最近我好像成了一个唱空的人，一直在让大家等等再买。不了解的人会指责我，“让买的也是你，现在不让买的也是你，你能不能别这么墙头草？”
市场是变化的，一直唱多和一直唱衰都有50%的赢面，难得是在调整未来之前就觉得该收手止步，这就需要对局部市场足够了解。从去年底今年初开始就发过几篇文章，说明楼市差不多该调整了，另外，那几个虚高楼盘我从来没有推荐过，外地的楼市我不了解，但是对济南楼市我还是有几分把握的。
济南楼市转头向下
济南的房价从2016年初开始上涨，一直到2018年6月份，基本上有30个月的上涨期，本次上涨可以说整个济南市的房价都有翻番以上的涨幅。在2017年底，2018年初开始房价就有了回调的迹象，一二手房的供应量慢慢上涨，购房者的购买力在经历了两年多的释放之后，再加上调控政策一再释压，综合合力之下，济南房价再也没有冲高向上的力量。
这次一二线的房价回调比以往任何一次转向都要迅速。
一二线城市的人，我个人认为基本上算是二八定律里面的“二”，这些人相对视野更开阔，对形势的把握更及时、敏锐，同时信息渠道更广；而已经扎根一二线城市的开发商，基本上都是排名前20的大型地产商，他们经历过了前面的几次调控之后，也算是经验丰富。
一边是聪明的买方，一边是优秀的卖方，在这种政策调控的大趋势下，再加上这个信息社会，信息传递速度极快，自然趋势转头就会快一些。一线城市涨快于二线，同样一线跌也快于二线，一次类推才是三四五六线城市的后知后觉。
涨的太快自然需要回调一下，挤压一下泡沫，让城市基础设施建设赶一赶。
济南的未来更健康
在房价横盘或者下跌的这两年，我想济南应该抓住现在的契机，好好将城市建设搞上去。
济南的基础设施：高铁，地铁，道路，学校，医院等，相较周边比自己强的城市还是有一定的差距，我们老百姓能看到的是济南从2016年开始才有大的规划建设，济南CBD、济南东站、高架桥快速路、新旧动能转换区、西部国际医疗中心、济南断头路……这几大项这两年才确定启动建设，但是整体看济南还是一个大工地。
这个大工地还需要两三年的沉淀，2018-2020年，可以假想一下2020年的济南，那时候已经有几条地铁开通，CBD基本建成投入使用，东站早已建成使用，快速路大环线畅通，西部医疗中心的几所大学已经招生，部分医疗产业已经引入，新旧动能转换区部分企业落地……
那时候济南设施齐全，居住环境、交通环境提升，济南区域经济发展，产业导入，居民收入提高（是全体，不是个体的感受），一个健康向上的济南呈现在你我面前。
那时候，济南更有吸引力，人口流入率更高，成长性越好。
这两年是投资置业最好的窗口期
济南向上这是不争的事实，尽管有时候我们对这个城市有抱怨，也会看到城市发展的各种阻力，但是整体大方向肯定是在向好发展。
房价这两年是不好涨了，可以回忆一下2014、2015年的济南楼市，那时候楼市的成交多为刚需、改善，同样现在回过头去看一下，那时候购房的人也是大赢家。
造房子卖房子的成本是基本固定的，毛胚房在一线强二线，开发成本大致在5000-8000元，价值主要还是土地成本。很多人在算房子升值的时候更应该剥离开房子的建筑成本和土地成本。房价不涨，一是调控限制下大量投资、投机资金这两年不会进来，另外一点就是地价不涨。
当济南在这片土地上投入大量的人力物力，基础设施、城市面貌发生翻天覆地变化之后，不谈其它，这片土地的价值一分不涨，这是不可能，也是违背客观规律的。
所以这两年一定是投资置业窗口期，因为最根本的土地价格不会涨。两三年之后的济南会更成熟，自然这个城市的土地价值会越来越高。要动态的看待城市发展，要不然吃亏的是自己。
老城区更有价值
这几天看了不少老城区二手房，感觉部分二手房已经低估的很厉害，即便这样还是无人问津。所以现在的济南楼市，我们更多地要关注这些有希望成片改造拆迁的老城区。
2018年，市规划局已经明确“中疏”规划管理要求和推进路径。针对18.6平方公里历史城区的禁止区和二环路以内150平方公里的限制区，明确具体的分区规划管理要求和“拆、改、留”措施，推进旧城功能疏解与品质提升。今后将严格建设项目审批，在禁止区原则上“只拆不建”，在限制区实施“双减双增”，针对经营性用地、历史城区项目、安置保障房、自有用地等分类明确处理意见。
济南的老城区在今后的几年会有大规模的拆迁，对于现在销售的，价格并无虚高的楼盘，如果开发商给予一定的优惠条件是可以早点入手的。
山钢锦绣华府由山钢地产开发，山钢地产开发过的小区：凯旋新城、山钢凯旋公馆、山钢新天地，以上三个小区都已经交付入住，且品质、物业、学区都不错，这是实实在在。而在建的山钢锦绣华府地处老城区核心位置，小区内
规划建设18班幼儿园、36班小学，签约制锦市街小学、鹤琴英华幼儿园，无缝衔接片区内最好的教育资源。
位置、教育都不错，另外品牌、产品、园林、规划等，肯定要优于周边的小区，周边生活便利性就更是不用说了，菜市场、商场应有尽有。所以在片区内工作、生活的购房者，首选这山钢锦绣华府是没什么问题的。
锦绣华府的另外一个潜力优势就是——近邻大明湖。在济南有两个地方是所有人都想安居的，一个是千佛山周边另外一个就是大明湖周边，特别是上了年纪的老人，而千佛山附近不错的房子单价大约是30000元/平米，而大明湖周边比较不错的商品房价格大多在25000-30000元/平米，现在大明湖已经完全免费开放。
而山钢锦绣华府现在的价格是18000元/平米，价格方面优势明显，又是新建小区，相比周边没有电梯的老房子再合适不过了。
在济南，趵突泉、大明湖、千佛山周边的优质房产，是相对最稳妥的投资保值品。
总结：短期的房价调整会让济南楼市更健康，这个城市从2016年开始已经甩开膀子加油干，2016-2020年是济南变化最大的几年，现在我们是一个大工地，未来济南化蛹为蝶，会吸引更多优秀的人来到济南。房价可以横盘，可以略微调整，但是再也回不去，因为我们脚下的土地会越来越有价值。
调整期有风险，也有机遇，有资金的人可以等待时机，提前布局。济南的大规划框架现在刚初现规模，错过的10年济南正在努力追赶，以后的10年济南会越来越好。
大山东，大济南，会越来越好。
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