11月24日，中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院與中國誠信信用管理股份有限公司聯合發佈了一份很有趣的報告，名為——《中國宏觀經濟分析與預測（2018-2019）》。
這份報告發現出一個奇怪的現象：2018年的消費水平依然維持在相對景氣的水平上，但社會消費品零售總額卻增速回落。在消費下滑的背後，是居民消費性支出增長與收入增長的嚴重背離。2017年以來，居民收入增長增速與消費性支出增速的缺口在迅速擴大。這也就是說，在居民的可支配收入持續攀升的前提下，消費性支出卻在連年減少。那麼，是什麼導致大家掙的多了，消費卻少了呢？
這個報告同時也給出了答案：中國消費者在房地產去庫存中債務率大幅度上升，消費基礎受到了嚴重削弱。新一輪去庫存將儲蓄存款基本都投入到了房地產市場中。
沒錯，就是買房子，國人喜歡買房，尤其是在北上廣深地區的中產以上階層的人民，更喜歡買房。就有這樣一組對比明顯的數據：截止到2017年末， A股總市值不到60萬億元；而GDP約為82萬億元，房地產總市值卻已超過400萬億元……
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當財富被房產套牢
2018年11月發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》中介紹了北上廣深的房價中位數，北京以55875萬元位居榜首，深圳居次為52176萬元，上海為46079萬元，廣州最後是30623萬元。
假如投資一個面積為100平米的房子，總價約為600萬。首付需要40%，就是240萬，即便是中產以上的人群，也大多會選擇通過撬動杆槓來進行房產投資，也就是說會貸款360萬元，假設貸款25年的話，按照商業貸款4.9%的利息來計算，大概需要每個月還款20836元。
難怪一些中產感慨：不是我不想買買買，而是我要還房貸。
對於中產階層來說，財富被房產套牢，影響的是個人消費能力和生活水平，而對於高淨值人群來說，也許貸款不算壓力，但依靠買房“暴富”的時代已經結束，疲於奔命的選地段看樓盤，且大比例的資金投入到房產中，並不是說不可以，而是財富的利用效率低，且回報不再像早些年那麼高，並且投資風險會大大的增加。尤其是投資于波動性比較大的三四線城市。（往期回顧：《三四線城市的風，持幣者跟還是不跟？》）
2018年中國商業銀行半年報數據顯示：銀行房地產貸款的投放規模仍然居高不下，26家上市商業銀行中，有19家銀行的房地產行業貸款餘額高於2017年同期。2018年上半年，三四五線城市房地產個人貸款額的增長尤為明顯。
眾所周知，驅動經濟的三駕馬車最重要的就是消費。在儲蓄率連年下滑的時候，“穩消費”對於宏觀經濟的穩定和健康發展的重要性遠大於“穩投資”。必須高度重視目前消費增速下滑的內在原因，鞏固中國3億中產階層的消費基礎。
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換個方式投資房地產可好
房地產作為一種特殊的投資類別，它有很多區別於其他投資品種的特點。首先，它是不動產，其次，它的標準化程度不高，投資數額巨大，期限特別長，如果還是像以前一樣，在各個城市廣撒網，到處買樓置業，未來所擔負的風險將會越來越大。與其使用高杆槓去撬動一筆如此龐大的房產投資，不如以百萬量級資金去進行一種更加聰明的投資——投資一支房地產母基金。
通常情況下，一支地產母基金會投資給5-10家專業優秀的子基金，通過子基金間接投資到優秀的地產項目中去。這樣做的好處是：不僅可以獲得這些子基金的投資收益，同時還能把投資風險也分散給它們。即便其中一支子基金出現問題，也有其他子基金的相對優秀的投資回報來彌補下跌損失。
而在目前的政策環境和熱點輪換變化飛快的前提下，用房地產母基金進行投資的好處是，再也無需疲於奔命的追逐熱點，無需絞盡腦汁預測下一個火爆的城市是哪裡，更不用擔心踏不準節奏。擁有一支房地產母基金，就相當於緊握多個熱點地產項目在手，且是經過專業人士精選挑選的，有專業機構保駕護航。
總的來說，以房地產母基金的形式進行房地產投資，資金利用率更高，風險更分散，更能獲得長期穩定的回報，最重要的是，不需要通過消費降級來實現，真正做到了一舉多得。
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圖片來源 視覺中國
作者 / 鄧婉鑫
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