郑州即将进入寒冬，可房市的冰开始化冻了吗？
最近一周时间，郑州房市冒出了几个极为典型的销售案例：
12月1日，大学南路泰山路的正荣府首开，单价8000-8700元/平，精装修送车位，推出316套房源，当天清盘。
12月2日，沿黄快速路与江山路交会处西的融信江湾城，高层首开毛坯单价7500元/平，洋房9000-12500元/平左右，当天推出490套，去化385套。
11月29日，西四环莲花街的裕华满园推出首批车位800个，价格震爆全城，负一层5.5万，负二层4万一个。要知道，十年前的郑州车位就不止这个价格了。四五万的单价连目前主城区市场价一半都不到，实际计算一下恐怕连成本都不到。
这个周末两天，北龙湖单套超过1500万豪宅，售出12套，豪宅市场也率先启动……
2018年即将结束，在如此鸟笼行情下，郑州开发商终于扛不住了吗？2019年即将到来，郑州房价会像近一周的情况继续下行吗？郑州购房者还有机会吗？该不该出手，又该关注什么盘？
房东俱乐部今日推出重磅干货，深度审视郑州房市行情，为购房者解惑。
01
鸟笼行情什么意思？
一只小小鸟，关在鸟笼里，噗噗腾腾，也只是在方寸之间波动，于鸟，于主人，都是长治久安的稳定。
2016年调控至今，房市就是一轮鸟笼行情，上有压力，下有支撑。
限购限贷限售限签限离之后，房市的后续补丁几乎已经打满。
2018年以来，房价短期上涨的思维几乎完全纠正了，内外合力之下，全国房市进入稳定期。
盘久必跌，房市也有一点这样的逻辑。限价新房不断推出，二手房房东将被迫调价；老道的开发商不断观望，回款压力累计之后必然选择推盘；土地限制条件丰富之后，火热的地王一去不复返。
某种程度而言，某些区域某些楼盘已经出现了实质性的调整。
短期会继续下跌吗？大概率不会，因城施策总是在悄悄地维持博弈的平衡。
各种消息开始发散，广州远郊三区的松动，厦门杭州落户的门槛降低，某些城市房贷利率的松动。
对此，笔者不做任何评价，也不做任何解读。只有一句话可以说，稳定是大局的首要任务，明暗角力下的结果还是平衡。
郑州怎么看？
远郊松动，绿博、荥阳东已经有明显的调整，南龙湖非地铁盘开启低价竞争模式。
很粗暴一条理由，南龙湖已经通了地铁，而其他没有。
东西南北四城区基本稳定，但是某些端倪值得深究。
西区金水世纪城，小开发商，无亮点的楼盘，单价12000左右，和昌西区的某盘，大户型单价甚至达到了11500。
很简单一条理由，西区最有老郑州的情怀，但是西三环外，其市容和气质确实难入新郑州人的法眼。
2016年号称“北疯”的大北区，也告别了往昔的疯狂。大北区15000左右的品牌楼盘已经成为常态，其去化率也是平平淡淡。
同样粗暴的理由，一是北区三年来楼盘供应量巨大；二是惠济区的产业目前优势不大；三是大北区至今没有开通地铁。
令人惊奇的是，北龙湖区域、管南区域还出现了逆势的上升，虽然幅度不大。
至于三环内的区域，一是推盘量稀少，二是资源依然集聚，其新房价格依然是稳定为主。
万科美景世玠虽然周边拥堵，融创金水府虽然容积率高企，但是其整体推盘价格依然稳定，依然去化率良好。
现时现地该怎么想？怎么看？怎么做？
短期投机买房，借贷买房，妄图短期暴富，已经完全不可能了，2018不可能，2019依然不可能。房价维稳已经成为国策，只是优质房子才可能获取中长期的红利。
高位买过房子的人更不必忧心忡忡。郑州房价整体稳定，要么是暂时偏远，一条地铁就可以龙腾虎跃；要么是刚需大户型；要么是顶天立地的尴尬楼层；要么是一次性付款的优惠。有缺陷有条件的房子必然会打折。
当下更有意义的是，你该什么时候出手？
02
你该什么时候出手？
长期看人口，郑州的人口净流入未来十年二十年也不会变。短期看金融，对于多数人更有实际意义。
未来200天内，不妨关注以下三个节点。
1
年底降准
2018年准备金已经降了几次，上一次降低的比例尤其大。
虽然已经是2018年12月，但是2019年元旦档降准概率不小。
