北京樓市：兩個大消息！

【作者：劉曉博。更多精彩內容，請關注天天說錢（ID：liuxb0929），原創的財經評論，獨立的觀察視角，深度的市場剖析。】

這兩天，一箇舊聞又被翻出來炒作：北京有380萬套房屋空置，聯繫不上業主。

大家之所以拿這個很難核實的舊聞說事兒，大概是想表達兩種觀點：第一，開徵物業稅是有必要的，否則大量資源被浪費了；第二，一線城市的房價存在較大泡沫，比較危險。

對於第一個觀點，我深表贊成；對於第二個觀點，可以商榷的餘地就比較大了。泡沫肯定有，但危險就未必了。事實上我認為，一線城市房價上漲失控的風險更大一些。

就拿北京樓市來說，調控正在收緊，成交量也在下滑，未來幾個月房價可以出現鬆動。但正是在這個時候，下一輪房價上漲的種子，正在被種下。

不信？我們來看兩個大消息！

消息一：北京住宅用地供應創5年新低

根據央視的報道， 2016年北京所有土地拍賣計劃都已經完成，北京市規劃委相關數據統計，今年北京共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建築用地約84.56萬平方米，規劃建築面積約186.27萬平米。這兩項數據均是北京含住宅用地供應近五年的最低值。

今年北京新出讓的住宅用地，建成房子之後只有186.27萬平方米，你知道這是什麼概念嗎？先看一個表格：

近年來北上深商品住宅供應量（單位：萬平米）

注：北京和深圳的數據，是當年商品住宅竣工面積；上海的數據，是當年商品住宅銷售面積。數據來源，各地統計局統計公報。

可以看出，三大城市近年來商品住宅供應量都在下降，其中深圳規模少得可憐，下降幅度最大。其次是北京，下降幅度也非常大。但不管怎麼說，北京2015年還有1378萬平方米的商品住宅建成。如果下滑到186萬平方米的水平，那將意味著什麼？當然，北京還有一些批租出去尚未進入銷售期的住宅用地，可以彌補市場短缺。但這種趨勢如果持續，後果是可想而知的。

消息二：京津冀交界地區嚴控房地產開發

這是昨天（12月7日）傍晚的消息，據國家發改委網站消息，7個部門近日聯合印發了《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》，提出了5點要求：

一是強化協同協作。

二是加強規劃管理。強調創新規劃管理體制，交界地區有關縣(市、區)的總體規劃及專項規劃由省級統籌編制，並加強與北京城市副中心、北京新機場臨空經濟區等規劃銜接。嚴格控制城鎮開發強度，開展交界地區整體城市設計，有序推進新型城鎮化。

三是保護生態環境。主要是建設環首都生態保護綠帶，嚴格劃定永久基本農田。

四是嚴格管控措施。重點是推進土地集約節約利用，嚴格產業准入管理，嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模。

五是統籌公共服務體系建設。

如果“翻譯成白話”，這份文件有以下幾個含義：

第一，京津冀協調發展，首要任務是服務好北京。在京津冀交界地區，你們天津和河北不能只追求地方利益，把建築強度搞那麼大。環首都綠化帶的土地不能動！第二，這個片區人口不能太密集，房子不能建太多，廊坊、武清之類的小兄弟不能只追求賣地收入和GDP。第三，這片區域的城市規劃、公共服務設施的配套，都要跟北京城市副中心（通州）、北京新機場臨空經濟區相銜接。

應該說，這種規劃上的協調是必要的，否則京津冀協同發展真的很難。但這樣帶來一個結果：河北、天津在這個片區的商品住宅土地供應量，將跟北京同步萎縮，目標是控制人口密度。但事實上，人口是很難控制的，很多人不要戶口也要在這裡生活。所以，最終是房子建的少了，人口增長得多了。

比如在過去5年，廊坊的小學生人數就從28.9萬增長到了2015年末的40.4萬人，增幅高達40%，是天津增長速度的2倍，是北京增長速度的1.33倍。而“北三縣”之一的香河，增長幅度是48%。可見，人口正在湧入這個區域。

這就是我們當前城市化面臨的一個難題：管理層希望大中小城市協調發展，但人口卻不斷湧入少數公共資源豐富的大城市、以及其附近的城市；管理層希望城市圈內部疏密有度，但事實上城市圈內部的“人口高密度聚集”勢不可擋。

在這種情況下，房地產的局部牛市仍將持續。如果遇到強調控，就暫時蟄伏；政策一放鬆，就一躍而起！

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關鍵字: 房產 舊聞 建築