买房是安居乐业的象征，国内房产投资时机已经不再，所以，作为留学之地最集中之一的多伦多，成为很多人买房选择。 这次我们请到了Ms. Helen Fang来为我们全面的精细化的剖析一下“以房养学”!
近年来，“以房养学”作为海外投资中最常见的形式，俨然成为一股新潮流。
“以房养学”享受双重回报，一方面房子本身升值潜力大，另外还有留学转移民的优势，如果留学生毕业后继续留在当地工作，则不必长期租房，能节省很大一笔房租费用。
另一方面，买下一整套房之后，除留学生自住之外，多余的房间可以转租出去，租金可以补贴生活费，或者抵扣房子每月的贷款。等到学业结束后，还可以把房产卖掉。交易中获取的增值部分，几乎能抵消几年的留学费用。最重要的是，留学生可以有一个舒适温馨的学习环境，避免了经常搬家找房子的各种麻烦，实在是一举多得的好投资。
首先, 需要考虑买入时间。从时间上来看，一般新生在多伦多大学入学第一年，学校会有宿舍安排，所以在孩子一年级快要结束的时候，是最好买入现房的时间。这样安排可以让孩子一年级宿舍生活结束时，可直接搬入到自己房子里了。
也有一部分家长在孩子毕业拿到工作签证，打算申请移民的时候工作以后才考虑买房。这种情形下面，就需要从每个家庭的实际情况来分析了。我个人建议家长要从预算出发，越早买房越好。
这是因为我们地产界人士对多伦多房产市场前景非常看好。据数据显示，有超过近半的新移民优先选择多伦多。其次，多伦多有非常强大的教育资源，吸引了超过十六万留学生群体，刚需非常大。
买了房子除了自住也可以考虑出租。在租售比方面，以多伦多市一房为例，租金最低约有一千八加币，一些比较高档社区一房租金约两千到两千三加币。由于我帮助客户管理了一些房屋出租，可以说租房整体收益也相当可观。
当然这里也产生了一个问题，假如孩子毕业后在国内找到了更适合的工作，不打算回加拿大或者很长时间后再考虑回来，那么在加拿大的房产如何处置呢？
这时候家长需要全盘考虑房子面积和地段，是否容易出租，租金能否覆盖所有费用等等问题之后，再决定房屋出租还是直接卖掉。我的建议是优先考虑卖掉，资金回收利润放在口袋里入袋为安是最好的。
假如是面积比较小，房型适合一个人住的房子，它非常容易出租。我的建议是长期持有，考虑出租。在将来需要自住的时候再考虑卖掉，然后根据自己工作生活的实际情况，利用买房收入作为新房首付，也是不错的理财方式，也为之后的继续工作和生活打下一个非常好的基础。这方面，我身边就有很多例子。
需要提醒各位家长和学生的是，买房第一考虑的是预算和家庭各自实际情况，切忌跟风。比如多伦多大学附近的某些房子由于距离大学非常近，以至于热门得发生抢offer的情形，价格因此也没有理性的往上涨。此时买房一定要保持清醒，可以把眼光放到大一点的范围里考虑。
在加拿大比如多伦多，留学生买房也涉及到一些具体的政策和技术层面的问题，具体如下:
几个重要概念：
Condo─公寓，包括Apartment。一般是指高层住宅大厦，常集中在市区或交通方便的十字路口。这类住宅一般面积有限，而康乐设施丰富，适于小型家庭，留学生和新移民安家。
House一般是指独立别墅，联排别墅。独立别墅的特点是业主拥有较大的土地，并对此土地有全权得使用权，作为独栋别墅的业主，所有的事情都可以自己作决定（在合理范围内）。联排别墅 是各自单独拥有的住宅（共同拥有联排屋下边的地和公共空间，与一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。
适合于家庭单位较大并且喜欢动手，如做木工、电工，或者喜欢了解各种房子的知识，修修补补，打理花园，铲雪除草，那么住在House是个不错的选择。
留学生购买房产目的
1. 自住
留学生在外生活，购买房产后，就拥有了固定的居所，生活相对稳定，可以更加专注于学业。同时因为固定居住在某个社区内，就逐渐熟悉了该地区的生活状态、人文环境，对于留学生毕业后的就业都有潜移默化的影响。
2. 以房养学
在购买楼花或二手房后，如果在精力容许的情况下进行分租或整屋出租，那么就拥有了租金收入，锻炼了学生自我管理的能力，以及人际交往能力，同时达成了以房养学的理想状态。
很多投资项目盈利，都要交纳本金增值税，而自住房屋在出售时的增值部分，不必交税。
3. 投资+自住
购买房产除了居住外，也是有资产增值的投资期望的。留学生因为多数先考虑自住，那么还是以先购买学校周边地区的房产较多。
在校生只有很小部分居住在校内，大部分学生还是在校外租房或买房，在校生的住房是“刚需”，这样就形成了一个比较稳定的投资市场，资产增值还是有保证的。
留学生购房类型
二手房，完成交割后，直接入住，拥有稳定的住房，也是安心学习生活的保证。一般周边社区建设已经完成，衣食住行都比较方便。如果有一定的管理能力和交流能力，在必要的时候，可以分租，保证一定的租金入账，同时锻炼自己的管理能力。物业成为本人名下的资产，在今后进行贷款时成为谈判条件。
楼花转让，均为近期可以入住的新房，与二手房相比，装修条件、房屋品质都更加有保证，节省了维护房屋的时间及精力，对于初到异国他乡的学子来说，也是一个不错的选择。
楼花，首付所需资金压力较小，往往几年后才能交房，由于楼花买入时价格较低，先期投资资金数额小，在交房前就可以获得盈利，适合较长时间的投资周期。楼花可以进行转让以回收投资，或者完成交房后自住、出租。楼花交房前都不需办理银行贷款，没有每月还款的负担。交房后的物业托管也有一站式的服务完成。
留学生买房相关政策：
- 满18岁就可以签订合同，也就是可以购买楼花或购买二手房不贷款；满19岁就可以申请贷款。
- 买房入住以后，能否有充足的预算，支付得起每个月的供房费用?你是否具备基本的理财能力?