降准的闸门当然不是单独为房市考虑，但是其变量的后果终究会和房市发生一些联系。
如果2018年年底或2019年年初继续将魂，可以积极关注一二线先行城市的一些迹象。
2
春节前后
无论房市的大小年，春节前后通常是当年比较好的窗口期。
一是春节特殊的氛围，大部分人，无论是开发商还是置业者，都有习惯性的忽略心理。
众人忽略我重视，往往是一个良机。
二是春节前的结款节点，对于开发商而言，不管好坏，2018年的销售已经完成，而同式又结清了各种款项，正是其短期麻痹的时期。
三是银行的贷款额度，年初是比较满，放款也容易，不排除有定向放松的情形。
如果你有郑州置业的计划，春节前后不妨对郑州的房市走马观花。
3
利率的变动
房贷利率会继续提高还是会适度放松，没有人愿意做这样的预判。
笔者大胆推测，给出以下两句话。
◆房贷利率的上升已经告一段落，作为全国房贷利率最高的城市之一，郑州在未来半年内向下调整贷款利率的可能性已经很大了。
◆房贷利率大概率在2019年有定向放松的机会。所谓定向放松，就是首套房甚至二套房的局部放松，首套放松的可能性当然更大。
这个分析过程过于复杂，此处省略一万句。
如果2019年遇到房贷利率的定向放松，你得密切关注市场的变化。
03
你该关注什么区域？
这是一个很难回答的问题，因为置业者的要求是多元化的。
郑州房市跌宕至今，依然没有形成稳定的价值梯度，关注的区域只能因人而异了。
▼居住属性→终极置业→北龙湖
对于塔尖人士而言，北龙湖是唯一的选择。
对于有矿的员外而言，买贵的买大的是简单粗暴而正确无误的决定。
对于细心的人而言，北龙湖各豪宅，谁的平均户型面积最大？谁的物业费最高？谁的绿化成本最高？谁的建筑品质不落俗套？或许谁的价值最高？
以上海深圳为例，顶级豪宅的单价已经到了200000乃至300000的水准，而当地标准远郊地铁盘的单价是40000到50000的水准，其比值的中位数是5到6之间。
郑州的能级没有一线高，但是维持到3到4的比值，在当下依然是合理的区间。
郑州三四环间的刚需地铁盘，其单价14000左右，所以北龙湖50000左右的高标准精装单价依然在合理偏下的范围内。
考虑到河南第一人口大省和郑州城运兴起的因素，对标一省的顶级人士，北龙湖依然值得期待。
▼其他备选区域
北龙湖边缘，正商善水上镜、恒大悦龙台、亚新茉莉公馆虽然不在核心区，但是其距离真的不算远，三者精装的高层或许更有性价比。
金水区大平层，谁都无法否认，金水区相对于其他区还是贵气偏多。金水区纯粹性强的大平层住区，当然可以占据终极置业的地位，更有伸手可及的优质资源。东润泰和、万科美景世玠的定位和价格，就是这个力量的佐证。
▼改善
这是郑州房市最大的盲点之一。
西区的新盘通常容积率惊人，南区的新盘通常都是刚需的集中地。相对而言，东区和北区更具有改善的属性。
东区CBD附近，几乎没有新盘的推出，房龄新物业好出房率低二手价高的二手房可以淘一下。
东站区域，一是供应量稀少，二是小面积户型多半混杂在小区中。虽然如此，东站的新房和二手房依然值得热捧，其坚硬的租售比足以夯实其高昂的价格。
金水北，北三环附近已经成为郑州二手房和新房最有活力的区域。限价范围下，这个区域给给置业者带来了惊喜的红利。美景美境承诺的退款退房，毕竟是有其底气的。
滨河国际新城和白绿区域，二者是完全不一样的概念。
滨河毕竟在郑州城区内，毕竟有即将落地的地铁线，毕竟有现成的产业支撑，毕竟有整齐划一的净地规划 。
3号地铁线开通，自贸区红利，港区起飞，都是更在眼前更有想象力的利好。
白绿可以重点讲一下绿博，休闲文化创意的定位，绿地公园的超级规划，容积率小于2.5的宜居，都是看点，但是对于改善人群而言，更适宜做第二居所。作为第一居所，你还是要耐心等待的。
对于刚需或短期投资客而言，绿博和滨河并不是合适的标的。对于改善者而言，务必优选品牌强势主力户型面积大物业好的地铁规划楼盘。
▼刚需
对于刚需而言，你一定要留在城区，你务必要选地铁盘。刚需优先选择管南区和大北区。
