萬科小丑聞
近日，萬科爆出小丑聞，位於中山市古鎮鎮東岸西路的升海豪庭（又稱古鎮萬科城）工程發生地下室頂板局部坍塌事故。根據網上傳播的視頻，大面積的塌方，有將近兩千平方米的大坑裸露在外，原本地底的地基全部裸露了出來，場面有點嚇人，不過所幸無任何人員傷亡。
按照咱們一般人的邏輯，肯定想著萬科偷工減料，樓盤質量不行。那這又是怎麼回事呢？
據瞭解，涉事工程是住宅小區項目，佔地面積約14萬平方米，位於古鎮鎮海洲廣中江高速口旁，規劃建設約3300戶。由萬科企業股份有限公司參與開發，中天建設集團有限公司施工。
而根據古鎮官方通報稱，坍塌原因是填土作業人員違反操作規程，且大型滿載平板車停放不當，導致頂板過於集中荷載，造成局部坍塌。
20多年來始終穩健
成立於1984年的萬科，是目前地產行業中的佼佼者，其於2014年6月方才進軍香港資本市場，而在A股市場已有27年的歷史，資料顯示，萬科的營業收入從1991年的4.23億元增至2017年的2428.97億元，增幅達573倍；淨利潤從1991年的2614萬元增長至2017年的280.52億元，增長了1072倍。
在近期發佈的三季報顯示，1-9月份萬科實現營業收入1743.45億元，同比增長50.3%；實現淨利潤139.85億元，同比增長26.09%。房地產業務的毛利率為27.8%，依然較去年同期提高4.84個百分點。
2018年1月至10月份，萬科實現合同銷售面積3243.4萬平方米，合同銷售金額已達4856.2億元。中金此前發佈研報指，預計萬科全年將實現銷售額6000億元，對應同比增速13%。同時，受此支撐，預計萬科2018/2019年歸母淨利潤均將延續25%以上的同比增長。
保持如此穩健的業績，離不開萬科對時代與行業機遇的敏銳把握。
人前高喊活下去，人後加緊圈地
但是今年，是國內樓市的寒冬，市場轉冷亦引發了一系列連鎖反應，購房者踟躕不前、開發商降價推盤，與此同時調控政策依然頻出不窮，廣大地產商們面臨著越加嚴峻的挑戰，漸漸走到了發展前程的分岔路口，就連地產巨頭萬科都高喊著活下去，活下去.............
但看了上文的業績以及下文的圈地併購，會發現表面唱空樓市的萬科好像又活得挺滋潤。
9月下旬，萬科耗費29億元購聯合置地30%的權益；根據深高速公告，擬引進萬科作為戰略投資者，增資價格已確定為人民幣29億元，聯合置地擁有深圳梅林關城市更新項目擬建成物業的市場評估價值逾百億元。
10月9日，萬科耗費32.34億元購華夏幸福環京項目；根據港交所公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。
11月6日，萬科耗費10.35億元購廣州中央海航酒店廣場；根據海航基礎公告，出售其所持有的廣東興華實業100%的股權予萬科，廣東興華實業持有的在建物業為中央海航酒店廣場，項目位於廣州機場路33號。
11月10日，萬科再耗資3.55億收購嘉凱城旗下資產，並攬下後者所有債務；嘉凱城公告稱，公司及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓5個房地產項目公司，另需承擔償還股東債權款合計約30.03億元。
而再往前了看，截止9月30日止9個月，萬科合計拿地金額458.7億元。
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說好的以去庫存為最終目標，以活下去為最終目的呢？“加緊圈地”這一行為又該作何解釋？
對此，專業人士分析指，萬科假意唱空樓市，引發小房企降價拋售，核心點就是怎麼能拿到更便宜的地，以大魚吞小魚的方式併購。此外，截至9月底，萬科持有貨幣資金（含受限存款）人民幣1327.7億元，遠高於一年內到期的有息負債總和人民幣865.9億元。不缺錢的萬科後續或仍會出現類似的收購行為。
唱空樓市並非假意
事實上，唱空樓市或許並非假意。
這一點，我們可以再具體到萬科的房地產業務來看，2018第三季度萬科銷售面積及銷售金額分別增長9.0%和6.7%。今年1到9月，萬科累計實現銷售面積及銷售金額同比增速均為8.9%。
而2017年三季度萬科銷售面積及銷售額的增速分別為36.5%和63.3%；2017年1-9月的銷售額銷售面積的增速分別為33.8%和50.7%。
這是從兩位數到個位數的明顯差距。而這個過程不過一年的時間，萬科是如此，更別提其他小房企了，獲利豐厚炒房時代或許真的已經不存在了，“活下去”或是整個行業大勢所趨。
再談到圈地情況，2018年1-9月，萬科累計新增總建築面積約3582.5萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積 約1939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位於一二線城市。
2017年，1-9月新增總建築面積約3288.4萬平方米，按萬科權益計算的建築面積約2,099.5萬平方米，按投資金額計算，其中91.6%位於一二線城市。
可以看到，儘管傳言萬科到處圈地，但歸屬於按萬科權益計算的新增面積實際上是減少的，並且，在一二線城市的佈局也由91.6%減少至83.6%，證明拿地資金也在減少。而三季度則更明顯，新增總建築面積及權益新增建築面積均較去年下滑。因而萬科今年的拿地情況實際是處於一個下降的趨勢。
可預見的是，房地產銷售下滑的時代已然來臨，無法避免，如何應對已成為各大房企的首要任務
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