前天，扬州市统计局公布了一份报告《扬州市流动人口基本状况分析》，数据显示，2017年末，全市户籍人口为459.98万人，常住人口为450.82万人，

以人为本，没有人，什么都是白搭。什么决定房价？社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。把它总结为一句话，“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

宜居的扬州一年人口净流出近十万

统计局的这份报告指出：

●扬州人口总体呈现净流出态势

近年来，扬州市流出人口和流入人口同步增长，但总体呈现流出人口总数大于流入人口的净流出态势。2017年末，全市户籍人口为459.98万人，常住人口为450.82万人，人口净流出9.16万。

●户籍人口流出数量呈加大趋势

从户籍人口看，流出人口呈增长态势。2016年，全市户籍人口为461.67万人。其中，迁入人口总数为22509人，迁出人口总数为26489人，人口净流出3980人；2017年，全市户籍人口为459.98万人。其中，迁入人口总数为36688人，迁出人口总数为48208人，人口净流出11520人。

●常住人口呈现小幅增长态势

从常住人口看，人口数量进一步增加。2016年，全市常住人口为449.14万人；2017年，全市常住人口为450.82万人，常住人口一年间增加1.68万人。

小编还查到，根据2016年扬州市统计局公布的《扬州市2015年1%人口抽样调查主要数据公报》，截止到2015年11月1日零时，扬州全市常住人口为448万人，五年共增加1.99万人。可以说增长非常缓慢了，去年更是净流出仅10万人；而与之形成对比的是，去年末，南京常住人口总量833.5万人，较上年增加6.5万人，增幅为近5年来新高。

“活力之源”仅两成留在扬城

一个城市的活力在于有活力的年轻人，其中最大的群体就是即将走入创新创业大军的大学毕业生，他们是一座城市的“活力之源”。江苏是科教大省，高校最多的南京在校生总数多达84.07万人；扬州市8所高校，在校学生82755人，不到南京的1/10。

人数不占优势，扬州对毕业生的“黏性”如何？在网友发起的一个小调查中，

这个结果也在意料之中，为了进一步验证这个判断，小编街访了大学城的学生。南邮通达学院一位大四的妹子告诉我，她学的是金融工程，正准备考研，据她所知，本班几乎所有同学都没有留在扬州的打算，有可能留下的只有本地人，但本地人也没有人明确表示要在扬州找工作。

现实比线上调查更残酷。

扬州对年轻人缺乏吸引力也在新闻中有所体现，去年的两条新闻引起网友热议：

有网友睿智总结：

第一条看出，年轻人大学毕业后逃离扬州的现象可能比较严重，市委副书记张宝娟亲自出马找本地高校商议。是哪些原因造成的？

第二条看出，扬州老龄化了，如果再没有年轻人进入，谈什么发展呢？

有网友一针见血：

任何一个城市的发展，最为核心的是人口的问题，我们扬州目前人口基本处于低水平增长或负增长，吸纳人口的能力有限，主要是没有产业集聚，其中最有活力的年轻人都到苏南或北上广了，我们的基础教育、中等职业教育及高等教育都不算太差，但都是为人作嫁，毕业之日即是离开之时。

二是高房价低工资赶走了本土的年轻人。我们人口增长的主要来源是苏北或者安徽、河南等地，而且主要是抵技能的，比如出租车司机、渣土车司机、装修装饰工人、菜市场经营人员等，他们依靠抱团取暖、携亲带友占据了扬州的劳动力市场，大有垄断之势。

扬州号称宜居宜养城市，前者没有问题，但宜养就不敢苟同了，养老型城市将来的发展是没有多大出路的，老年人首先没有创新活力，带动不了产业发展，消费方面也是少得可怜，依靠他们来拉动内需是不现实的。这么个严肃的话题，有识之士还是需要深省及提出一定的应对策略的。

说到宜居的问题，一位在南区开餐馆的小老板告诉小编，他是泰州人，原来在大洋造船厂上班，由于公司资金链断裂，年前还在公司加班，年后就只能在家打麻将了——公司破产了。一个资产上百亿的企业说破产就破产了，这样规模的企业全扬州也没有几家。于是，两年前他和妻子在大学城开了这家小餐馆，主要客流就是学生。

他说，扬州生活节奏比较慢，工资水平也就三五千，生活成本不算高但也不低，适合没什么“野心”的人。

这对夫妻2009年买了一套小房子，单价不到4000，今年刚刚在同一个小区置换了一套大房子，单价10000左右，低于扬州市的平均房价。原因是小区在328线以南，没什么学区，二手房比新房价格还低，附近好多新楼盘价格都在一万三四。

就是看在房价可以捡漏的份儿上，在扬州生活比在南京等大城市要容易得多。不过他也认为，现在扬州的房价普遍比较高，和收入水平极不相称。是否留在扬州发展，要看对生活和事业发展的要求有多高，有野心的人一般不会留在扬州。

长期看人口，楼市怎么走？

都说楼市的发展趋势是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。没有新增人口，房子卖给谁？没有人买房，谁敢来拿地？12月12日，扬州将迎来一场土拍，但是二城的黄金地块还是没有出现，让人有点匪夷所思。

在宏观上，扬州面临的形势是：

1.实业不兴。截至2016年年中，江苏省营收上百亿的企业有125家，而扬州仅3家：宝胜集团、仪征化纤、江苏金茂化工医药集团，实在与扬州这座历史名城的身份不相符。近两年商铺的关店潮也在上演。

2.人口外流。

3.货币化安置转向。10月的国常会表示，要因地制宜推进棚改工作。针对部分库存不足、房价上涨压力较大的城市，会采用新建安置房的方式进行替代。显然，扬州就在此列。

总结起来就是：人才不断外流，棚改独木难支。从长期趋势来看，确实忧虑重重。

关于人口外流，其实远期扬州还有一个十分不利的因素：高铁虹吸效应。现在扬州还没有高铁站，但市区规划了一个，未来还有宁扬城际这个大杀器；高邮规划了两个高铁站。

原来我们的设想是，高铁开通后，各城市之间的联系变得更紧密，物资、人员的流动更快捷，将大大带动沿线城市的发展，尤其是中小城市。但事实给了这些城市残酷的一击：更多的旅游资源、资金、人才被沿线大城市吸引，造成小城市越来越缺乏活力，而大城市越来越臃肿。“虹吸效应”让强者愈强、弱者愈弱，演变成了“马太效应”。

从眼前来看，棚改对扬州楼市还有很大的支撑作用，但近期房价和销售已现疲态，投资者开始撤退，这是大环境使然，也是购房者对市场看空的态度。不光是买方，就连卖方都在急着抽身：西区一高端盘每平方米从放风价20000+降到不到20000，再到17400，最新的价格是17200。

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