作为最成功的刚需区，管南的地铁盘甚至已经到了尾声，15分钟自驾或者地铁就可以到达东区核心和金水核心，这种地利优势格外突出。
理性而言，大北区虽然暂时哑火，但是其胎带的基因没有改变，一是所谓的宜居性；二是其相对于金水北和郑东核心区的地缘优势。但是你必须重视者一点，它是不是纯粹的地铁盘，500米以内，地铁线路2020年务必开通，才是当下考虑的最后一个砝码。
▼投资属性
投资其实不能和自住完全分割，但是这里讲的是狭义的投资，也就是说，以相对小的成本，要么获取未来的超值红利，要么获取未来健康合理的租金。
环北龙湖区域
杨金片区，惠济东北，金水东北各有千秋。
作为河南一省天量资金打造的第一价值极区，其红利必然是蔓延的。
杨金片区路通之后，最能享受北龙湖的地利优势。
惠济东北，机场限制之下，其低密容积率和宽阔楼间距下的小高层，在郑州有分外突出的稀缺性。
金水东北，既有北龙湖的须臾可达，又有金水老区的资源沉淀，新旧皆有。
十分钟车程，北龙湖均价50000左右，这三个区域单价不到20000，这个想象力可以有。
环东站区域
CBD区域附近已经熟化，熟化的同时就少了想象力，甚至某些著名的小区，其门口已经无法规划地铁站点。
作为高铁枢纽的东站，其后续的推进依然铿锵有力。
对于郑州这个以交通和商贸作为历史标签的城市，东站的后发红利远远没有结束。
老经开区核心，东站一路之隔，其品牌楼盘依然值得投资。
这个区域，一是市容必然要更新，老旧企业注定搬迁；二是地铁线路的开通，将会和东站交融一体；三是自贸区的兴起，其后续红利绝非三五年的短期。
常西湖新区和高新区
作为西区而言，这是笔者最看好的两个地块，虽然二者的逻辑不同。
市府落子，四大中心光速建设，将会彻底改变常西湖。
中国几乎所有的城市，新区市政府附近，都是房价高企的区域。
地铁建设的弯道超车，管廊系统的高人一头，真金白银的天量投资，可以完全决定常西湖新区的价值。
离市府近，离四大中心近，离地铁站近，就是常西湖新区各楼盘真正的含金量。
2016年之前，郑州的投资客几乎没有人关注高新区。
2018年之后，人民突然发现，高新区的房价如此坚挺，甚至超过了当初风头无二的大北区。
1号线延长线开通，独立安静的环境，河南省顶级大学的集聚区，产业内生的机会，年轻学子的超高比例，学二代推动的优质教育，构成了高新区内在的价值。
中国所有的一二线城市，其顶级大学的区域，从来都没有平庸的房价。
可惜的是，高新区的地铁盘多半不是大牌开发商。
虽然如此，高新区的学子基因注定了其内生力的源源不断。
对于投资者而言，以上所有情况有一个共同的结论。
既然不是自主，或许89平的小三房依然是最适宜的选择。
对于租金而言，89平的效率高于120平的；对于变现而言，89平的优于70多平的小两房或30平左右的公寓。
地铁盘
特别提醒的是5号线和4号线。
1号线和2号线已经完全落地，其周边的楼盘已经吃足了第一波红利。
作为第一条内环线，5号线将激活全城的格局，作为富贵专线，4号线通达北龙湖、CBD等富贵区域，其价值不容小视。
未来5年范围，郑州的地铁将初步成网。
粗暴而言，习惯坐BRT的郑州人还没有完全认识到标准地铁盘的价值，相对于非地铁盘，郑州所有的地铁盘几乎都是低估的。
细化来说，双地铁盘优于单地铁盘，环线地铁盘优于普通地铁盘，距离北龙湖和东站近的地铁盘，当然优于其他地铁盘。
04
你该买什么房子？
众口难调，你该买什么房子？对于完美主义者而言，这个问题无解。
笔者以为房子排序的要素在于：学校、地铁、物业、景观、户型、商业。
◆学校
对于国人而言，没有什么比学校更重要，你这么想，你的对手盘也这么想。
如日中天的北龙湖，2018最亲民的消息就是一系列名校的引入。
帝都魔都的天价学区房自不必提，普罗旺世的一八联合和名门旗下的枫杨外国语，皆成为其巨大的加分项。
万科城一二三期大获成功，郑大比邻而居，一号线延长线辐射红利，华师附小引入都是功不可没。
