在福田中心區彩田路與紅荔路交匯處，有兩座外立面為紅色的寫字樓，經過的人很難不注意到這兩座建築，而種種傳說更令它們披上神秘外衣，深圳老牌中介機構同致行（中國）的辦公室就位於這裡。
成立於1995年的同致行（中國），是國內起步最早的房地產服務機構之一。它曾是第一家北上開地鋪的中介機構，20餘年的發展歷程裡，它經歷過分家調整的陣痛，在房地產市場的潮起潮退中浮沉，擴張、收縮、再擴張、再收縮……
同致行（中國）董事長王波
敢於嘗試，也喜歡“折騰”，而這個特質也許更多源自其創始人王波。這位地產老炮兒，曾是一名建築師，因為“不好玩兒、不刺激了”，他放棄穩定的工作，機緣之下成為了一名地產評估師，後來成立了同致行；在深圳樓市起步之初踏入地產界，他見證了深圳市場的輝煌與失落。
1
深圳調控的“補丁”離打完還早
2018年已進入尾聲，今年是樓市調控年——有統計顯示，今年全國各地出臺的有關房地產調控政策已經高達405次，比2017年同期上漲近80%，幾乎每天都有一項措施出臺。而深圳也在2018年出手了：“三價合一”以及“7·31”新政，兩次重磅的調控在二手房“陰陽合同”、限企業購房、新房、商務公寓限售等方面進行了限制。
不過，儘管近兩年深圳一直在2016年“深八條”的基礎上對調控措施進行修補，但在王波看來，談“補丁”打完，還為其尚早。他以陰陽合同為例，二手房價不夠真實、不夠透明，買賣雙方為了避稅導致陰陽合同的出現，“三價合一”的執行在一定程度上揭開了瘡疤，但他指出，雖然壓縮了陰陽合同的生存空間，但並沒有完全解決這個問題。
在房地產市場發展過程中，會不斷出現新的問題，“很多政策出臺的動機是好的，但配套制度不完善，難以預見未來，後續可能需要一直‘打補丁’。“王波說。
2
“逢8”必有大變？
樓市危機不一定會再發生
事實上，外界對2018年樓市的討論，不僅在於調控政策出臺之密集，還在於這是一個特殊的年份。從1998年開始，每10年時間，房地產市場就會呈現一個低迷的狀態，因此在業界存在“逢8”危機的說法。對於這個說法，王波卻不以為然。
他表示，從時間上看，10年似乎是一個週期，但導致低迷背後的原因各不相同——1998年是亞洲金融危機，彼時中國的房改政策尚未大規模推出；2008年整體經濟受到很大沖擊，國家主動擠房地產泡沫；而今年，在“房住不炒”的主基調下，各地出臺調控政策，讓樓市迴歸居住屬性。
“這些年份（樓市）低迷的原因都不同，下一個10年、2028年也未必會出現低谷。”他說。
至於2019年的樓市表現，王波認為還將延續2018的下滑趨勢，“今年下半年到明年會是買房窗口期，限購限貸政策不太可能會取消，一旦取消，大部分資金又會流入房地產，這與國家想要振興實業經濟的用意相悖。”但同時他也不認為房價會暴跌，“真跌30%，銀行都受不了，國家會想辦法穩定房價，保持穩中有微跌。“
3
開發商進村或成“釘子戶”
租賃政策應儘快出臺
一方面，各地正在抑制房價的過快增長，另一方面，住房租賃市場的發展也得到有力的支持。2017年被認為是中國住房租賃市場的元年，這一年全國住房租賃政策創新有了突破性的發展，政策的利好令房企也紛紛介入到長租公寓領域，進村、收房、改造……忙得不亦樂乎。
然而，今年6月，一封題為《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》掀起波瀾，房企介入城中村改造發展長租公寓是否推高租金，也引發了外界討論。
在這件事情上，王波毫不掩飾對開發商的不滿。“開發商進村是別有用心。”他稱，很多開發商進入城中村大肆收房，發展長租公寓是一方面，另一方面可能是為了提前佈局城中村舊改。“有一個政策叫‘買賣不破租約’，很多企業跟房東一簽就是十幾二十年的租約，其他房企想進來搞舊改，抱歉，只要它們不同意就動不了。
這就是‘大釘子戶’。”而談及怎麼規範租賃住房市場時，王波建議可借鑑歐美國家的經驗，儘快出臺相關的租賃政策。其介紹到，在歐洲國家，租客可以跟業主籤長期租賃合同，合同期內業主不能隨便漲價，漲價幅度只能小於或等於當年的CPI（居民消費價格指數），只有合同期結束後才可以加價，且原租客有優先承租權。
