2016年底，中央首次提出“房住不炒”時，誰也想不到兩年之後，地產龍頭萬科會開始高呼“活下去”。如果“房住不炒”繼續堅持下去，不僅對於開發商，對於中國經濟乃至普通民眾，都會帶來深遠影響。
主筆／謝九
每個在外打拼的年輕人，心裡都渴望擁有一個溫暖的“家”
房地產的拐點真的來了嗎？
今年9月份，萬科的鬱亮在一次內部講話中表示，房地產行業的轉折實實在在到來了，要以“活下去”為最終目標。在9月底的萬科秋季例會上，會議現場“活下去”的標語更是在網絡上刷屏。龍頭萬科都如此悲觀，地產行業20年的繁榮真的要結束了嗎？
從銷售數據來看，房地產行業的前景的確在迅速惡化。今年前三季度，國內商品房銷售面積同比增長僅為2.9%，而去年同期增速是10.3%，2016年的同期銷售增速更是高達27%。僅僅兩年時間，商品房銷售增速可謂雪崩式下滑，按照這樣的趨勢，商品房銷售出現負增長已經近在咫尺，如果僅從單月銷售來看，今年9月份的銷售增速其實已經出現了負增長。
房地產是一個高負債的行業，國內龍頭地產公司的負債率基本上超過80%。恆大的負債率是82%，萬科的是85%，碧桂園的是90%，融創的是91%，房地產企業幾乎都將高槓杆資金用到了極致。
在過去住房短缺的時代，開發商的房子很快就可以售罄，實現快速銷售回款，為開發商的現金流正常運轉提供了重要保障，但是一旦住房銷售放緩，開發商們就要隨時面臨資金鍊斷裂的風險。為了避免現金流斷裂，開發商不得不通過其他各種渠道融資，以彌補銷售回款放慢帶來的衝擊，這就使得原本已經很高的負債率繼續攀升。尤其是最近幾年國內資金去槓桿，加之房地產融資的渠道收緊，開發商融資的成本越來越高。2015年，很多房地產企業的發債成本只有不到4%，但是最近兩年快速提升，2017年，房地產企業的融資成本大致在8%左右，今年基本上在12%以上。恆大最近發債18億美元，利息高達13.75%，許家印自掏腰包認購了10億美元。恆大尚且如此，房地產企業當前的融資難度之大可見一斑。市場融資難度越大，開發商的融資成本就越高，由此形成了一個惡性循環。
雪上加霜的是，未來幾年，房地產企業將迎來償債高峰期。2015年，管理層為了鼓勵債券市場發展，對公司債的發行大幅鬆綁，當年證監會出臺《公司債券發行與交易管理辦法》，對發債主體的門檻大幅降低，此前只有境內外上市公司才能發行公司債，新規將符合條件的非上市公司也納入其中。加之當年股災之後資金無處可去，導致大量資金湧入債券市場，債券市場的發行規模在當年出現井噴。房地產企業借這一輪債券牛市大規模融資，但是現在開始陸續進入還債期。有市場統計數據顯示，目前國內房企的負債總額大概為19萬億元，其中2019年和2021年是償債高峰，大概有12萬億元將在明後年陸續到期。
面對嚴峻的債務壓力，開發商們的選擇並不多。一是借新債還舊債，但是面對越來越嚴的融資環境，以及越來越高的融資成本，借新還舊的辦法只能是飲鴆止渴。
萬科集團董事長鬱亮
第二個辦法就是降價，加速銷售資金回款。鬱亮在“活下去”的講話中就重點強調了回款：“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”而事實上，萬科也的確在嚴格執行回款的核心目標，這一輪樓市降價，萬科又一次站在了前列，網上熱傳的新聞“廈門白鷺郡降價四成”也讓人看到了萬科活下去的決心和勇氣。除了萬科，另外幾家房地產龍頭碧桂園、恆大等也都基本上採取了相同的戰略，通過降價來實現快速回款，恆大早在年初就宣佈全國樓盤8.9折，碧桂園更是因為降價幅度過大導致售樓處被砸。
對於房地產企業而言，應對債務危機還有一個不得已的辦法，就是出售股權或是轉讓項目。萬達將大量資產出售給融創，就是典型的斷臂求生，不僅是萬達，今年已經有很多房地產企業通過轉讓股權來獲取資金。如果實在沒有出路，那就只能接受破產或者被收購的命運，比如當年孫宏斌的順馳和宋衛平的綠城，都是因為資金鍊斷裂而不得不被他人收購。