金水北的名门翠园，管南区的绿都澜湾，名校引入之后，都成为郑州2018的神盘。
当下而言，名校引入联合办学纷至沓来鱼龙混杂。
谁是真正的好学校？谁是真正的名校运营者？尚需要每一个置业者的火眼金睛。
◆地铁
前文已经提及，郑州人还没有充分认识到地铁的价值。
郑州地铁规划部分线路示意图
上海而言，9号线改变了松江区，11号线改变了嘉定区，17号线改变了青浦区。
一条地铁线，甚至可以改变一个区。
对于郑州而言，一定要明白两个要点。
地铁盘相距小区门口最好在500米范围内，极限距离不要超过1000米。
这条地铁线路一定要明确规划落地的时间，已经开工在建的地铁站才是真正的评价指标。
◆物业
居家其中，物业的服务决定了生活的方便和舒适。
2017年度房管局公示的36个示范居住物业
万科单凭物业就可以单价加500到1000，这就是物业的价值。
对于先行一二线城市而言，即使是刚需盘，优质物业的价值甚至可以提升房价20%。
◆景观
环顾郑州，景观绿化的成本甚至能差别十倍以上。普通的绿化每平米造价不超过200，奢侈的绿化每平米超过1000甚至3000。
你感觉到的舒服，一定是在背后加了金钱。对于美好生活而言，人的追求永无止境。
◆户型
对于大部分人而言，户型经常忽视。
2016年，民安西上的手枪户型真的让人哭笑不得。前期的热盘郑地璞园，其中的某些户型依然是枪感十足。
让人哭笑不得的手枪户型
即使是分离核心筒，边户也优于中间户。
即使是同样的89平小三房，其布局的方正也有天地之别，最小的卧室如果特别逼厌，这个户型的价值就必须打折。
飘窗的赠送尺寸，阳台的实际面积，都是你值得注意的地方。
无论处于什么目的，偏离正向的南北楼，逆天行道的东西楼，都是房子的减分项。
◆商业
或许很多人不同意笔者的意见。
商圈对于房产的价值或许真的不重要了。网络购物、外卖的兴起、安静宜居的追求，都强化了这个趋势。
相对于商圈保持一箭之地，而不是唇翅相依，或许是更符合居住的本来价值。
对于购物达人或是时尚一族，你有你的选择。
结语
◆天时
郑州城运已然有加速起飞之势。
其最新定位为国家潜力中心城市，其2018的GDP当突破万亿大关。
作为中心城市的入库项目，最新的公布数据达到了45000亿。
◆地利
航空港和高铁枢纽的位置在不断强化。
超级会展中心、四大中心，高铁广场扩建等IP工程已经落地生根。
郑州的地铁、高架、道路都在加速成网效率倍增。
◆人和
一线城市门槛提高之后，高校不断扩招之后，郑州将同时迎来人口数量和质量的提高。
一线北漂沪漂返乡的人在不断增多，河南籍的学子越来越多的选择郑州。
行至结尾，再说几句话。
和十年前二十年前相比，胡辣汤，烩面涨了多少倍？它们的味道比十年前二十年前好了多少？
和十年前二十年前相比，郑州房子涨了多少倍？其品质和服务比十年前二十年前好了多少？
优质区域优质房产的价值，总是能比上甚至超过通货膨胀的速度。
和一年前相比，支付宝利率降了多少？互联网金融暴了多少雷？
和一年前相比，你的资产利息收获了多少？
现在来看，郑州还是刚需为主的市场，房价高低成为大多数人最重要的砝码。
近两年来，南龙湖等低价区域的成交量十分惊人，郑州刚需区域刚需大盘的成交量十分惊人。
与此同时，郑州城区三环内乃至四环内的地块已经日益枯竭。
南龙湖会杀向南三环，南三环会杀向东站，东站会杀向北龙湖。
历史上所有的消费升级，其健康与否的标尺就是，有坚强的底层支撑，这个升级将持续不断。
每个人，每个城都会升级，先行者的门槛最低。
最新信息显示，龙头房企融资已经有了明显松动的范例，北京最新土拍溢价成交，用地指标及限价有所松动，深圳短期成交回暖，虽然有限价的原因，但也有人心回归的一丝暖意。
郑州，最寒冷的时节或已过去，现在起，未来3到六个月或许是不错的窗口期。
一年后，或许就说明了一切。因为2019一年的风景应该是一部电影的上下半场。
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