11月24日，中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布了一份很有趣的报告，名为——《中国宏观经济分析与预测（2018-2019）》。
这份报告发现出一个奇怪的现象：2018年的消费水平依然维持在相对景气的水平上，但社会消费品零售总额却增速回落。在消费下滑的背后，是居民消费性支出增长与收入增长的严重背离。2017年以来，居民收入增长增速与消费性支出增速的缺口在迅速扩大。这也就是说，在居民的可支配收入持续攀升的前提下，消费性支出却在连年减少。那么，是什么导致大家挣的多了，消费却少了呢？
这个报告同时也给出了答案：中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到了严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款基本都投入到了房地产市场中。
没错，就是买房子，国人喜欢买房，尤其是在北上广深地区的中产以上阶层的人民，更喜欢买房。就有这样一组对比明显的数据：截止到2017年末， A股总市值不到60万亿元；而GDP约为82万亿元，房地产总市值却已超过400万亿元……
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当财富被房产套牢
2018年11月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中介绍了北上广深的房价中位数，北京以55875万元位居榜首，深圳居次为52176万元，上海为46079万元，广州最后是30623万元。
假如投资一个面积为100平米的房子，总价约为600万。首付需要40%，就是240万，即便是中产以上的人群，也大多会选择通过撬动杆杠来进行房产投资，也就是说会贷款360万元，假设贷款25年的话，按照商业贷款4.9%的利息来计算，大概需要每个月还款20836元。
难怪一些中产感慨：不是我不想买买买，而是我要还房贷。
对于中产阶层来说，财富被房产套牢，影响的是个人消费能力和生活水平，而对于高净值人群来说，也许贷款不算压力，但依靠买房“暴富”的时代已经结束，疲于奔命的选地段看楼盘，且大比例的资金投入到房产中，并不是说不可以，而是财富的利用效率低，且回报不再像早些年那么高，并且投资风险会大大的增加。尤其是投资于波动性比较大的三四线城市。（往期回顾：《三四线城市的风，持币者跟还是不跟？》）
2018年中国商业银行半年报数据显示：银行房地产贷款的投放规模仍然居高不下，26家上市商业银行中，有19家银行的房地产行业贷款余额高于2017年同期。2018年上半年，三四五线城市房地产个人贷款额的增长尤为明显。
众所周知，驱动经济的三驾马车最重要的就是消费。在储蓄率连年下滑的时候，“稳消费”对于宏观经济的稳定和健康发展的重要性远大于“稳投资”。必须高度重视目前消费增速下滑的内在原因，巩固中国3亿中产阶层的消费基础。
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换个方式投资房地产可好
房地产作为一种特殊的投资类别，它有很多区别于其他投资品种的特点。首先，它是不动产，其次，它的标准化程度不高，投资数额巨大，期限特别长，如果还是像以前一样，在各个城市广撒网，到处买楼置业，未来所担负的风险将会越来越大。与其使用高杆杠去撬动一笔如此庞大的房产投资，不如以百万量级资金去进行一种更加聪明的投资——投资一支房地产母基金。
通常情况下，一支地产母基金会投资给5-10家专业优秀的子基金，通过子基金间接投资到优秀的地产项目中去。这样做的好处是：不仅可以获得这些子基金的投资收益，同时还能把投资风险也分散给它们。即便其中一支子基金出现问题，也有其他子基金的相对优秀的投资回报来弥补下跌损失。
而在目前的政策环境和热点轮换变化飞快的前提下，用房地产母基金进行投资的好处是，再也无需疲于奔命的追逐热点，无需绞尽脑汁预测下一个火爆的城市是哪里，更不用担心踏不准节奏。拥有一支房地产母基金，就相当于紧握多个热点地产项目在手，且是经过专业人士精选挑选的，有专业机构保驾护航。
总的来说，以房地产母基金的形式进行房地产投资，资金利用率更高，风险更分散，更能获得长期稳定的回报，最重要的是，不需要通过消费降级来实现，真正做到了一举多得。
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图片来源 视觉中国
作者 / 邓婉鑫
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