本文轉自：沈視樓市
上半年，“搶人”成為城市間的熱門話題，以二線城市為主導的搶人陣營，不同程度地降低了落戶門檻，變著花樣給予高學歷人才相應的落戶優惠政策，誰也沒有想到，過去以每年5萬人口增速的西安竟在這輪搶人攻堅戰中脫穎而出。
今年以來，多次簡化落戶流程，落戶政策持續放寬，截止2018年11月20日，西安本年落戶人數已超過70萬人，儘管吸納人口飽受非議，但從指標上來看還是給出了完美的答案，也讓不少人開始聚焦西安。
大家應該記得今年上半年關於落戶新聞接連不斷，一邊是房荒，一邊是不斷刷新的新西安人數字，能不叫購房者恐慌嗎？而近期，官方發佈截止11月4日，西安遷入人口共計66.5萬人，戶籍人口達到981萬人；截止11月20日12點，遷入共701343人。
根據公開數據推算，11月4日-11月20日，西安新增戶籍人口35792人，日均落戶人數超過2300人。
2300人！雖不及上半年落戶的速度，但比7-11月落戶提速不少。這難免引發大家對後期樓市走向的擔憂，會不會“歷史重演”，再次由於快速上漲的落戶數導致房源緊缺的市場現象呢？
壹丨全年落戶高低速換擋
在簡化了落戶流程、出臺了大學生憑“兩證”即刻落戶的新舉措後，3月23日，西安當天落戶人口達到創歷史紀錄的8050人；4月1日，西安發佈統計數據：一季度落戶西安人數達24萬餘人，已接近去年25.7萬人的落戶數據，僅僅過了半個月後，新落戶西安人數已超過30萬。
5月14日，落戶人口達到40萬；6月20日，2018年西安落戶人口突破50萬；9月4日，2018年西安落戶人口達到60萬；11月4日，遷入人口66.5萬；11月20日，迎來年度第70萬個“新西安人”。
從今年公開的數據能夠看出，上半年是落戶人數激增的時期，6個月的時間完成了50萬的落戶人口指標，日增近3000個新西安人 ；進入下半年，落戶速度明顯放緩，時隔四個半月僅新增了16.5萬人，落戶速度下降到了平均日增1230人，而近期，西安利用“落戶定製方案”等手段讓落戶速度重回快車道，半個月的時間，落戶近3.6萬人。
貳丨快速落戶衝擊西安樓市
根據監測數據，2017年四季度，西安全域共有106個項目開盤，29230套房源售出18186套，平均去化率僅為62%，尤其是在2017年11月、12月，僅有萬科金域未央、萬達one兩盤取得100%的去化。而商品住宅的去化週期也由去年6月份的4個月上升到了12月份的8個月，可以說按市場發展的正常趨勢西安樓市已逐步趨穩，購房者也相對理性置業。
可進入2018年，在持續放寬的戶籍政策下，限購政策變得形同虛設，西安樓市在年後又迎來了一個“春天”，2018年3月-6月，四個月時間共有33601套房源入市銷售，開盤時售出31101套，去化率達到92.5%！
新房市場的供不應求自然會傳導到二手房市場，上半年新房市場相對混亂，通過首付比例篩選客戶、只接受全款客戶、搖號暗箱操作等違規行為，折騰得購房者心力交瘁，不少人不得將眼光轉向二手房市場，但由於二手房不受限價管控，房價在這個階段隔夜漲價、房東違約的案例屢屢發生。
而這段樓市癲狂的時期正好與“新西安人”高速湧入的時間點重合！雖沒辦法去判定每個人落戶的原因，但得承認落戶人數激增無論從需求量還是購房心裡上都給樓市帶來了一定的衝擊。
大家都知道上半年樓市瘋狂是“房荒”所致，而引起“房荒”的主因便是“人多房少”，除了大量湧入的人口，2017年冬季的封土期也影響了商品房的供應量，4個月的封土期間僅有61萬方商品住宅取得預售證（而在剛剛過去的2018年10月，取證的商品住宅預售面積達到了125萬方），也就是每月供應大約15萬方，而今年商品住宅的周度平均供應量都達到27萬方。所以今年上半年需求大增，供應縮水，是飢餓營銷的套路。
叄丨西安“房荒”還會重演嗎？
如今西安樓市漸冷，高價樓盤去化吃力，非限購區域遇上客難題，難道西安落戶此時提速是在救市？再次增加需求？
可能性不大！落戶人數雖有所增加，但仍難與上半年的落戶速度“媲美”，況且控制房價上漲的大基調未曾改變，購房者對市場預期的轉變也難以在短期內反轉，除此以外，供應端也和去年明顯不同：
① 今年的“禁土令”仍未出臺。去年早在10月國慶收假後，陝西省住建廳便公示了西安11月15日將開展為期4個月的封土期，除地鐵項目、市政搶修搶險工程之外的建設工地禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業。而今年，暫無封土期的消息，目前只針對部分工地進行檢查，也能看出不希望因為封土而重蹈房荒覆轍。
②後期可入市房源充足。根據西安市統計局公佈的數據來看，2018年1-9月，西安市房地產開發投資1857.97萬平，同比增長11.6%；全市房屋本年新開工面積達1946.79萬方，較去年同期增長3.6%；房管局2月公佈了2018年全年房源入市計劃，計劃供應面積高達2697萬方，而今年1-10月實際供應僅為906萬方，大量積壓的房源將在年末及明年陸續入市，如果供應能夠如期而至，那麼後期流入市場中的房源數量還是較充足的。
③放鬆預售申請條件。上週西安市政辦公廳下發了放寬預售申請的條件的通知，住宅建面低於3萬方的樓棟，在申請預售證時，向房管部門說明有關情況後即可辦理。
④商品住宅庫存回暖。截止2018年10月末西安市商品住宅庫存量為541.49萬㎡，較9月增加了23.21萬㎡。西安商品住宅已連續兩月出現供大於求的情況，庫存量在8月份達最低點後，已連續兩月回升上漲，只是增幅有限，去化週期仍保持在4個月的較低水平，還需保持高供應節奏。
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