【陳寶存：土地流拍後果是什麼？】今年來，各個類型的城市土地頻繁流拍。為什麼在土地供應極速下降的時期，房地產開發企業不再爭奪土地呢？因為房地產宏觀調控政策的多樣化與違背市場規律的不理性行為。因為三年來的土地頻創天價在先，城市住建系統控制價格在後，賣地是財政的事，房價控制是住建部門的權力範疇。只遏制房價，卻沒有遏制地價的本領和權勢，開發企業不敢陪住建部門讀書了。事實上，公開市場土地出讓，也就是我們平時所見到的土地招標掛牌拍賣（招拍掛）並是土地出讓的主體。雖無法詳細統計，但是公開市場土地出讓不足城市土地出讓的三成。城市土地出讓，主體是城市舊城改造（城中村、城近郊改造、退二進三工程、老城區街區拆遷等）。由於各級各類城市舊城改造部分，大房企沒有參與的動力和能力，全國與本地佈局的大房企不會涉足城市舊改項目，所以舊改項目的開發商恰恰是本地城中村村委會為代表的房地產企業，本身並無招拍掛搶奪土地的能力，故此城市舊改項目的開發商，資金實力是不足以支撐舊改的。也因此，參與舊城改造的開發商要麼城市投資公司，要麼私營本地小企業。由於時間漫長不確定因素太多，舊城改造只好以招商引資方式進行。如此情形，我們看到很多招拍掛市場的主力軍，這兩年改弦更張，更多的佈局三四線城市，通過招商引資產業造城的名義拿地，全國性房企更是大肆收購資金實力欠缺的本地中小房企項目，而不再成為公開市場招拍掛的主力軍。上述非公開市場土地出讓，地方土地收益極低，這樣的情況，地方政府土地財政無法持續。那麼，公開市場招拍掛上市土地，底價日益高漲，如果不能實現地方政府土地出讓的最低利益，地方政府只能讓土地流拍，而不是降低底價。太原國土局官員曾談到起拍價底價不是國土部門確定的是句大實話。決定起拍價的是太原財政局，而不是國土住建局。土地流拍，直接決定未來兩年的住宅上市，也決定一年後的住宅新開工，那麼這種局面，任何城市都不能不管不顧。如此情形，發生在2011年樓市蕭條時期，北京通州大興兩區政府降低姿態，懇求房企拿地，加大土地推介力度。但是，達到土地出讓目的，首先需要的是調控政策的淡化，甚至以戶籍放開人才引進，抵消調控政策影響。而限價限售等措施，是導致土地流拍的直接原因。拭目以待分城施策的調控政策出現重大變化。
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