这几年来，济南在大力发展轨道交通，无论是住宅，还是商铺或写字楼都看到了未来的地铁利好。于是，不少在中心城区购房稍显吃力的购房者，以及一些投资客，也更多地开始关注“地铁盘”。
随着最近济南轨道交通1号线的开通试运营，以及济南市城市轨道交通第二期建设规划公示，我们好像又掀起来对地铁、对地铁盘的巨大关注。然而，地铁规划也存在着一定的变化，比如这次地铁二期规划公示，大家都在议论汉峪片区要通地铁，十几万汉峪居民欢欣鼓舞；华山片区暂时没有地铁规划公示，十几万华山居民忧心忡忡。
我们应该肯定地铁带给一个城市发展的巨大红利，但也应该正确看待地铁，以及那些被过度炒作的地铁盘。济南楼市参考甚至认为，经过之前的过度炒作，济南某些片区的地铁红利已经被严重透支……
NO. 1｜壹
醒醒可爱的购房者，
你还在被伪地铁盘忽悠吗？
很多人都好大喜功，把一些仍处在规划阶段尚未落地的“利好消息”拿出炒作，城市发展需要利好消息来鼓舞人心，但是对于花费金针白银买房的人来说，这些消息到底要不要相信，是一个值得思考的问题。
那些年，济南的相关从业者到底给我们济南楼市灌输了多少新潮的理念？
比如学区房？54321房价体系？CBD？还有地铁盘？
面对泛滥的炒作，高涨的房价，我们逆来顺受，而当这些理念逐步成为我们购房的首要条件，我们又是否真的将钱花得值当？
随着济南轨道交通1号线在西客站片区和长清的建成通车，地铁盘终于将自身的优势坐实。而同样随着地铁热的再次兴起，济南还有很多的伪地铁盘在忽悠购房者。
该图仅供参考，非官方版本，仅作示意图，一切以官方为准。
现实的黑色幽默这样调戏我们：
我们以为地铁盘就是我们花较少的钱买一栋很远的房子却又不影响我们的生活，可现实是，我们倾尽积蓄买了一套近郊的房子却也从此与世隔绝。
举个很简单的栗子，二期地铁规划公示，华山的朋友发现之前的M4线没有了，群情激昂。毕竟他们曾经看到的“地铁图”是这样的：
消失的岂止M4线，环线也暂时没有了，可能在济南后期的地铁规划中会有，这是以后的事情，但是偏偏有很多楼盘在利用这些炒作自己是地铁盘。
是的，就像曾经被广泛热议的济南54321房价体系一样，未来20年可能会实现。未来20年，济南也可能会有更多的地铁规划，更多的片区真实享受地铁带来的便利，但是作为购房者来说，你当下买房是为了3-8年的居住需求，谁会提前去布局20年后的楼盘？
20年，时移世异。
关于济南地铁，济南楼市参考曾经多次提到过，我们只认R1、R3，最近R2批复了，我们也认，其他的线路，不妨等等看。再次提醒：购房切忌盲目，宣传的地铁盘未必货真价实，地铁线、地铁站一天不落地，就一天存在变动的可能。可以讨论，不要盲信。
NO. 2｜贰
地铁之于购房，我们需要冷眼相看
在济南这座极度渴望地铁的城市，地铁房有点被神话的意味，被炒得大红大紫，仿佛只要有地铁经过，住的有多远，都不是问题。
所以我们看到济南有多少楼盘就是靠地铁盘这三个字续命，仗着靠近地铁站，即便周边再无其他配套，仍然以潜力股的姿态向购房者兜售。而购房者也屡屡中招，心甘情愿自掏腰包。
地铁在人流在，人一多，配套肯定跑不了。多数购房者被此洗脑，有没有想过，有些配套需要经历数年甚至数十年才能成熟起来，而到那时候，你已经搬离了这里。
地铁盘的确方便交通，但问题来了，地铁盘真的如你想像的那样方便吗？你有没有想过地铁也有自身的局限？
据说，地铁出行便利，拉近了与市中心的距离，并且地铁的运载时间相对稳定，更容易把控出行时间。同时，不少地铁还成为商业配套的中心。但是，你以为…
你是不是没想过，地铁虽然不会堵车，但会堵人？！
