文丨南京开盘
最近很多人在问盘哥：河西南的升龙天汇到底什么时候开盘？
从现在越来越多的放风消息来看，开盘似乎近了，但今年都快结束了，升龙天汇，你今年还开盘吗？
带着疑问，盘哥决定到售楼处实探情况。
尚且记得升龙天汇上次开盘时，大门紧锁，闭门谢客，连保安都不在，令无数买房人摸不着头脑。
不过这次盘哥走到售楼处发现，售楼处又重新开始接待了。而在售楼处门口，一幅商铺销售广告牌摆放在大门旁。
据置业顾问所说，现在住宅还没接到通知，预计下个月开盘，如果感兴趣就关注升龙的微信公众号。说罢，她指了指桌上贴着的二维码。
当盘哥表示想要看看住宅的详细信息时，置业顾问说：“那边是户型图，可以自己看。”
盘哥心想：这是自助看房的节奏啊。
据置业顾问回答，本次住宅开盘将推出四期3栋楼，D1（33层）、D2（15层）、D3（33层），两梯四户，共计约200套精装房源。户型面积有95㎡、105㎡、120㎡、132㎡、145㎡和150㎡。
而四期项目仍在施工中，大概建了5、6层高。旁边的三期项目则进展较快，楼栋已经成型，外立面还在施工中。
升龙天汇四期
升龙天汇三期
升龙天汇前期实景图
令河西备受买房人青睐的重要一点，就是区域的倒挂在全南京来看，都非常严重。
在五矿崇文金城旁边的几家中介门店，盘哥看到，现在房源欠佳的基本都挂出了低价，甚至4.3万/㎡都能买升龙天汇。
据中介所说，现在整个市场热度都降下来了，加上很多房子都不满2年，要缴纳的税很多，不太有人愿意买的，如果要买，至少得等到房子满2年，估计那个时候成交量会慢慢回升。
在365的二手房网站上，我们可以看到，下半年以来，升龙天汇的二手房均价有所回落，目前总体均价约44591元/㎡。
尽管价格有所回落，但当下这个价格，
相比新房的3.5万/㎡，仍有将近1万/㎡的倒挂空间。
尽管河西南现在还在建设中，但其实远期规划来看，发展潜力相当可观。
在产品上，
升龙天汇是全河西南仅剩的唯一有小户型住宅的楼盘，同时，板块内房源供不应求，如今想买河西南一套房，已经非常不容易。在交通上，永初路地铁站距离升龙天汇最近，直线距离仅1.7公里。另外，区域的7号线正在建设中（如下图），将来距离升龙天汇也相当近。
永初路地铁站旁正在建设的地铁7号线
在教育方面，升龙天汇前期交付房源在河西南外小学和中学的施教区范围内，是南外双学区房。
而这批未推出的房源，还未交付，所以具体学区难以敲定。不过，升龙天汇南面规划有一块小学用地，建成后升龙天汇学区可能会发生变化，不过该小学暂时还未动工。
即使后期小学建成投入使用后，升龙天汇河西南外中学学区变化的可能性不大，最终还是以教育局公布信息为准。
产业方面，河西南的阿里巴巴总部已经在建设中。
商业方面，河西南的商业还在规划和建设阶段。目前关注度较高是已经出让的金地中心以及正荣财富中心两个城市综合体项目，以及总投资200亿的华侨城欢乐滨江项目。当然鱼嘴商务区、CBD三期这些耳熟能详的商业群目前尚处于规划阶段。
娱乐休闲方面，板块内有鱼嘴湿地公园、青奥村、南京眼、南京国际青年文化广场、滨江风光带、保利大剧院等。
除了利好，项目也有一些因素需要注意：
1、前期项目维权较多，有损口碑。
前期升龙天汇爆发过精装维权问题，业主对精装质量并不满意。百度一下，确实能够发现更多。
2、二手房溢价情况不如周边其他小区
在河西南几个次新房的二手房报价情况来看，升龙天汇的溢价率比毗邻的五矿崇文金城、佳兆业城市广场都低一点。
不过在河西南现在房源供应严重不足的情况下，升龙天汇依然值得买。
项目资料卡片
1、加推房源：四期3栋楼，约200套精装房源，两梯四户。
2、开盘时间：预计下个月
3、上次开盘参考：3839组人买262套房，中签率6.8%
4、户型面积：95㎡、105㎡、120㎡、132㎡、145㎡和150㎡。
5、预计均价：3.5万/㎡
6、开盘楼栋及户型分布图：
7、精装标准：升龙天汇二期的精装标准为3500元/㎡，部分精装品牌如下，仅供参考。
8、户型图：
95㎡三房两厅一卫
105㎡三房两厅两卫
120㎡三房两厅两卫
132㎡四房两厅两卫
145㎡四房两厅两卫
150㎡五房两厅两卫
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