後怕、憤怒、興奮……
國慶節，平頂山市區一家樓盤的大動作，讓不少購房者心跳如坐過山車。
“真險，幸虧6月份我沒買，要不然幾十萬就打了水漂”。一位中年男一臉慶幸。
“真他媽倒了八輩子黴，我交首付這才多久？竟降了這麼多……”一位老大媽滿腹怒氣。
“當時錢不夠，我湊夠了人家竟降價了，真省了不少”。一位生意人很是高興。
雖然買了同樣的樓，卻是幾家歡笑幾家愁；而之前沒有高價買進的，也是別有一番滋味在心頭。
房價，總是覆蓋著朦朧的面紗，看得見，卻往往看不清。
10月，註定成為平頂山購房者難忘的日子，連漲了三年的房價終於在這個月露出了“停下來喘口氣”的跡象。
正當人們為平頂山部分樓盤房價下跌五味雜陳時，官方發佈的平頂山市房價10月份仍在漲的消息，又在樓市攪起了一陣騷動，不少關心房價的人蒙瞪了：
明明有些樓盤在大幅降價，怎麼說房價還在漲呢？
平頂山的房價，究竟在降還是在漲？
01 到底有多少樓盤在降價？
房價，是引起人們高度敏感的話題。
“十一”期間，鷹城樓市的降價，是正常的促銷還是忍痛割肉？是個別現象還是普遍存在？
“金九銀十”是傳統的銷售“旺季”，旺季打折促銷搶量十分正常，樓盤年年如此。可以說，只要降價幅度在10%以內應該都是正常的，這是房地產圈內的共識。
但今年“十一”長假以來平頂山市部分樓盤的表現的確不同尋常。
“十一”長假以來的近兩個月裡，筆者以購房者的身份對市區25家在售樓盤進行了走訪並持續跟蹤觀察，發現部分樓盤的“優惠”明顯幅度過大。
先聲奪人的當數恆大名都，“十一”長假前幾天，該樓盤就以“89折優惠”加“購房再減三萬元”等大幅優惠的宣傳，吊起了購房者的胃口。他們要用這枚“炸彈”引爆黃金週。
而黃金週首日，一枚震耳發聵的“導彈”則在碧桂園·應國府突然“爆響”了，引得全城一片驚呼。該盤對部分高層大戶型房源實行8折優惠，原表單價每平米7000多元一下子降到了5000多元。
緊接著部分樓盤也降聲四起，“精裝變毛坯”、“買洋房送車位”、“尾盤大清盤”……讓人眼花繚亂，一時不知該選哪家是好。
人們在驚呼、興奮、激動之餘，也隨之意識到，樓市的‘天’莫非要變了？
於是，負面效應也隨之呈現，冷靜下來的部分購房者開始觀望、等待……
“再等等，看看哪些樓盤還會降？”
甚至還出現了老業主打橫幅圍售樓部的事件。
走訪中筆者發現，部分降幅較大的多是市場活躍度較高、區位優勢明顯、品牌影響較大的樓盤，特別是外來大牌房企佔了相當的比例。雖然一些被訪樓盤的銷售人員並不承認降價，但這些樓盤為快速回籠資金而搶先降價攬客的意圖顯而易見。
而大多數本地房企則沒有出現降幅較大的促銷優惠，一些受訪的本地房企雖然對眼前形勢普遍表現出了憂慮，但大多數表示不會跟進大幅降價。
在走訪的25家樓盤中，無論是直接優惠，還是變相降價，其降幅在10%左右的有6家，佔走訪總數24%；降幅15%左右的4家，佔16%；降幅20%左右的2家，佔8%。
從樓盤數量上看，降幅較大的樓盤雖顯示出一定的規模，但畢竟還是少數。
從房源數量上看，由於降幅較大的房源數量較少，多集中在戶型大、樓層差、市場需求小的範圍，可供客戶選擇的餘地也較小。同時，大多數樓盤尚處在觀望狀態，沒有跟風降價，其中有些樓盤的房價還稍微有些上漲。
因此，從總體上看，目前平頂山的房價還不能說已開始普遍下降，但已明顯表現出房價止漲趨穩的勢頭，市場活躍度也較為冷淡。
在這種形勢下，平頂山房價依舊像過去那樣直線上漲幾乎是不可能了，也許房價就此會穩定一段時期。
02 樓市，的確開始“緊了”
其實，平頂山市樓市趨冷，已不僅僅表現在房價上。以下幾個方面也讓人憂慮。
其一，部分外來大盤有“收縮”的苗頭
走訪中筆者發現，碧桂園從去年開始就在魯山縣和舞鋼市佈局新項目，兩個月前這兩地的新項目不僅團隊已組建完成，營銷、策劃、工程、物業等部門一應俱全，就連“城市展廳”也裝飾完畢，就等迎賓接客了。可近來兩地的人馬均撤了回來，新項目他們放棄了。
碧桂園在平頂山市跑馬圈地已有4個年頭。4年來，他們在市區上了3個項目，並在汝州、郟縣也上了項目，應該說市區周邊經濟較為強勁的縣市均是他們“圈佔”的目標，放棄魯山舞鋼兩地，與樓市整體大環境發生變化不無關係。
其二，資金吃緊，部分開發商日子難過
樓市的調控政策，對開發商影響最大的，是資金跟不上。
走訪中，一家樓盤的項目經理根本無心與筆者談論房價問題，“先不說房價，你得趕快找找，我給三分五，千兒八百萬都行……”
原來，如果沒有資金跟進，這家樓盤的工程馬上就停了。他們不得不出高息借貸民間資金，而筆者也成了他尋找的目標。