當然，這並不是房地產企業第一次遇到困境。過去10年，我國的房地產行業經歷過兩次低谷，一次是2008年金融危機爆發，國內房地產量價齊跌，很多城市的房價跌幅都超過了20%甚至更多，另外一次是2012年，當時樓市成交量急劇萎縮，商品房銷售面積持續保持負增長。這兩次房地產低谷，最終都是靠政策層面救市，樓市從低谷大幅反彈，房地產企業也最終有驚無險地度過寒冬，迎來一個又一個春天。但是這一次，政策風向變了。
2016年底的中央經濟工作會議，首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。在“房住不炒”首次提出之時，大部分人都認為這不過是房地產調控史上的又一個口號而已，過不了多長時間，調控就會再度放鬆，所以很多人並沒有將這一次的“房住不炒”太當回事。但是隨著時間推移，越來越多的人開始意識到，“房住不炒”確實是要動真格的了。
按照以往的經驗，每次房價上漲過快時，房地產調控力度都會加大，但隨著經濟遭遇增長壓力，房地產調控很快就會鬆綁。這一次“房住不炒”提出之時，也是樓市剛剛經歷了一輪暴漲，很多人預計調控力度應該不會持續太久。結果“房住不炒”提出來已經兩年，至今未有絲毫放鬆的跡象。
尤其值得一提的是，隨著今年中美貿易戰持續升級，中國經濟遭遇前所未有的增長壓力，即便如此，中央政策對於房地產調控也並沒有鬆動，在穩增長的壓力之下，第一時間重啟了基建引擎，但對於房地產引擎沒有絲毫重啟的跡象。
7月31日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，在這次會議上，中央首次將中國的經濟形勢描述為“穩中有變”。歷史上來看，官方對中國經濟的描述通常都是“穩中向好”，這一次描述口徑發生變化，其實是相當於承認當前中國經濟遭遇的困難。但即便如此，中央也依然強調要加強房地產調控，在會議列出的六大任務中，第五條就是“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。
今年3月份的《政府工作報告》，對於房價的表述是“遏制房價過快上漲”，7月份則變為“堅決遏制房價上漲”，前者意味著允許房價有一定的上漲空間，只是不能過快上漲，而這一次政治局會議的表態，意味著已經不能容忍房價的上漲。在經濟形勢穩中有變的背景下，依然對房地產調控做出這樣的表態，中央對於“房住不炒”的決心可見一斑。
對於房地產企業而言，這意味著過去屢屢被驗證的“經濟下滑帶來調控放鬆”的模式已經很難重演。開發商們向來是對政策最為敏感的群體，當風向開始轉變時，開發商們最早意識到，等待政策救市已經不太可能，唯有自救才能度過寒冬。鬱亮在“活下去”的講話中就認識到，“雖然我們所處的行業仍然有發展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認識到社會的方方面面都進入轉折時期。在這個時期我們應該怎麼做？只有四個字：收斂，聚焦。這是應對轉折點和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應對正在發生的轉折；沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉折點中被淘汰”。基於這樣的判斷，“活下去”成為萬科當前的生存之道。
對於房地產企業而言，在沐浴了20年的政策春風之後，拐點確實來了。
3月22日，昆明民眾向戶籍民警諮詢落戶新政策，購房者、租房者、有合法工作者均可按相關政策落戶
“房住不炒”能持續多久？
對於“房住不炒”能夠持續多久，最大的爭議在於，如果中國經濟繼續惡化，是否還會重啟房地產引擎？
今年7月份的中央政治局會議其實已經對此做出了回答。在中美貿易戰導致經濟惡化的背景下，中央依然表示要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。
真正的挑戰在於，如果中國經濟下滑的程度遠遠超過預期，“房住不炒”的政策是否還能堅持？這個問題的關鍵，在於如何認識當前中國經濟所面臨的困難。
