價投相對論
昨天，統計局公佈了10月70個大中城市價格指數情況。
先講結論，我看完數據之後，確認了我之前在文章中多次提到樓市進入冬天的結論。在這裡我挑了70個大中城市二手房住宅銷售價格指數的情況。因為新房由於限價的原因，不能真實反應政府的意圖。而二手房市場更多的是來自於市場中介機構提供，能夠反應真實的交易情況。
我們看一下10月份70個大中城市價格指數。
大家可以看下圖中框紅顏色的地方，環比小於100的意思就是代表著價格比上一個月下跌的意思。有兩點信號：
1、這個月14個城市二手房交易環比下跌，這是此輪樓市調整以來數量最多一次。
2、一線及新一線城市二手房價進入調整，大家可以看到北京，上海，深圳，廣州，杭州，天津這些典型的城市，二手房環比下跌。事實上前幾個月環比下滑的城市中就有它們。可以說，一二線城市在成交量逐步下滑的情況下，按照量在價前的原則，價格終於扛不住了。
一線城市及新一線城市價格下跌，這其實就是信號。引領樓市上漲，同樣也是引領樓市下跌。
上面說了價格，那我們看一下，全國商品房銷售面積的情況。
大樹理了近兩年每個月商品房銷售面積，從下表中，我們先看累計同比這一列，2018年7月的時候，銷售面積累計同比4.2%，達到全年的增速的最高點，但隨後銷售面積就逐步回落，到最近剛公佈的這個月銷售面積累計同比增速僅有2.2%。
在7月份中央政治上局會開講了堅決遏制房價不能漲。隨後，樓市開始發涼，各地房鬧開始出動，鬧得不可開交。從數據大家可以看到，成交面積明顯下降。大家可以看到當月銷售面積同比這一列，連續兩個月成交面積同比下降。
至於政策定調從房住不炒再到不允許房價漲，這就顯示了政策態度上根本轉變。在過去近二十年的樓市調控中，我們聽到的政策定調就是抑制房價過快上漲。而這一次，直接變成不允許房價漲。
對於樓市，短期調控最有效的就是金融上的調控。
任何資產都需要資金來對接，一旦沒有資金，資產價格就無法緊挺。對於樓市也是同樣的道理。
其一，短期看金融、中期間看土地地、長期看人口。
其二，一線城市看信貸、二線城市看發展、三線城市看國運。
短期看金融，我們直接看一下，房貸利率最直接。關於房貸利率，是調控的利器。
樓市政策就好比開車，政策收緊就是剎車，政策寬鬆就好比加油門。加油門最有效的方法就是調利率，因為這是降低房子交易成本最有效的方法。我們回想一下，2015年開始時，很多城市放開限購，但成交量根本就沒有上去，隨後2015年開始了五次降息五次降準才最終把大家買房的衝動給激活起來，隨後激情四射，房價遍地開花。大家可以看到下表。
在2016年7月份時首套房房貸利率最低4.44%，隨後持續了四個月，一二線城市樓市進入瘋狂狀態。在2016年9月底10月初，開始新一輪的調控，一二線城市趕緊切一刀，急剎車。
大家不妨把上面這個房貸利率表看成是汽車行駛速度表就可以了。利率越低，房價上漲越兇，利率越高，房價上漲越慢或者說可能性越小，甚至是下跌。
可以看到，從2016年10月調控以來，首套房貸利率持續上升，這一個月又出現新高5.71%。相比較而言，上一輪樓市收緊期，首套房貸利率最高是在7.02%，是在2014年6月份。當時的環境是極期困難，經濟陣痛，開發商拼命喊著要轉型，不幹地產了。會哭的孩子有奶吃，村委覺得自己經濟也困難，房地產再次啟動，後來利率一路下降到4.44%，開發商獲救。
話說，當樓市遇冷時，經濟困難，痛風的老毛病就又犯了。我們來看兩個數，一個是已經發生的數，代表實際的經濟運行狀態，就是GDP。另一個就是PMI，代表製造業專家們對未來經濟的看法。
先看GDP，代表實際運行的結果。
我們就從2013年喊的三期疊加陣痛期開始講起，當時GDP的增速還保持在7.7%左右，隨後2014年地產開始不行了，大家可以看到經濟增速也隨之下滑。村委覺得不行，所以就對樓市這個夜壺打了個強心針，延緩了經濟下行的速度。
大家可以看到，從2015年GDP增速7%，有跌到6.7%的2016年，隨後在2017年三四線瘋狂去庫存的情況下GDP還反彈到6.9%。其實，這就是樓市刺激的效果，2016年一二線樓市的瘋狂，慢慢的傳遞到中下游，帶動經濟發展，2017年上半年經濟增長效果就出來了，這就是樓市週期之母定乾坤的定心丸。在這個時候，之前陣痛期喊的經濟L型走勢，突然就給各大分析師拋之腦後。
但事與願違啊，到了今年發現樓市的泡沫滾不動了。趕緊對樓市剎車，GDP一下子就掉到增速6.5%，再往下預期還要掉。我看有些大師已經給了明年GDP6%增速的看法，預期很悲觀。
其實，對於GDP有個非常糾結的看法。村委其實知道要質量不要數量，增速不是問題。但問題的關鍵是質量提不上去啊，你看，要科技沒拿得出手的，要替代房地產經濟綁架的行業也沒有拿得出手的。樓市一旦涼下來，經濟就一下子透心涼了。
