【陈宝存：土地流拍后果是什么？】今年来，各个类型的城市土地频繁流拍。为什么在土地供应极速下降的时期，房地产开发企业不再争夺土地呢？因为房地产宏观调控政策的多样化与违背市场规律的不理性行为。因为三年来的土地频创天价在先，城市住建系统控制价格在后，卖地是财政的事，房价控制是住建部门的权力范畴。只遏制房价，却没有遏制地价的本领和权势，开发企业不敢陪住建部门读书了。事实上，公开市场土地出让，也就是我们平时所见到的土地招标挂牌拍卖（招拍挂）并是土地出让的主体。虽无法详细统计，但是公开市场土地出让不足城市土地出让的三成。城市土地出让，主体是城市旧城改造（城中村、城近郊改造、退二进三工程、老城区街区拆迁等）。由于各级各类城市旧城改造部分，大房企没有参与的动力和能力，全国与本地布局的大房企不会涉足城市旧改项目，所以旧改项目的开发商恰恰是本地城中村村委会为代表的房地产企业，本身并无招拍挂抢夺土地的能力，故此城市旧改项目的开发商，资金实力是不足以支撑旧改的。也因此，参与旧城改造的开发商要么城市投资公司，要么私营本地小企业。由于时间漫长不确定因素太多，旧城改造只好以招商引资方式进行。如此情形，我们看到很多招拍挂市场的主力军，这两年改弦更张，更多的布局三四线城市，通过招商引资产业造城的名义拿地，全国性房企更是大肆收购资金实力欠缺的本地中小房企项目，而不再成为公开市场招拍挂的主力军。上述非公开市场土地出让，地方土地收益极低，这样的情况，地方政府土地财政无法持续。那么，公开市场招拍挂上市土地，底价日益高涨，如果不能实现地方政府土地出让的最低利益，地方政府只能让土地流拍，而不是降低底价。太原国土局官员曾谈到起拍价底价不是国土部门确定的是句大实话。决定起拍价的是太原财政局，而不是国土住建局。土地流拍，直接决定未来两年的住宅上市，也决定一年后的住宅新开工，那么这种局面，任何城市都不能不管不顾。如此情形，发生在2011年楼市萧条时期，北京通州大兴两区政府降低姿态，恳求房企拿地，加大土地推介力度。但是，达到土地出让目的，首先需要的是调控政策的淡化，甚至以户籍放开人才引进，抵消调控政策影响。而限价限售等措施，是导致土地流拍的直接原因。拭目以待分城施策的调控政策出现重大变化。
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