律師/ 江國
律所/ 安徽龍國律師事務所
律師
簡介
姓名：江國
職務：安徽龍國律師事務所執行主任
個人履歷：安徽龍國律師事務所執行主任，中國首席法務官協會理事、龍國企業法律顧問業務處主任、曾在法院系統工作多年，擔任重要審判、執行崗位，具有豐富法律實務工作經驗；離職後曾出任某集團公司法律顧問，對集團運營以及風險規避做出重大貢獻。近幾年來對《公司法》、《合同法》、《勞動法》等相關法律進行深入研究，取得到重大收穫。擅長處理各類民商事訴訟、企業經營中的各類法律服務。
不付違約金，開發商強行交房還打人，業主該咋辦？
觀眾提問
我在渦陽河畔名城小區買了房子，小區沒有驗收合格證，欠業主5個月延期交房違約金一萬多。可開發商還要求交3000元，才給鑰匙拿房，雙方發生糾紛，導致部分業主被開發商打傷住院，請問律師，業主該咋辦？
律師解答
這種情況其實是一種經常發生的事情，開發商在約定的交付時間內，他沒有達到交付條件，您可以選擇通過法院訴訟的方式要求開發商在規定時間內達到交付條件，並且進行交付，同時還可以要求對方賠嘗沒有履行合同的違約責任，還有如果他對您實施一個毆打行為，構成傷害的話還需要承擔相應的刑事責任。如果說不構成傷害，承擔的也是行政治安責任。
在現在房價如此之高的情況下，能買起房子真的算贏家。其實買房子不僅是一件大事，也是一件複雜的事情。不光挑選房子比較難，挑選之後的各項流程也是很複雜的，所以還是要了解好才行。在這裡也提醒您，開發商手裡收新房時，一定要謹慎，防止後面出現的糾紛。下面我們一起來了解下交房手續及流程吧。
知識科普
在交房時，開發商需有專人陪同業主驗房，並且有一份《住戶驗房交接表》供業主在驗房過程中記錄發現的問題，如果開發商未提供這類表格，那業主可自己拿紙進行記錄，記錄後一式兩份，都要由開發商蓋章，一份交給開發商，一份業主自己保存。
房屋交房手續有哪些?
一、通知
開發商取得商品房房地產權證後，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按有關規定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用。
二、驗收
購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，並做好記錄，同時，不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。
驗收時，開發商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產權證。開發商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發商承擔責任。
三、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
該法規規定,《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預售、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。
開發商不提供的，購房者可以拒籤房屋交接書。商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，並提出使用注意事項。
四、簽署房屋交接書
購房者對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發商簽字，直至開發商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。
交房條件不符合，業主可以拒絕交房
注意事項
所有的商品房在交付業主之前，必須是取得“兩書一證”，即商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書，以及竣工備案證明，方可通知業主 前來收房。在開發商未取得“兩書一證”情況下，強制業主交房的，並不構成法律意義上的交房，即便是業主簽訂了交房協議，開發商也屬於延期交房。
此外，在沒有取得“兩書一證”的情況下，也不建議業主簽訂交房協議，因為一旦業主簽訂了交房協議，原本業主應當享有的利益也會遭到損失。
如果遇到開發商延期交房，業主們又該怎麼辦？
溫馨提示
遇到延期交房,首先應仔細查看與開發商簽訂商品房買賣合同,看合同中對延期交房是否有相同規定。如果合同有規定,按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定,購房者可以退房。
其次,應瞭解延期交房的認定及賠償標準,除特殊情況外,開發商未按合同約定期限交房,要承擔違約責任,賠償購房者違約金。
相關法律
中華人民共和國合同法
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
如果購房者想解除合同,根據《合同法》第114條規定,可以要求開發商承擔合同約定的違約金,同時要求開發商返還購房款及利息。若和開發商溝通無果,可進入法律程序,向法院提起訴訟。
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