有没有想过，如果有天，你住在离工作地点30公里开外的济南某地，你要天天挤地铁上班，可是慢慢你发现，地铁越来越难挤了，人开始堵了，这种出行体验还是你想要的吗？
不要过分迷恋地铁房，看地铁的作用看的那么重要，购房还是地段优先的，当一个城市人口存量很大的时候，交通工具不堵，人堵！现在开通的济南轨道1号线从西客站到长清，可能不会出现人堵的情况，但如果有一条地铁线经过主城或者高新区，试试？
当然，地铁作为现在流行的交通工具之一，最受人欢迎的优点就是准时，这令不少上班族对于乘坐地铁时发生的拥挤、环境闷热等因素都可以忽略不计。
有时候远郊地铁房，就像住高层，平时完全依靠电梯，电梯不会轻易“罢工”，但一旦偶尔“罢工”，还真是挺难受。
关于地铁房保值升值的问题，随着济南地铁网未来构建的越密，地铁房的价值将越突出。但是目前济南地铁还谈不上成网，再加上地铁红利前期被炒作透支的厉害，所以购房者在买房过程中还是不要有太多想法。
NO. 3｜叁
济南伪地铁房的特征
1、步行路程超过20分钟。
地铁一响，黄金万两。
北上广深等的经验已经证明，地铁开通后，沿线房屋价值必然上涨。因此，投资跟着地铁走是不少人的成功之道，但提前在地铁沿线附近。
那么对于地铁物业有没有一个衡量标准？怎么样的一个距离是比较合适的？对此曾有中科院专家说过，按距离可分为“正地铁房”(步行5分钟内)、“准地铁房”(步行10分钟内)，“近地铁房”(步行15分钟内)。不同距离相应升值空间也不同，购房者在选盘时，一定看清楚。
如果你的房子离地铁站路程超过了20分钟，应该至少在两公里以上，那么恭喜你，你这房子跟普通房子没多大区别。唯一的不同是，你要走20分钟，别人要走30分钟。当然，共享单车可以增加我们的出行半径。
千万别相信开发商给你看的那张区位图，那图会把很多遥远的配套做到你家门口来，想买到货真价实的地铁房还是去实地走一走、看一看吧。
2、地处近郊人口较少。
房屋升值空间的大小，地铁只是其中一个因素。
开发商之所以将地铁捧上天，对于其作用大吹特吹，当然是出于营销的需要，实际情远不是这样的。
如果位于市区较好的位置，又靠近地铁，自然是锦上添花，比如R3线，连接新东站片区、高新、CBD、奥体，中心地段+主力商圈+地铁干线，这样的房子想不升值都难。
反观如果一趟地铁是从郊区开往郊区（这里不是暗指1号线，1号线不属于此类），虽然有地铁经过，但升值空间却相当有限，地铁确实能拉近城市的时空距离，但拉不起近郊地区的房价，这些地段的价值无法与商业中心相比，房地产卖的终究是地段。
3、属于远期规划路线。
大家已经领教过，地铁建设难度大，周期不会太短。但看济南地铁这几次调整，我们可以发现，其实地铁修建没有我们想象的那样简单，这片区人多，就一定有地铁经过？那倒不一定。越久远的规划，变动的可能性越大，实现的时间可能越长。时间成本需要重点考虑一下。
所以，虽然一个楼盘远期规划有地铁，但这样的房子升值空间会大打折扣，什么时候能搭上地铁的快车还指不定呢。
4、房子本身太烂的。
无论是居住价值还是投资价值，都是建立在房屋品质过硬的前提下。
如果房子本身存在各种问题，所谓的价值就如建在沙滩上的海市蜃楼，根本无从谈起，就算是“正地铁房”，又有什么卵用？
济南这几年问题楼盘也是层出不穷，一不小心就可能中招。
被维权楼盘诉求主要集中在质量缺陷、延期交房、车库塌陷，物业服务差，无法兑现配套，迟迟不能办理房产证等问题上，辛苦半辈子买套房，结果却要走上漫漫维权路，你说闹心不闹心，还升值个P！
全文结束。
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