所以，最終看著房地產還能用的情況下，就用一下，偶爾還能提個速，延長經濟增速的下滑。但是，長期這樣，整體經濟其實就是虛胖，因為這裡面滾大的全是樓市的泡沫。
接下來看一下PMI，這代表的是實體經濟經理人對實體經濟未來的看法。大家用肉眼也可以看得出這兩個月數據掉得有點歷害。8月份51.3，其實還是挺好的。然後到了9月份50.8，10月份50.2，再跌下去就是估榮線下方了。
7月份國常會開始定調基建投資，但9、10月份預期也沒有起來。至少說明本質上就是除了房地產投資帶動外，普通的固定資產投資帶動經濟非常有限。
另外，由於今年以來股市持續跌了9個月，到了9月份幾乎迎來最黑暗時刻，我們可以看到每週都有新聞債務實質違約，市場上缺少流動性，企業幾乎是在氧氣稀簿的高原地帶過日子。說白了，就是氣不夠，難受，看不到未來。所以對未來不看好，自然也有道理了。
至於接下來，如無意外，PMI跌破50也不是什麼意外的事情了。因為雖然今年已經四次降準，但實質上錢並沒有流通到市場上。這個可以從M2增速中看出來，這是代表著市場上流通貨幣供應量。剛公佈的數據M2增速新低，銀行其實有錢，但年底了，按傳統慣例，11月清算清算，該結帳結帳，12月躺著喝茶，明年再開工幹活了。
總結下來，政策上對樓市收緊的態度目前沒有改變，而經濟上沒有起色，村委都很難受。接下來還要降準，就看降準的錢如何實質上進到民營企業中去了。
開發商難受，地產行業難受，經濟不景氣，這些都會暴發出來，這是這麼多年來吸食房地產這個“鴉片”留下來的問題。抽一口，其實很亢奮，很過癮，精神了，幹活也有勁了，但長期抽下去，真的不是個辦法。市場也有一些大師在講明年樓市要創新高。我心裡是呵呵的。能不能創新高，我但是不知道。但我知道，未來貨幣政策不如前些年那樣寬鬆了。
說難聽點，三年前，一線城市房價支付比在15，而如今高達30-40，泡沫滾大了一倍，雖然還沒有破，但至少這個泡沫還沒有開始萎縮，再滾大恐怕不穩妥吧。
目前的政策，我覺得是慶幸村委的強管控。我們跟河對岸小日本有很多相似的地方，也有不相似的地方。相似的地方就不說了，一比較，大家可能都覺得咱村會像小日本那樣泡沫破裂。
不相似的地方，就是現在咱們要管控，樓市還能管控得住。比如，村委講的不搞“大水漫灌”，在這樣的情況下就是大水不會漫灌房地產資產，不想滾大地產泡沫。而當年，小日本是徹底失控了，後來房地產泡沫直接炸出了三十年的衰退。
但能管控的也只是現在，如果泡沫再滾大，一線城市房價支付比50、60，那企不是要逆天了？大家要知道，那些有錢人，都是要借槓桿過日子的啊，越有錢，槓桿放得越大，總有一天槓不住，總會捅漏子。
對於樓市會不會創新高，現在的信號看經濟是困難的，但不見得村委會馬上就宣佈鬆開這個口子。因為在現在撕開這口子是不得以而為之的辦法，看下年底的中央經濟工作會的定調就知道了。
一切只能觀察。樓市有沒有戲，大家盯緊房貸利率就知道村委鬆口了沒，如果放開，樓市自然會起來，繼續滾泡沫，風險在加劇。
但願不要看到一地雞毛！
孥孥的大樹
在樓市長期發展的過程中，大家都產生了一種“一二線城市房價永漲”的心理，實際上在過去的很多年裡一二線城市的房價也的確沒怎麼出現過大幅度的下跌，但一二線城市的房價就真的不會跌嗎？筆者並不這樣認為，因為現在市場上一二線城市的房價已經出現了下跌！
這一輪樓市調控一來，作為一線城市的北京的二手房價格相比起最高點的時候普遍下跌20%，而作為二線城市的廈門在前段時間房價也都下跌了萬元左右，此外深圳、上海、合肥、杭州這些一二線城市的房價也有不同程度的下跌，這都證明了一個問題那就是一二線城市的房價並不是永遠上漲的！不管是什麼樣的市場，有漲有跌才是正常的市場，只漲不跌的市場只會走向毀滅。
至於一二線城市的房價為什麼會下跌的原因，筆者認為主要有兩個原因：一是因為現在一二線城市的房價實在是太高了，房價必須下跌才能回到一個相對合理的水平。二是因為像北京上海這樣的城市的人口出現了下跌，而這就意味著購房需求的下降，當購房需求下跌之後房價也就會慢慢的下跌。
當然對於一二線城市的未來房價走勢，筆者還是比較看好的，因為不管是哪一方面的因素都顯示一二線城市會不斷的接受外來人口，這是城市發展的基礎，當人口增加之後一個城市的經濟就會得到發展，居民收入也會增加，所以對於人口不斷增加的一二線城市的房價長期來看還是有上漲空間的，當然想要複製以前那種大幅度的上漲是不可能的，畢竟所有人都知道房子是用來住的不是用來炒的！
所以其實不管一二線城市的房價會不會跌，這並不是剛需要考慮的問題，剛需要考慮的問題是自己的需求該如何滿足。
