房地產槓桿
按揭貸款是國家政策鼓勵的。但房價快速上漲，一些購房者開始更多利用“首付貸”等“場外”資金，加大購房金融槓桿。
中介利用“首付貸”等金融產品，幫助客戶“配資”買房。
“首付貸”由來已久，開發商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發商為了儘快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯合金融機構為購房者提供“首付貸”，期限從一年到三年不等，開發商還會補貼購房者“首付貸”的部分利息。
操作模式來看，中介提供“首付貸”有兩種類型：一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是中介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，後續的資金貸款仍由金融機構完成。
以世聯行為例，主要產品家圓雲貸就是為一手房、二手房業主提供小額貸款。家圓雲貸——新房置業貸的額度一般為50萬元~150萬元，期限3個月~36個月，購房者只要通過置業顧問代為申請，在資料上傳後的1個~3個工作日內通過審批即可放款。隨著一線樓市強勁復甦，世聯行的金融業務快速發展。
中原集團也推出了新金融業務，為客戶提供“首付貸”、過橋貸、裝修貸等服務，但與世聯行不同的是，中原主要是做金融中介業務，與銀行等金融機構合作，從中獲取服務費。中原主要負責做業主的背景調查，為業主的需求匹配相應金融機構的產品，從中獲取貸款額2%左右的服務費。
槓桿的作用有多大
目前“首付貸”分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產中介代理公司，都給購房者提供“首付貸”產品。在一手房方面，“首付貸”主要是和開發商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由於之前房屋沒有售出，在短時間內存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產抵押，因此也比較安全，由於是短期資金需求更像是過橋貸款。而對於首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現風險。
這個方式相當於把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節後樓市容易出現價格上漲，很多購房者就想搶到節前購買，如果在首付方面差一點，就可以應用‘首付貸’這樣的產品，這個產品的初衷就是促進交易活躍，而一手房的購買由於有開發商擔保，很多開發商還會約定交房前要把首付還清，因此風險較小。
“首付貸”在一定程度上的確放大了槓桿。例如，如果購房者購買一套價值100萬元的房子，在一線城市購房者需要準備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現金，該購房者一樣可以購買100萬元的房子，剩下的10萬元通過“首付貸”這樣的金融服務解決。那麼之前購房者的槓桿是3.3倍，而如今的槓桿則是5倍。由於在一定程度上放大了風險，因此“首付貸”更被認為是樓市交易的“場外配資”。
但這類融資和股票的場外配資情況並不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩定的市場。其次股票的配資可以多達10倍，但是目前‘首付貸’一般只能佔到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付，最多可以使用‘首付貸’15萬元，這一類的風險控制能力還是很強的。從放大槓桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的槓桿效應，比“首付貸”要強得多。
“首付貸”購房的總體比例應該不到10%。
但是由於部分“首付貸”的資金成本較高，因此也被業內詬病這類產品造成房地產交易價格的邊際交易成本提高。目前並不是每家公司都用P2P來進行‘首付貸’業務，也有一些類銀行金融機構進行首付貸發放，目前首付貸平均年化利率為10%。
以上述100萬元房屋為例，如果你貸款15萬元，一年的利息是1.5萬元，但是可能一套100萬元，房屋一年後要漲到120萬元，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。
在樓市低迷時期，“首付貸”等金融服務是開發商促銷的手段。但在樓市上行時，“首付貸”或許一定程度上助推著房價的上漲。以深圳樓市為例，過去一年深圳房價上漲了近50%，某些片區的漲幅甚至超過了100%。一些投資客抱著房價會大幅上漲的預期，在首付款不夠的情況下，多方籌措資金買房，其中就包括“首付貸”。
一般能夠將資金槓桿用得最足的是金融行業的投資客，他們獲取資金更加便捷、成本更低。2015年深圳的新房成交客戶中，從事金融、保險、證券行業的客戶為購房主力軍，佔比達22%。
在實體經濟和股市都不景氣的情況下，出現了“資產配置荒”，而房地產是相對穩健的投資標的，因而資金大多流向了房地產。其次，目前全國樓市的政策基調是“去庫存”，從中央到地方政府都陸續出臺了去庫存政策，市場預期房價會上漲，在“買漲不買跌”的心態下，一些需求提前入市，而供給尚未跟上，導致房價短時間內大漲。
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