中國經濟的困難其實分為兩個層次，一是因為中美貿易戰帶來的短期衝擊，二是中國經濟發展模式不合理帶來的內在矛盾。前者可以理解成特朗普貿易大棒打擊帶來的外傷，後者其實才是中國經濟真正的致命內傷。
如果僅從貿易戰的衝擊來看，短期之內當然會給中國經濟帶來不可忽視的傷痛，但以中國經濟今天的體量，還是有很大的迴旋餘地的，不至於因為幾百億甚至上千億美元的貿易訂單而傷了中國經濟的元氣。按照央行馬駿團隊在今年7月份所做的測算，500億美元規模的貿易戰會使中國的GDP增速放緩0.2個百分點，這個估計已經充分考慮了出口減少對其他相關行業的第二輪、第三輪影響。當然，後來貿易戰升級到2000億美元，將來還有可能繼續升級，中國經濟所受影響也會隨之上升。
貿易戰爆發之後，中國啟動了基建補短板和個稅減免等組合拳來提振內需，近期對於民營企業也出臺了一系列扶持政策，預計這些政策的效果在明年應該會有所體現，雖然不太可能全面對沖貿易戰的影響，但至少可以起到一定的緩衝作用。
2015年重慶街頭的房產銷售人員
如果經濟下滑超出預期而重新刺激房地產引擎，房地產未必能夠如願拉動經濟增長。在房價上漲超過一定幅度之後，成本的提升帶來的負面衝擊，有可能遠大於對經濟增長的拉動。2015年和2016年的房價大漲，房地產投資增速明顯回升，但是中國經濟並沒有因此而顯著回暖，最近幾年的經濟增速反而逐年放緩。房地產對於當前中國經濟是否還有明顯的拉動作用，已經成為一個有爭議的話題。
如果重新刺激房地產引擎，最悲觀的情形可能是房價繼續新一輪大漲，但是經濟增速依然沒有起色，甚至表現更糟糕。即使房地產短期之內還可以拉動經濟增長，但是從長遠來看，由此帶來的損失將遠遠大於收益，不僅會使得房地產調控前功盡棄，更將使得中國經濟的長期結構轉型就此夭折。
對於中國經濟而言，真正的挑戰其實不在於貿易戰，而是中國經濟長期不合理的發展模式積累下來的弊端。如果說貿易戰只是中國的一場重感冒，不合理的發展模式才是中國經濟真正的病因，為了治癒一場重感冒而放棄長期治療，代價未免太大了。
中國經濟長期積累下來的不合理發展模式，很大程度上正是由於過度發展房地產所帶來的。從我國房地產發展的20年曆史來看，1998年首次啟動住房制度市場化改革，宣佈停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，當時對我國房地產的頂層設計是“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。但事實上，隨後的發展偏離了政策設計的初衷，經濟適用為主的住房體系並沒有建立起來。
到了2003年，國務院發佈《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。明確提出加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例，“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”。我國住房制度的頂層設計就此發生重大轉變，當房地產作為國民經濟支柱產業的地位被確認之後，中國的房價也就此開啟了一輪又一輪的上漲。
從拉動經濟增長的角度來看，房地產業的高度發展當然給中國經濟做出了不可磨滅的貢獻，但帶來的負面效應也同樣突出。首先是房地產行業的高利潤形成了一個很不好的示範效應，使得其他行業都紛紛跨界湧入房地產行業賺快錢，在一定程度上荒廢了製造業等其他行業的發展。更重要的是，房價不斷上漲，使得中國經濟的整體成本快速提升，土地、房租和人力成本都在房價上漲的過程中被迅速拉高，一些利潤相對單薄的製造業根本無力承受成本的全方位上漲。某種程度上，房地產行業的興旺，扼殺了其他很多行業的成長空間，可謂“一業興而百業枯”。從個人角度來看，炒房帶來的巨大財富效應，也使得社會的財富分配形成嚴重扭曲，很多人辛苦上班一輩子，所得收入也不及一套房子帶來的收益。
房價的持續上漲，也在很大程度上阻礙了中國經濟向消費型轉型。對很多普通民眾而言，購買一套住房需要兩個家庭六個錢包的支持才能勉強支付首付款，而每個月高額的月供支出，更使得日常的現金流所剩無幾，當大部分家庭的財產都被一套房子壓榨乾淨，整個社會根本談不上消費升級。