- 你的父母是否真正同意你在加拿大投资置业，并已经准备好足够的资金，再加上15%的海外人士购房税，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号。
- 留学生购房集中地区：
留学生有自己的生活圈子，基本集中在大学周边及大学密集区
1. 多伦多市中心，集中在多伦多大学、OCAD、怀雅逊大学及乔治布朗学院周边，每年近10万在校生需要校外租房居住；这一区域南侧就是多伦多的金融区，汇集了全球500强企业的加拿大总部、加拿大各大银行总部、各大保险公司总部等等，是白领工作的首选地区；同时邻近汇集名品名店的皇后西街，世界各地风味美食、酒吧、俱乐部的国王街，以及分布在娱乐区的各大剧院、博物馆等等，这一地区的楼花或者现房出租市场都是炙手可热！
2. 北约克，集中在北约克中心，有多所大学及学院，在校人数不在少数，重要的是有地铁、也有GO巴士直达多伦多市中心，开车更是方便，邻近401/407/404高速公路，邻近Walmart/Costco/IKEA/多个购物中心，也是房产交易的特别热点地区，也是众多留学生毕业后居住的首选之地。
购买楼花和现房的”以房养学“的投资收益：
留学生大多以购买多伦多热门地区公寓为主。投入资金少，学区房靠近中学、大学，交通购物都便利，又有庞大的学生需求群体，易出租，升值潜力大。虽然多伦多房价昂贵，但由于其是加拿大最大城市，人口集中，经济科技发达，政治稳定，是全球7大金融中心之一，所以其房产比较保值，和中国的一线城市相比，价格还便宜很多。
加拿大购买二手房及贷款的手续流程：
需要准备的文件大约分房屋材料，个人材料以及首付3个部分。
客户签署买房合约通常都有“银行审批贷款合格”这项条件，所以在建议在买房前就去银行咨询贷款事宜。以下为购房流程：
1、买方、卖方签初步的买卖合约 (offer)，并达成协议，买方缴纳10%定金;
2、买方在银行提出贷款申请; 银行审核(credit adjudication)申请;
3、审核批准后，买方和银行商讨贷款产品及细节; (这里通常还有一项解除条件的动作。由于客户签署的合约通常都有银行审批贷款合格这项条件，所以在银行审核批准后买家通常要解除条件进一步的确定合约细节及交定金。如果银行审核批准不合格，买家通常可以提供新的，更有力的申请文件或考虑是否继续买方合约并拿回定金 )
4、银行送按揭贷款合同(mortgage documents) 及贷款总额到律师办公楼;
5、律师办理抵押登记(registration); 买家把首付、土地转让税、律师费、杂费等由银行Bank Draft的形式交到律师楼，并签署相关交接文件；
6、在成交日(completion date/ closing date)，律师在银行的指令下依条例放款，交房交钥匙。
留学生贷款说明：
贷款金额比例50%-65%不等，区别在于贷款额度的大小。
如果贷款额度小于或者等于100万，贷款比例就可以占到房子的65%，就是说你可以买一套价值153万8千元的大房子。
如果想要向银行借比例65%的钱，又没有更多可提供的资料，简单的方式，就是买价值154万以下的房子，提供一些家长相对简单的工作信息，加上两张ID就可以了；
通常留学生家长做担保，就需要提供一些资产或银行流水。资产不在加拿大，也可以在境外，比如国内股票和持有的股份，银行存款，各种，房子就不用说了在哪里都是硬通货，并没有硬性规定要需要提供哪几种资产证明，总之可以证明资产足够大、能够降低贷款风险的材料就行。关键看负责审核的人，他认不认这个材料足以证明你的身家。银行流水也是一个重要证明，能证明你的工资单，足够支付你孩子购买的公寓的银行贷款。
想要了解更多信息请联系Helen Fang方莉！联系电话+1 6479663769，微信号helenfang002（方莉）,最快获得最新相关信息！Helen Fang方莉对楼花的回报 , 风险，隐性收费，如何挑选开发商，建商，设计公司，还有楼花交接注意事项、税务、物业管理等拥有独特的见解。
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