北京分公司营业场所，亦由普洋公司北京分公司实际使用，这使法院更坚信房产应实际归X公司了。实践中，房屋的物业费、取暖费、电费水费缴费凭证、装修费、钥匙等，都可以作为实际占有使用房屋的证据。因此，李律师建议大家，买了房子就要及时占有使用，把房屋免费给代持人住，对于日后要回房屋是很不利的。
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律师建议
开篇中张总的窘境，其实律师也无能为力。王武隐瞒了房子归张总所有的事实，将房屋卖给了“善意第三人”，即使走到法院，第三人也可以基于善意取得制度不归还房屋，我们律师只能尽全力帮他追回卖房款。鉴于一线城市房产市值很高，房产代持又风险颇大，我们建议您在把房子登记在别人名下之前，先请律师起草代持协议，做好全套房产代持风险防范，以绝后患。俗话说，凡事预则立，不预则废，希望正有代持房产的朋友不会成为下一个“张总”！
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