過去幾年，中國經濟的“三駕馬車”中，消費佔比都超過了50%，但這並不意味著中國已經成為消費型經濟，更多是由於外貿負增長帶來了消費佔比上升，消費自身的增長其實並不樂觀。以社會消費品零售總額這個指標來看，最近幾年的增速逐年下降，2010年，我國社會消費品零售總額的實際增速為14.8%，去年的增速下降到10.2%，今年前三季度僅有9.3%。今年下半年以來，“消費降級”更是成為大多數人的共識。如果房價繼續大漲，民眾的消費能力還將被繼續擠壓，中國經濟向消費型轉型也就更加遙遙無期。
經過最近兩年的調控之後，瘋漲的房價得到了遏制，部分城市房價出現了明顯下降，樓市又來到了一個關鍵的十字路口。如果現在重新刺激房地產引擎，房價極有可能會出現新一輪大幅上漲。除了房價上漲本身帶來的負面效應之外，更重要的是，民眾對於樓市調控將從此失去信心，中國房價只漲不跌將成為民眾堅定的信條。
但事實上，沒有任何一個國家，任何一種商品的價格會只漲不跌，一旦房價只漲不跌的預期形成之後，最終的結果就必然是泡沫破滅。以房地產在中國金融體系甚至中國經濟中的體量，如果房地產泡沫破滅，將帶來難以估量的金融危機甚至全面的經濟危機。上世紀90年代，日本樓市泡沫破滅之後，大量日本家庭因為房價暴跌淪為負資產，很多人不得不流落街頭甚至自殺，日本經濟在隨後30年裡徘徊不前，迄今無法走出當年的陰影。對於中國經濟而言，唯有堅持“房住不炒”，才有可能避免當年日本房地產泡沫破滅的悲劇。
2016年底，中央經濟工作會議首次提及“房住不炒”時，正值全國房價新一輪大幅上漲，所以全國各地的舉措大多以行政調控為主，比如限購、限售甚至限價等等。行政手段的好處在於短期見效快，但從長期來看，扭曲了市場正常的供求關係，因此也不可能長期維持。所以，“房住不炒”的一大挑戰在於，限購、限售以及限價等行政調控何時退出？如果退出，是否會帶來房價報復性上漲？
從目前來看，由於有些城市房價已經出現明顯降溫，地方政府的土地財政收入大受影響，因此從地方政府的角度來看，已經存在放鬆調控的動機，部分地方政府也在試探性地小幅放鬆，開始上演新一輪的央地博弈。對於當前樓市開始發生的一些微妙變化，新華社近期發表署名文章：“當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控。要明確的是，根據7月31日中央政治局會議中所強調的‘下決心解決好房地產市場問題’‘堅決遏制房價上漲’的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。”
由於現在房價依然存在隨時反彈的可能，所以限購、限售以及限價等行政手段依然是打壓房價最有力的武器，預計短期之內還是不會放鬆。從更長期來看，如果說將來行政調控手段終有退出的一天，這個時間節點應該是房地產調控的長效機制已經充分建立，比如租房市場能夠發展到很大的體量，房地產稅能夠平穩推出，等等。到那個時候，限購、限售以及限價等行政調控手段才可能會逐漸退出。
當然，不刺激房地產引擎，並不意味著中國經濟不需要房地產。中國的城鎮化還有很大的提升空間，完全可以滿足房地產業的持續發展，而房地產只需要保持一個正常的發展速度，就足以對中國經濟做出應有的貢獻，拉動中國經濟穩定增長。反之，如果在政策上強行刺激房地產業發展，反而會帶來過猶不及的效果。“房住不炒”政策如果能夠轉入長效機制，維持長期穩定執行的狀態，無論對於房地產行業還是中國經濟，其實都是一個最佳的平衡。
從購房者的角度來看，嚴格的限購將很多買房者拒之門外，貸款成本越來越高，買房的壓力也越來越大
房價會降嗎？房租會漲嗎？
對於普通民眾而言，“房住不炒”又意味著什麼呢？最現實的問題是，房價會降嗎？房租會漲嗎？
“房住不炒”事實上可以分為兩個階段，一是目前以限購、限售和限價為主的行政調控階段，二是將來以購租並舉和房地產稅為主的長效調控階段。從現在行政調控階段來看，如果“房住不炒”繼續維持現在的調控力度，中短期內將會有越來越多的城市房價漲幅放緩，甚至出現明顯降價。
