房地產眾籌是指由房地產公司、理財平臺或建房人發起的與房地產項目相關的眾籌，其眾籌標的可以是居住性房產和營業性房產，具體來說，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、工業用房等等，也可以是物業管理權益。2014年3月，自“滄州眾籌建房”事件得到廣泛關注和討論以來，房地產眾籌自此異軍突起，呈現繁榮發展的態勢。
據統計，2014年1月1日至2015年6月30日期間，國內推出房地產眾籌產品的平臺共有17家，共募得資金近9億元，而多數平臺是在2014年11月之後才成立的。從數據可以看出，房地產眾籌正處於快速增長之中。
房地產眾籌模式
在短短一年多的時間裡，房地產眾籌從業者積極進行探索，嘗試利用互聯網提高房地產行業的資金籌集和資金使用效率，形成了三種典型的眾籌模式：
營銷型房地產眾籌。營銷型房地產眾籌主要指借用“眾籌”概念進行的房地產營銷，其並不完全符合眾籌概念中“募集資金執行項目，並在項目完成後獲得回報”的實質，但是可吸引更多潛在購房人參與，購房人與售房者之間也有更多的互動，因此業內仍將其歸為房地產眾籌。
營銷型房地產眾籌的主要表現形式為在眾籌平臺上發佈項目，給予支持者折扣買房、買房送禮等優惠。營銷型房地產眾籌重在營銷，相比於傳統營銷模式，強調購房的參與性、互動性和趣味性，可在短時間內針對潛在購房人進行線上集中、精準營銷，提升企業和樓盤的知名度，降低營銷成本並回饋給購房人。
理財型房地產眾籌。理財型房地產眾籌指通過“眾籌”方式募集資金，並按合同規定在特定時間給予支持者一定收益的眾籌方式，它實質上是以房地產（或相關物業權益）為交易標的的投融資行為。理財型房地產眾籌的交易結構多種多樣，總體來說，支持者投資理財型房地產眾籌項目的目的不是為了獲得最終的房屋，而是為了獲得較高的現金收益。
建房型房地產眾籌。建房型房地產眾籌指向潛在購房者募集資金用於房屋開發、建設，並最終實現向眾籌支持者交付房屋的眾籌方式。建房型眾籌最符合“眾籌”概念，其眾籌的標的是房屋，回報也是房屋本身。與其他兩種房地產眾籌模式相比，建房型房地產眾籌可以節省房屋開發建設中的大量成本，包括設計成本、管理成本和營銷成本等，從而真正讓購房者以成本價置業。除此之外，建房型房地產眾籌也允許支持者（最終購房者）親身參與到房屋開發、設計和建設等環節中來，實現房屋的“定製化”。
房地產眾籌的法律風險
非法集資風險。房地產眾籌項目的發起人通過網絡向眾籌支持者公開募集資金，如果不在投資人適當性、信息披露、資金存管、投資人權益保護等方面加強規範與管理，容易引起非法集資的質疑，甚至可能拖累房地產眾籌平臺成為“共同犯罪”。
違反預售規定的風險。部分理財型和建房型房地產眾籌要求投資者在樓盤開盤前交納資金，如果這種投入資金的行為構成變相商品房買賣，即房屋在未達預售條件的情形下收取房款，則涉嫌違反國家關於商品房預售的有關規定。我國《城市房地產管理法》第45條規定了商品房預售應當符合的各項條件，只有同時滿足以上條件，房地產開發商才具備商品房預售資格，才有合法依據收取房屋預付款。
合同欺詐風險。現階段，大部分房地產眾籌項目都是在線上公開進行發佈，導致大部分眾籌參與者不能親自前往房源現場瞭解情況。因此，平臺對房地產項目的信息披露――包括房源描述是否真實，所述信息是否準確等就顯得格外重要，否則，就有構成合同欺詐的危險。
資金挪用風險。在房地產眾籌過程中，從支持者投入資金到獲得回報存在較長的時間週期，如何保障在這段時期內投資人的資金不被挪作他用，考驗著眾籌平臺、開發商的誠信水平和管理能力。大部分平臺目前採用了以下三種應對方式進行應對：選擇規模較大、實力較強、品牌知名度較高、在行業內享有一定聲譽的房地產開發商作為合作對象，這類房地產商違約成本較高，挪用資金“跑路”的概率較小。選擇資質經過嚴格審查的第三方資金託管單位作為託管對象，在外部監管缺失的情況下，最大限度地保障投資人資金的安全。對投資人的資金安全進行一定程度的擔保，例如引入保險公司或第三方擔保機構等。
非法集資建房風險。《經濟適用住房管理辦法》對單位集資建房作出了嚴格規定，建房型房地產眾籌（也稱“眾籌建房”）一般情況下建設的是商品房，不屬於集資房的範疇。但是商品房需要與房地產開發商合作獲得開發經營一般商品房所需要的各種許可。如果存在土地違規使用或證照不齊的情況，眾籌建房很容易落入非法“集資建房”的陷阱，從而危及眾籌支持者的權益。
擅自發行股票，公司、企業債券風險。在房地產眾籌中，若涉及到股份、債券或證券化等因素，操作不慎則有可能會面臨“擅自發行股票，公司、企業債券”的風險。
房地產眾籌的發展猜想
房地產眾籌的實質是“互聯網+金融+房地產”，它實際上是房地產領域的互聯網金融，也是房地產行業互聯網化在金融需求上的體現。按照我們對於互聯網化的一般理解，互聯網對傳統行業的改造，通常會經歷渠道與需求、技術與機制、組織與結構三個階段。
營銷型房地產眾籌明顯處於渠道與需求階段，它是互聯網房地產銷售渠道的改進和深化，利用事件營銷和抽獎、預售、折扣等形式吸引潛在購房人，實現精準營銷，降低營銷成本，並同時增加用戶的互動，提升房地產商的品牌形象和“親民度”。儘管有人認為營銷型眾籌就是打著“眾籌”幌子的預售，但是它畢竟比死板的電商銷售模式更進一步，也促進了眾籌概念的普及程度。
理財型房地產眾籌則在房地產募資機制上有所改進，它利用互聯網彙集大量投資人的資金，緩解開發商的資金壓力，提高資金使用效率和資產的流動性，在整體上降低資金成本。理財型眾籌為開發商的業務模式轉型提供了一條嘗試路徑，可以幫助房地產開發公司實現輕資產運作，或許有望舒緩未來房地產行業下行所帶來的系統性風險。
建房型房地產眾籌是最符合眾籌本意、最激動人心的一個眾籌領域，它事實上正在改變著房地產行業的交易結構。從長遠來看，將導致房地產市場的去中心化和去中介化，消除開發商在多項事務上的壟斷角色。相關的眾籌項目發揮著連接購房人、建房人、行業資源的作用，體現了“互聯網+”連接一切的特色，一方面提升了購房人對於個性化需求的主導權，另一方面提供了一個動態優化房地產開發流程的環境，處於組織與結構創新的階段。也正是因為其對房地產行業的改造程度最深，目前遭遇的制約也最大，發展最為緩慢。
以上三種類型的房地產眾籌位於“互聯網+金融+房地產”的不同發展節點，當然這並不意味著層次的高低，而是立足於同一路徑上的不同訴求。我們猜想，這三種房地產眾籌未來必將融合，共同通向交易成本降低、交易效率提高、個性化需求逐步得到滿足、投資人―購房人―建房人逐漸三位一體之路。
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