★ 本月關注 ★
政府釋放融資利好房企融資環境依舊嚴峻
10月政府在融資政策方面釋放出了較多利好，比較重大的有15日央行宣佈降準1個點、19日銀保監會宣佈允許險資設立專項產品參與化解上市公司股票質押流動性風險、22日央行增加再貸款和再貼現額度1500億元等。但由於中央強調了這些措施主要是為了支持實體民營小微企業發展，因而預計對改善房企融資環境的作用不大，房企整體還是處在較為嚴峻的環境之中。
單月發債總量持續減少
10月房企境內外發債總量環比下降32.7%，已經是單月發債總量連續第四個月減少。其中公司債環比增長24.4%，境外發債環比下降74.8%。大型房企的融資能力依舊強勢，而一些正在擴張的房企的融資成本則持續處於高位。
美的和大發於港交所上市
海倫堡遞交上市申請
10月新增加兩家上市房企，即美的置業和大發地產，此外恆達集團也於11月12日在港交所敲鐘。而海倫堡和中梁也分別在10月22日和11月13日向港交所遞交了上市申請。房企上市的積極性依舊不減。
10月房企與金融機構合作較少
房企和金融機構的合作較為重要的有：華潤置地聯合世博控股及中國人壽設立了150億元的商業地產投資基金。
克而瑞出品
企業發債
10月企業發債環比下降32.7%
10月企業境內外發債總量274.59億元，環比上月下降32.7%。其中公司債發行量最大，為160.7億元，佔比59%，環比增長24.4%；此外境外企業發債54.9億元，環比下降74.8%，自境外債使用用途受限之後，房企的境外發債已經持續幾個月大幅下降，本月達到近4個月以來的最低點。
本月房企發債融資成本為5.92%，處於今年來較低水平，主要由於本月房企發債量少，且其中龍頭房企發債佔比高，結構性的拉低了本月房企的發債成本。綜合前10月情況來看，房企平均融資成本6.06%，較2017年全年有所微降，剔除恆大及佳兆業2017年發行多筆總額和成本都相對較高的“老換新”境外優先票據來看前10月平均融資成本6.12%，較2017年全年上升0.55個百分點。
具體企業表現來看，本月中海地產於10月22日發行的35億元的公司債是本月企業發債單筆金額最高的一筆融資，此外，TOP10的房企單筆融資額都顯著高於中小型企業，大型房企的融資能力在融資環境收緊下還是很強，如碧桂園及萬科分別發行了30億元和20億元的公司債。本月融資成本最低的為萬科A發行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，但一些處於正在擴張的房企融資成本逐漸處於高位，本月發行成本最高的為正榮地產於10月19日發行的一筆利率12.5%的境外優先票據。
10月到期債券類近200億元
本月房企有10筆發債到期，金額共計199.7億元，金額最高為富力地產2017年10月13日發行的一筆8億美元的境外優先票據，此外，泰禾集團2015年10月16日發行的公司債10億元已於2017年提前贖回。提前關注到11月將有15筆債券到期，金額共計156億元。
上市和股票
擬上市房企：海倫堡和中梁先後遞交上市申請
本月海倫堡地產於22日正式向港交所遞交了招股說明書，而中梁地產也於期後的11月13日正式遞交上市申請，房企上市融資熱情不減。截至10月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、恆達集團、銀城國際、德信中國以及海倫堡地產五家。期後於11月12日，恆達集團正式掛牌上市。
本月沒有房企旗下物業管理公司遞交上市申請。截至10月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有新城悅、佳兆業物業以及永升生活三家，而新城悅則於期後的11月6日成功上市。
IPO和增發：大發和美的同日於香港上市
本月新上市的房企有大發地產和美的置業，兩家均在10月11日於香港上市。期後於11月12日，恆達集團正式掛牌上市，發售價1.24港元/股，所得款項淨額3.132億港元。
而在房企旗下物業管理公司方面，期後於11月6日，新城控股旗下物業公司新城悅成功上市，發售價2.9港元/股，所得款項淨額5.3億港元。至此，2018年新增上市的房企旗下物業公司已有雅生活、碧桂園服務以及新城悅三家。
10月有增發配股的房企僅陽光100一家。陽光100於10月8日公告稱，擬額外增設10億股新股，將公司法定股本增加至4000萬港元，分為40億股股份。此次增加法定股本、增設新股是為使陽光100具有更大靈活性以於日後有需要時透過配發及發行股份集資，並確保公司擁有充足的法定股本用於轉換2億美元在2021到期按6.5釐計息的可轉換債券下尚未轉換的已發行債券。
股權變動：陽光城、泰禾等激勵員工通過二級市場持股
本月其他重大股權相關買賣有陽光城、泰禾集團鼓勵員工用自有資金從二級市場買入公司股票，收益歸本人所有，虧損由公司股東承擔，這種方式使得是對公司全員上下的“股權激勵”，使得公司上下形成利益共同體，激勵員工的積極性；另一方面，在A股市場下行的情況下，有多家A股房企控股股東通過增持股票來維持市場信心，陽光城以及泰禾此舉此舉也將起到這一作用，而且不佔用股東自有資金，達到雙贏的目的。此外，本月房企的股權變動情況還有10月25日融創持股金科27.6783%成金科第一大股東後於28日被黃紅雲及其一致行動人反超。
股價變動：18年新上市房企走勢較好
本月地產股整體持續走弱。然而值得一提的是，18年在香港新上市的幾家房企本月走勢較好，正榮、大發以及弘陽在H股房企中漲幅都在前五之列，另一家新上市房企美的置業整月也上漲了近2%。
在A股房企方面，嘉凱城在10月的漲幅尤為突出。主要原因是受到了恆大在10月23日大筆增持的影響，提振了市場的信心，使得其股價從22日到31日大漲了36.7%。而金科集團股價上漲的原因則較為複雜，除了企業三季報的優秀表現刺激了股價上漲之外，融創和金科實控人的股權之爭也在26日大幅推高了股價，使得企業10月份漲幅高居A股房企第二。
其他資本運作
本月房企與金融機構的合作較少，較為重要的有華潤置地聯合世博及中國人壽設立了150億商業地產投資基金：10月12日，南寧投資、華潤置地珠海、華潤投資創業、世博土地控股與中國人壽保險就設立及管理基金訂立一份合夥人協議。基金的初期總資金承擔將為人民幣150億元，主要目標為投資於寫字樓物業項目、酒店項目、商業物業項目及長租公寓項目以及相關周邊服務項目等。其中，中國人壽保險注資人民幣90億元，相當於基金的總資金承擔約60%。
我們認為，華潤本次和上海地產集團、中國人壽的大規模合作使得華潤得以用30億元的投資運用150億元的基金更加深入地開發上海市場，同時降低了對母公司資金的依賴度，對於華潤置地未來的規模發展也有著不小的幫助。
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