從開發商的角度來看，由於資金壓力越來越大，如果政策層面沒有鬆動的跡象，越來越多的開發商將不得不通過降價來實現快速回款，以維持資金鍊的正常運轉，開發商的資金壓力越大，降價的幅度也會越大。最近全國各地再度出現了打砸售樓處的“房鬧”行為，或許還只是一個開始。從二手房市場來看，雖然很多賣家並沒有開發商所面臨的資金壓力，但開發商在新房市場的降價，會在整體上拉低二手房市場的定價，同時也會在心理上影響二手房賣家的信心。目前很多城市的新房和二手房價格都出現了倒掛，這種現象持續下去，顯然也會加大二手房的降價壓力。
從購房者的角度來看，嚴格的限購將很多買房者拒之門外，而限售政策又提升了炒房的成本和難度，市場的潛在需求被大幅擠壓。即使對於具備購房條件的剛需和改善型需求者，由於貸款成本越來越高，買房的壓力也是越來越大。尤其在二手房市場，過去“以小換大”的換房需求是二手房市場的主力，但是隨著銀行對首套房認定標準提高，放貸週期拉長，二手房市場的換房難度越來越大，相應需求也是大幅萎縮。
由於樓市的供需雙方都感受到了“房住不炒”的壓力，從短期來看，房價的下行壓力還是很大。但是從更長期來看，“房住不炒”並不意味著房價絕對會下降。某種程度上講，目前有些過於行政化的調控手段，扭曲了市場正常的供求關係，比如限購、限售、不允許高價樓盤入市等等，這些舉措雖然能夠在短期之內壓制房價上行，但是也為將來房價報復性上漲埋下了種子。
目前我國的商品房庫存已經降到了4年來新低。國家統計局的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積高達7.1853億平方米，達到了歷史峰值，在經過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之後，2017年末，全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米。今年9月末，商品房待售面積下降到5.3191億平方米，創下4年來的新低，和去年同期相比下降了13%，和2015年的庫存高峰相比下降了26%。如果庫存繼續下降，部分城市供需關係出現緊張，有可能會再度形成恐慌性搶房，帶來房價新一輪上漲。今年以來，全國多地出現了搖號買房的現象，這也是對當前樓市調控機制的一個預警。
正因為如此，從長期來看，“房住不炒”將來也一定會從行政干預為主轉向建立長效機制，通過更加市場化的手段來實現房地產調控。在房地產長效機制建立之後，樓市的漲跌將主要由市場的供求關係來決定，供過於求的城市房價將會下跌，供不應求的城市房價還會繼續上漲。
不過，這種基於市場供求關係帶來的房價上漲，和此前屢屢靠政策刺激帶來的上漲有本質不同，前者的上漲主要由市場供給決定，可以說是一種健康的上漲，而後者的上漲主要是政策刺激帶來了只漲不跌的預期，因此會形成巨大的泡沫，甚至會誘發嚴重的金融危機。
2016年4月19日，上海街頭的一位老人在查看售房信息
在經過了最近兩年的調控之後，國內不同城市之間的房價走勢出現了明顯分化，以北京為首的一線城市率先出現了下跌，二、三、四線樓市繼續保持上漲的勢頭，但從更長期來看，這種趨勢也隨時可能逆轉。從供求關係來看，一線城市的供求永遠是最緊張的，將來還是存在反彈的可能性。二線城市過去一段時間的上漲，很大程度上是因為人才新政所致。由於很多二線城市出臺了鼓勵人才落戶的政策，這在很大程度上刺激了當地樓市的發展，隨著一線城市的生活成本越來越高，二線城市可能還會繼續保持人口流入。在一線樓市降溫之後，三、四線樓市的漲幅最大，但同時也最危險。三、四線樓市的購買力主要來自棚改貨幣化的支持，隨著未來幾年棚改貨幣化的力度逐漸下降，三、四線樓市的購買力也將大幅萎縮。
如果“房住不炒”的政策目標是遏制房價上漲，那麼在一些供求關係緊張的城市，僅僅依靠限購、限售和限價等手段並不能徹底遏制房價上漲，只有增加供應，改變市場供求關係才可能從根本上解決房價上漲的壓力。