他表示，歐美的租賃市場十分穩定，但中國目前還做不到，只要周邊房租一漲，房東就坐不住了，“要麼漲、要麼搬”，這對租客而言並不公平。要發展住房租賃市場，實現租售同權，動機是好的，但若是法規跟不上，就會變成畸形。
4
資本容易壞事
不推行單邊代理中介行業將萎縮
作為以評估和房地產代理起家的地產人，王波一直在關注行業動態，中介行業的競爭已從前兩年線下的規模之爭，演變至今日線上的平臺之爭，火藥味越來越重。他認為，如今的市場已經被幾個中介巨頭所壟斷，市場信息也正在被互聯網平臺綁架。
“說句不嚴謹的，如果政府想調整房價，可以通過中介巨頭釋放樓市下行的消息，再由旗下經紀人傳達到市場，可能會有一個不錯的效果。”其表示，市場不能只有一個聲音，其需要多渠道信息，但現實與理想狀態之間還有很大的距離，資本的介入令市場註定無法出現公平競爭。
“關鍵的壞事就是資本。”他的表情略帶無奈。“中介行業是屬於服務業，它不是資本驅動型，而是智力和體力驅動型的；但在資本面前，專業是沒有尊嚴的，這個認知令人挺鬱悶。”
實際上，在專訪的1個多小時裡，王波多次提及資本的“邪惡”。在他看來，長租公寓發展至今屢爆負面消息，與資本的過早介入不無關係；租金貸的出現初衷是好的，在資本面前變了味，運營方通過強迫、欺騙租客貸款來獲取資金擴張房源；而不計成本的惡性擴張帶來的最終結果可能就是資金鍊斷裂，長租公寓爆雷。
從長租公寓到中介的平臺之爭，甚至更多的行業案例都在證明，新潮流、新商機出現後，在資本的助推之下就容易扭曲。
而對於中介行業的現狀，王波有著很深的憂慮。“我最近不斷在說，如果不推行單邊代理，中介行業會萎縮。”
目前，國內的房地產中介幾乎是雙邊代理制，即服務於交易的雙方，“一手託兩家”，一方面要替賣家爭取最高的放盤價，另一方面則要替買家爭取最低成交價，如何平衡買賣雙方的利益衝突關係，對於中介而言是一道難題。而國際慣例的“單邊代理制”則只需爭取委託人一方的利益最大化，買方及賣方委託的雙方中介進行對話，在房產交易中解決了市場信息不對稱的問題。
從就業角度來看，王波指出，中介行業其實能解決很大的就業問題。他舉例稱，深圳每年二手房交易量在4-5萬套左右，如果實行單邊代理，這4萬套房的交易大概能給6-7萬經紀人帶來收入；而目前雙邊代理的模式，只有3萬個經紀人有活幹，他們加重了買賣雙方的博弈，這個行業是不健康的。
他希望能有相關的配套法規出臺，5~10年時間市場就能全面推行單邊代理制度。
5
堅持底線
市場需要理智的聲音
回顧王波在地產行業的30餘年，不難發現，這是一個“不安分”的地產人，他參與過開發，開過地鋪、文化研究院、推廣過獨立經紀人、現在又在著手做長租公寓，用他的話來說就是“愛折騰”、喜歡嘗新。但這麼多年，他一直在堅守底線——不踏實的錢不掙，公正地賣房。
90年代初，深圳的房產交易剛興起，當時中介的收入要比當一名估價師要高得多，但他並沒有心動。問其原因，他回答稱這錢掙得不踏實。“那些年賣房，老百姓不習慣給佣金，中介沒有佣金，收入來源只能靠吃差價，這突破了我的道德底線。”
而近幾年，其有感房產經紀行業的不規範、中介在房產交易中不夠公正，於是又搗鼓起新媒體。兩年前，王波及其團隊推出視頻自媒體號“房產大象”，希望利用自己在行業多年積累的經驗，給予購房者公正、客觀的建議，從而幫助他們買到合適的房子。
“這個市場需要理智正確的聲音。”王波說，前幾年房價在漲，購房者即便被坑，利益受損也不大；但一旦橫盤，房產交易糾紛就多了。這時候市場需要有一個聲音，告訴購房者如何聰明地買房、如何買房不吃虧。
“公共媒體沒做，自媒體也沒有，那我就來做這個事情。”
不過，令他略感挫敗的是，很多時候諮詢者立場並不堅定，明知樓盤可能存在不足，但只要中介多說幾句，他們就容易動搖。
談及房產大象的發展目標，王波坦言，目前房產大象尚未能變現，他對這個平臺的態度很“佛系”，並沒有設具體目標。“我在等單邊代理市場成熟，在我力所能及的情況下會堅持做下去。”
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