在另一家樓盤，筆者正與老總談話時，一位職工進來說：“我從親戚哪兒借來了些，有點少，就三十萬，你看要不要？”
“咋不要，還按老規矩給息……”區區30萬，老總也不放過。
走訪中筆者發現，拖欠工程款、材料款、裝修款的項目十分普遍。一位從事工裝的老闆告訴筆者，最近他推掉了兩個項目的活兒，兩個項目加起來有500來萬，為什麼不接呢？這位老闆擔心，樓市這麼冷，他墊資給對方幹完了，對方能及時結賬嗎？
對於開發商來說，錢跟不上了，上新項目、如期交房、堅挺價格等，一切都會變得心有餘而力不足。
其三，土地掛牌，成交率嚴重下降
“地王”兩個字這幾年是個熱詞，百度上輸入“平頂山地王”幾個字，此前鷹城的地皮有多“熱”你就明白了。
“經過200多輪激烈競拍，碧桂園以總價4.84億元、每畝454萬元拿下了平頂山棉紡廠地塊，斬獲地王……”這是天璽項目。
“2017年4月5日，碧桂園擊敗多家對手，以總價7.37億元、每畝505萬元的價格拿下建設路中段南側地塊，再次成為地王……”這是應國府項目。
直到今年7月30日，新城區滍陽路南側一塊約6.7萬平方米的住宅用地，還吸引了5家房企爭搶，經過79輪競價，起拍價從180萬元/畝一直攀升到378萬元/畝，最終被常綠集團以近3.8億元攬入懷中。
僅僅過了“十一”，情況就急轉直下了。
今年1至9月份，市區共推出20塊住房及商業用地，成交13塊，未成交7塊，成交率65%。“十一”過後，土地部門加大了供地力度，10月份一下子拿出26塊住宅及商業用地掛牌出讓，結果僅有9塊地成交，17塊地未成交。成交率只34.6%。而且，這成交的9個地塊，8塊是以起始價成交的，另一塊地以220萬元/畝起拍，最終僅以221萬元成交，每畝僅加了1萬元。沒有再出現多家爭搶、輪番競價的陣勢。
更悲催的是，10月份沒有成交的地塊，11月份時又有好幾塊地再次被拿出來進行二次掛牌出讓，其中一個地塊每畝還降了60萬元，從上次的380萬元/畝降到了320萬元/畝。這塊位於凌雲路與姚電大道西北角的住宅商服用地約有4萬多平米，還緊挨著規劃中的新萬達，本想是閨女傍著“萬達”不愁嫁，不曾想還真得降價求人娶了。
現象反映著本質，現狀喻示著未來。
走訪中，人們普遍認為，連漲了三年的平頂山房價，應該是到了“停下來喘口氣”的時候了。
03 官方數據10月平頂山房價還在“漲”！為啥？
相關部門發佈的“2018年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數”中，為什麼顯示的是平頂山房價上漲了呢？
應該有以下兩個原因：
一、10月份交易的房源中，降價的房源數量遠低於上漲房源的數量，因此總體上依然呈現出上漲勢頭。
從10月“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數”中也可看出，平頂山市新房價格環比上漲僅0.3個百分點，而9月份環比上漲卻高達1.4%，可見10月的漲幅已大大放緩。這也再次證明了筆者的調查，降價的房源數量較少這一結果。
二、人們對購房成交標準認識不一，導致“數據延後”現象。
相關部門發佈的“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數”的數據來源，是直接採用當地房管部門的網籤數據，即這70個大中城市每月成交多少、房價多少完全是以“網籤”為衡量標準的。
但在普通人的認識中，交了首付就算成交。而實際情況是交了首付不一定能當月網籤。比如交了首付後尚未及時辦下來按揭，開發商就不給你網籤；如果是在建工程抵押房，客戶交了首付後，開發商若不能同步解除銀行抵押，也不能馬上網籤；甚至有的客戶交了全款，因沒有及時交納相關費用，同樣不能網籤；還有一些情況是，個別開發商還沒取得預售證，但實際上已偷偷摸摸在銷售，這樣的房子交了首付也根本無法網籤。
顯然，以上交了首付而未能當月網籤的購房者，就排除在了當月“網籤”的數據以外。
因此，相關部門當月公佈的網籤數據，與人們“首付即成交”的認識就會有一定的差異，這對樓市價格波動的反映上，就顯得略微延後。
筆者在調查中得知，因種種原因交了首付而沒有當月網籤的不乏其人。“十一”期間，一位市民在那家降幅較大的樓盤付全款購買了一套大戶型後，因尚未交維修基金，直到11月初筆者調查時仍未網籤。
那麼，下一步鷹城樓市會是怎樣的走向？那幾家降價的樓盤會不會引發平頂山市房價像多米諾骨牌一樣蔓延下跌呢？請看下回分解。關注“lphyclph”讀懂平頂山樓市與房價，買房更理性！
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