最近幾年，發展住房租賃市場成為我國住房制度改革的重要內容，也被視為“房住不炒”最重要的長效機制之一，北京、廣州、上海等很多城市都出臺了鼓勵住房租賃市場的政策。但就在租賃市場迎來政策春天的時候，今年8月份，北京市的住房租金價格出現一輪快速上漲，在中低收入人群當中引發恐慌。在“購租並舉”被確認為“房住不炒”的重要長效機制之後，房租價格就開始快速上漲，這二者之間有必然聯繫嗎？
如果從短期來看，發展租房市場確實有引發租金上漲的可能性。
為了鼓勵更多的人選擇租房而不是購房，政策層面開始出臺一些保護租房者利益的辦法，這會在一定程度上增加租房市場的需求。今年7月份，住建部、發改委、公安部等九部門聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，住建部有關負責人表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。很多地方政府也開始探索租購同權，比如廣州就賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益，有些地方政府甚至放開了租房落戶，這些政策都會在一定程度上提升租房的吸引力，進而增加租房市場的需求。但在租房需求快速提升的同時，租房市場的供給短期之內面臨不足，勢必會引發租金價格上漲。
當政府難以完全提供租房市場的供給時，就需要社會資本的介入。國務院《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就提出，住房租賃體系“以市場配置為主、政府提供基本保障”。隨著大量社會資本進入租房市場，資本的逐利性也註定了這些資本會要求較高的回報率，這也會拉高市場的租金價格。今年8月份北京的房租大漲，當時就有傳言是部分長租公寓哄抬價格，有關部門召集部分中介開會，後者做出了兩個月不漲租金的承諾。隨著兩個月承諾到期，近期北京部分中介的價格又開始大幅上漲，提價幅度高達兩成。
我國租房市場面臨的一個難題在於，房價過快上漲導致租金回報率失真。以“住房租金/住房總價”這個公式來測算租金回報率，北京等一線城市由於住房總價這個分母過大，所以導致租金回報率很低，大概只有1.5%。按照發達國家的標準，租金回報率通常在4%以上，是一個比較合理的水平。但是在國內，由於房價上漲過快，使得租金回報率處在很低的水平，但是相對於民眾的收入，租金的絕對水平其實並不低。對於房東而言，在房價持續上漲的年代，主要回報來自於房價收益，對於租金回報並沒有過高的要求，但是當房價不再上漲甚至開始下跌，一些高價買房的房東無法從房價上漲中獲得收益，因此勢必會要求較高的租金回報予以彌補，這就使得租金水平開始上升。
對於租房者而言，如果租金價格大漲，甚至和買房的月供水平相當時，肯定會覺得與其每個月將錢交給房東，還不如自己供房，如果這樣的話，很多人將會從租房市場轉移到買房市場。如何避免租金過快上漲，將是“購租並舉”能否成功的最大挑戰。如果租金價格合理，又可以享受購租同權的待遇，對於中低收入人群還是具有很大的吸引力。
過去20年來，國內的房價持續大幅上漲，除了供需因素以及政策層面的刺激之外，還有一個很重要的原因是，中國人對於房子賦予了太多額外的功能，尤其是對經歷過短缺時代的中國人，房子不僅能夠提供最大程度的歸屬感和安全感，甚至還可以對抗通貨膨脹，實現財務自由。
按照“房住不炒”的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”，核心要義就在於讓房子迴歸最純粹的住房屬性，而不再有其他的附加價值。但是在中國人的潛意識裡，房子總是多多益善，因此，想要讓國人改變對於住房的傳統觀念並非易事。
隨著將來樓市的供求關係發生實質性改變，住房不再是稀缺品，持有多套房產不僅不會實現財富積累，反而會在房地產稅的打壓下成為沉重的負擔。唯有如此，國人才可能徹底消除對於房子的執念，也唯有如此，“房住不炒”在中國才可能真正成為現實。
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