上周，我谈了最近两年楼市激进的昆明主城区，今天继续谈谈这两年昆明主城外溢的价值点。
如果摊开昆明市区的地图，你会惊讶地发现，整个昆明市的规划，有着与杭州类似的发展历程。今天的杭州西湖，早已经是城市的内湖。但滇池实在是太大了，这个云南省最大的淡水湖，它的面积足足有330平方千米，几乎是西湖的50倍。
有一天，当滇池真正成为昆明的内湖，又将是如何的景象。
当然这仅仅只是假设。有一个不争的事实是，目前，昆明的都市核心区市场外溢，正在滇池的上下两端——安宁和晋宁逐步演变。
昆明市地图
先说滇池上端临近西山区的安宁
作为昆明市的代管县，长久以来，安宁楼市一直如同大多数四五线城市一样不温不火，但是在去年，安宁楼市却突然火了起来。
与呈贡新区一样，安宁受到了前所未有的市场关注，最为直接的表现是，越来越多的外来房企在当地纷纷高溢价拿地。
以保利地产为例，去年8月，就与安宁市人民政府签署合作协议，双方将在安宁市的太平新区共同打造1.5万亩大健康产业新城。而新城控股继在昆明泛亚新区、呈贡新区布局后，也在安宁打造吾悦广场，继续“住宅+商业”双轮驱动的发展路径。
当然，最受投资客热捧的并不是安宁主城区，而是更靠近昆明主城西山区的太平新区。作为安宁与昆明主城区的重要节点，太平新区的成长历程其实充满了曲折。
早年，与大多数中国新规划的新区一样，它目标远大，一开始，它被定位为大学城，之后又定位为开发区，而在2006年之际，又被定位为打造国际一流的奥林匹克体育小镇。 摇摆的定位自然造成太平新区的发展长期处于极为尴尬的境地。而从近几年各项举措来观察，未来，太平新区或将以健康休闲度假产业为发展重点。
其实，太平新区距离昆明主城区只有二十几公里的路程，基本上处于半小时交通圈范畴。此前，安宁到昆明市区曾经规划过安宁线的轨道交通，并且当地政府曾经也先行开展了试验段安宁市区职教站的施工。规划中的安宁线未来将与昆明地铁三号线对接换乘，共设职教站、安宁站、东湖站、圆山站、读书铺站、长坡站以及车家壁站七站。基本上，假如安宁线运营开通，二十几分钟就能够直接抵达昆明主城。而太平新区的站点，就设立在读书铺站，只需十几分钟就能够与昆明主城无缝连接。
但是，这条连接安宁到昆明主城的轨道交通，却在今年年初因审批流程周期等各方面原因，国家发改委对昆明地铁安宁线的建设规划没有最终批复。
尽管关于安宁线我并没有掌握最新的动向信息，但从另外一个层面来看，太平新区作为安宁与昆明主城比较重要的节点，自然已经成为众多房地产率先进驻的主战场。
太平新区区位图
目前，整个太平新区在售的主流楼盘有恒大金碧天下、恒大昆海湖、花样年麗湖国际、蓝光云报芙蓉园、俊发玉龙湾、万辉星城别墅组团森语苑、奥林匹克记者村、山水融城等项目，基本涵盖了多层、小高层、高层、别墅等业态。其中，恒大金碧天下、 花样年麗湖国际均为各自房企在全国各地复制的标准化产品线。俊发玉龙湾和蓝光云报芙蓉园为合作开发的项目。而万辉星城和山水融园均属于太平新区开发多年的大盘新推。
综合比较上述太平新区主流市场的代表楼盘，总结如下：
万辉星城：开发较早，物业维护一般，位置不错。
俊发玉龙湾：属于度假型产品，位置不属于太平新城核心。180万级的小别墅是市场比较关注的亮点，其中，自然景观资源不错的玉龙湾公园以及高尔夫球场就处于整个小区范围，这一点比较稀缺。
恒大金碧天下 ：位置与太平新区核心区有一段距离，小区配套服务不错，一期交付的小区大景观非常不错。最有想象空间的是，在恒大金碧天下的正对面，一个号称世界最大的第五代海洋公园——昆明大白鲸奇幻世界在今年年初正式动工，预计在2019年暑期一期工程就能建成开放，随着这个海洋公园的建成，未来恒大金碧天下的人气或将得到提升。
恒大金碧天下效果图
花样年麗湖国际：项目背靠昆明西山森林公园，作为花样年进军云南楼市的首个标准化项目，其公司管理层或者会比较重视，未来的居住品质应该能够得到保障。
恒大昆海湖：应该是上述几个楼盘我最为推荐的。昆海湖的位置地处在整个太平新区的中轴，属于比较成熟的核心区。它的对面就是云南非常知名的三甲医院新昆华医院，距离砂之船奥特莱斯购物中心仅600米左右。这也是目前为止整个太平新城最为重要的两个生活配套。
与昆明主城区一样，安宁市区、太平新区在过去的两年之内，其整体的销售均价也基本翻倍。目前，太平新区的整体价格基本在7000—9000元上下，包括恒大金碧天下在内的次新房源，二手市场上往往也能淘到性价比不错的现房。
对于资金不是特别充裕，但是又想置业昆明作为第二居所的投资者而言，半小时交通圈的太平新区，或者应该需要得到足够的关注。假如已经处于叫停状态，连接昆明主城区的轨道交通——安宁线继续得到批复动工，届时的安宁以及太平新区，或将进一步迎来昆明主城区（老城区）的市场外溢。毕竟，从绝对距离来看，昆明老城到太平的距离比到呈贡新区的距离要近上不少。
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