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收入增速持续回升，龙头房企优势凸显
2018年1-9月地产板块主营业务收入同比增长27.9%，较1-6月扩大3.5个百分点。其中，一线公司收入同比增长40.54%，比1-6月扩大10个百分点；二线公司收入同比增长29.32%，比1-6月收窄5个百分点；三线公司收入同比上升8.99%，较1-6月扩大1.3个百分点。
2018年前9月板块销售现金流入和结转收入增速分别为23.7%和27.9%，分别较上季度扩大2.2个和3.5个百分点，其中一线房企的收入增速扩大10个百分点，而销售现金流则较上季度收窄1.9个百分点；二三线房企收入增速无明显变化，而销售现金流均出现超6个百分点的扩大；在结算收入及销售增速上一线及二三线出现较大分化，一线收入优势扩大而销售动力不足。
另一方面，统计局数据显示1-9月全国房地产销售同比增长9.9%，9月单月增速首次转负，成交回落会否持续待观察。一线龙头房企中，金地集团、万科和华夏幸福分别录得61%、50%和46%的高增速，主要由于结转规模大幅增长及毛利率提升，领跑一线房企。二线房企中，滨江集团（+88%）、阳光城（+67%）、中南建设（+58%）、新城控股（+47%）均实现超过40%的高增速。
图：板块营业收入增长率
2018年1-9月，板块净利润同比增长31%，较1-6月收窄8.2个百分点。其中，一线公司净利同比增长37.91%，较1-6月收窄0.2个百分点；二线公司同比增长40.59%，比1-6月收窄20个百分点；三线公司同比增长11.29%，同比1-6月收窄15个百分点。
三季度房企盈利能力出现下滑，主要由于利润率见顶回落，以及房企普遍结算项目权益占比下降，少数股东权益占比提升：板块前9月毛利率和净利率分别为34.6%和11.3%，分别较上季度回落0.1和1.3个百分点。受到项目利润率回落和项目权益比例的下滑，板块前9月净利润同比增长31%，较上季度回落8.2个百分点，逊色于收入端表现。
图：板块净利润增长率
毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显
2018年1-9月，板块总体毛利率为34.6%，较去年同期上升3个百分点。一线公司为38.1%，较1-6月上升0.3个百分点；二线公司为30.7%，与1-6月基本持平；三线公司为32.4%，较1-6月上升0.2个百分点。2018年1-9月，板块总体净利率为11.3%，较1-6月下降1.4个百分点。其中，一线公司为12.3%，较1-6月下降1.3个百分点；二线公司为9.8%，较1-6月上升0.8个百分点；三线公司为10.9%，较1-6月下降2.6个百分点。
由于房企18年结转的主要为15-16年行业周期回升期的高价销售项目，房企整体毛利率同比整体回升，主要由于处于低位的土地成本和房屋销售价格回升，提升了房企的结算利润率。其中，一线房企整体仍维持较高的毛利率优势，继续保持平均35%以上的水平。从净利率水平来看，二三线房企的净利率降幅均较为明显，利润率的持续下行将倒逼行业整合。
图：板块毛利率水平
负债率高位再升，一二线房企扩张加速
截至2018年9月，板块资产负债率80.4%，较6月末上升0.4个百分点。其中，一线公司为83.03%，较1-6月上升0.5个百分点；二线公司为82.87%，较1-6月上升0.3个百分点；三线公司为74.85%，较1-6月上升0.3个百分点。
18年9月房企负债率再创近年新高，截至2018年9月，板块资产负债率80.4%，较6月末上升0.4个百分点；板块净负债率240.8%，较6月末上升87个百分点。另一方面，前9月板块投资现金流出累计同比上升12.3%，较1-6月下降5.5个百分点，其中三线房企收窄幅度最大，显示行业集中继续提升。我们认为随着未来行业信贷收缩以及宏观流动性趋紧，二线房企目前过高的杠杆率或在未来面临较大的财务风险。
图：板块资产负债率水平
销售回款小幅下降，投资节奏有所放缓
2018年1-9月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升23.7%，较1-6月扩大2.2个百分点。其中，一线公司同比上升14.1%，较1-6月收窄1.9个百分点；二线公司同比上升37.7%，较1-6月扩大6.6个百分点；三线公司同比上升27.3%，较1-6月扩大5.9个百分点。
由于地产调控政策愈发严格，以及2016年开始的去库存暂告一段落，主流房企销售商品及劳务的现金流入同比出现小幅回落，二线和三线房企由于前期低基数效应，涨幅扩大明显。我们认为在行业流动性紧张背景下，主流房企会通过加快竣工及销售回款以回流现金，开发资金来源中自筹资金依赖度上升。
图：板块购买商品及劳务的现金流出累计同比
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