农村大表哥的弟弟

我自己有两套商铺，一套在上海外环外，一套在苏州昆山，所以也许能给你一点小小的建议！

你的商铺是90万买的，首付50万，贷款40万，然后还款期限应该是10年吧！（商铺按揭贷款必须首付50%，利率是上浮10%，所谓的50%是按照你要购买的商铺价值计算。）也就是说每个月的月供为4319元！而你的月资金为7490元，也就是一年将近9000元！

好了，我们算一笔账，年租金9万，商铺价值90万，每个月还款4319元，收租为7490！也就是说你的商铺的回报率为10%，并且每年7%递增，每个月还会有以租抵贷之后的3100元多余资金，那么从数据上来看，完全划算，并且是一套不错回报率的商铺！

但是我的建议是在看看几个方面来作分析

• 1.合同签了多久？
  

• 2.你周围其他商铺的情况和回报率是如何的？
  

• 3.商铺是新铺还是老铺？
  

• 4.商铺未来附近有没有新的地标或者规划！

因为要知道商铺出租都是愿者上钩，你这个租客签订那么高的租金，不一定代表他能一直做下去，或者说下一个租客能够继续以那么高的回报率租你的铺子！所以第一要考虑的是周围的铺子是不是也是和你一样差不多的回报率！如果是，那么就OK没问题！如果不是，那你就要小心了，要懂得参考市场平均价！其次要注意的是如果是刚开盘不久的新铺子会可能有租金价格波动过大的可能，但是过了2-3年后才会进入一个正常稳定的区间，所以不要把新铺的回报率当做未来稳定后的回报率！

如果以上都没问题，我觉得这套铺子性价比真的不错，我的两套商铺回报率分别在7.5%和9%！目前也是以租还贷阶段！！我觉得有资金可以投资下商铺，虽然说一铺养三代的时代结束了，但是一铺养一代还是没问题的，再说了，经济和实体的周期都是轮动的，谁知道在互联网电商的大爆发之后不会再次迎来实体的崛起呢？？投资于未来才是正确的选择！！

琅琊榜首张大仙

总价：90万.

月租金：7490元，
年租金：89880元.
递增：7%（每年）
月供：4319.28元（十年商业贷款，按基准4.9上浮10%的利率来计算）。

会有这种商铺吗？

（1）划得来吗？

如果有这种商铺的话，完全可以买了。结合以上数据，该商铺的回报率算是比较高了。

建议：看看周边的商铺租金是否能租到这么高；人流量是否足矣支撑整个商业的发展；商铺的地段是否处该区域的于中心位置。

（2）谨防租金抵扣购房款，包租等名义来计算租金回报。

现在市面上的商铺租金回报率基本都没这么高，除了一些一级地段（特殊地段）商业租金回报率才有7%以上。若是以抵扣购房款的名义或包租的名义的商铺，那租金回报就比较悬。

总结：

不管是住宅性质的房产投资，还是商业地产投资，以目前额市场来看，租金回报率普遍偏低，该问题的应该描述不成立，简单的来说，90万的商铺，年租金89880元，还每年递增7%，回报率已经超出了当前市场的租金回报率的范围，有这种好事，大家早就蜂拥而上了。

天天房知道

商铺总价格为90万，每月出租价格为7490元，每年租金为89880元，也就是说年化收益率为89880元÷90万=9.97%，但从年化收益率的角度看，十分划算。而月租金以每年7%的速度递增，也就是第二年月租金为8014.3元，年租金为96171.6元，而年化收益为96171.6÷90万=10.69%，每一年将会增加回报率增比，更加划算。

可以说这样的回报率已经能够支付贷款的利息，现在5年以上贷款的年化利率为4.9%，如果存在上浮20%，贷款利率为5.88%。首付50万，贷款40万，支付贷款按照等额本息的方式进行还贷，10年月还款为4416.75元；贷款20年，月还款为2838.1元；贷款30年，月还款为2367.43元。而每月收取的房租则为7490元，完全能够应付贷款还款，并且仍旧有结余。

7490元-4416.75元=3073.25元，3073.25元×12=36879元，36879元÷50万元=7.38%；7490元-2367.43元=5122.57元，5122.57元×12=61470.84元，61470.84元÷50万元=12.3%。也就是说，实际上不仅仅能够月租金抵消贷款月供，还能进行一定的创收，创收金额在3073.25元至5122.57元不等，贷款时间的不同，创收的金额也就不同，并且回报率也是不同，在7.38%-12.3%之间。

可以说是一项十分划算的投资，已经能够超过10%的年化回报率，并且还拥有房产以及月租金以每年7%的速度递增，回报率很是可观。

厚金说

正常租金回报率是5上下，投资商业地产，根据我们的数据分析，以底商为佳。

这是哪里的商铺？900K买，7K月租金，即使住宅90万在三线城市买也最高不过90平，而在三线城市买中等位置的商铺大概是60平，而租金一个月不会过3.5k。不知道你在哪里买的，如果真的如你所说，跟捡钱没区别。

另外如果一二类城市比如青岛，900k买商铺，也就能买最高20平，出租月租金最高不足3k，所以针对你所说的，简直就是捡钱。

以上是是笨办法计算，但如果用租金回报率来计算，你的租金回报率大于正常基数5，一般这是很难的。开发商如果如此宣传，定有套路。当然也不排除没有大于5的，但你的这个第二年就会超越十，这根本是不会发生的事情。

当然，租金回报率超过5，也不是不可能。传统租赁模式一般在五个点左右，但与我们合作，一般可以提升三个点，我们非中介非托管，我们的合作模式与传统租赁模式不一样。租金是房东与租户直通直达，还提供租金预支最高五年，以及更多其他服务。

臻千里

不用去分析。一看就知道是坑。90万的铺，月租7千多。这，开发商根本不会卖，你也根本买不到。如果买到了，就被坑了。就这么简单！

珠海旅行家

老哥，能租7000多的店，起码300来万

koreys

划不划的来林子不知道！

也别去听他们的算什么经济帐！

有几点是所有投资者都要注意的！那就是地理位置！地理位置！还是地理位置！

最近几年出来了不少以卖店铺为幌子的诈骗事件！还有不少是开发商反租事件！

他们都是以同样的噱头来蒙骗投资消费者！就是那些人给你算的经济帐，你投资多少钱买商铺一年能回本多少，几年就把投资挣回来了！

说难听点用屁股想也能想到的事，有这好事还轮得到你来投资，早就被关系户拿完了！

最重要的是地理位置！卖店面的推销员给你推销的时候看看附近的人流量，看看附近有没有什么大型的商场！附近有没有学校！如果都具备投资十有八九不会亏本！

但是给你推荐的店面是个郊区的郊区一天到晚人影都没有的鬼城，你投资这店面又有什么用呢？？

到时候卖都卖不掉！

一点少年郎

这个商铺的年回报10%，当然买是划算的，但是有一个问题需要你核查清楚，大部分的商铺都是在销售的时候说是统一运营的，前几年是多少后面几年是9:1分成等类似情况，这种不是这个铺子本来真实价值，也就是一旦买了之后后面可能就闹心了；自己要判断一下周边的商业氛围人流量怎么样。对于前面几年的租金是可以抵扣房价的，所以最后买了这个铺子就是有几年没有租金，到最后就是按照实际租金的分成。

重点自己考虑仔细，了解清楚，确实如你所说是可以投资的，不要是断头路阴阳路，看人流自然走动的情况等等。

新房全民经纪人

如果这些假设条件都是成立的 可以从现金流进行分析。40万商业贷款如果以4.9%贷款利率，十年期贷款期限计算，每月等额本息还款金额为4223元（负向现金流），每月7490租金收入（正向现金流）；两项相加实际每月净现金流为+3267元，12个月净现金流入+39024元。做一个粗略的计算，39024/500000=7.8%年化回报，可见首年的回报就很不错。由于每年租金收入会递增7%，因此每年正现金流会更高，收益会进一步提升。

如果把贷款期限拉长，负向现金流减少，净现金流会进一步提升，年化回报会更高。

当然理论分析永远是理论，实际上商铺的租金受供需关系影响，很难确保长期每年7%的租金增长。并且商铺较难出手，变现能力较差。流动性风险也是做投资时需要考量的一个因素。

茉莉的老爸

我来讲一下，这种价格和租价的商铺不可能存在。不计算贷款利率，全款的话收益率已经超过9个点了，每年租金还上浮7%，你如果碰到了这好事，一定是开发商做的所谓包租游戏，承诺几年包租这种情况。不可能是真正的租客开店承租的市场价格。两种有啥区别呢？告诉你，只要房子一卖完，包租游戏就结束了，然后你租不租得出去，租金回报率等都是你自已的事了。另外，包租合同开发商会让第三方公司来签，和销售行为做好法律上的隔离，以便在以后随时止约。

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