買房是安居樂業的象徵，國內房產投資時機已經不再，所以，作為留學之地最集中之一的多倫多，成為很多人買房選擇。 這次我們請到了Ms. Helen Fang來為我們全面的精細化的剖析一下“以房養學”!
近年來，“以房養學”作為海外投資中最常見的形式，儼然成為一股新潮流。
“以房養學”享受雙重回報，一方面房子本身升值潛力大，另外還有留學轉移民的優勢，如果留學生畢業後繼續留在當地工作，則不必長期租房，能節省很大一筆房租費用。
另一方面，買下一整套房之後，除留學生自住之外，多餘的房間可以轉租出去，租金可以補貼生活費，或者抵扣房子每月的貸款。等到學業結束後，還可以把房產賣掉。交易中獲取的增值部分，幾乎能抵消幾年的留學費用。最重要的是，留學生可以有一個舒適溫馨的學習環境，避免了經常搬家找房子的各種麻煩，實在是一舉多得的好投資。
首先, 需要考慮買入時間。從時間上來看，一般新生在多倫多大學入學第一年，學校會有宿舍安排，所以在孩子一年級快要結束的時候，是最好買入現房的時間。這樣安排可以讓孩子一年級宿舍生活結束時，可直接搬入到自己房子裡了。
也有一部分家長在孩子畢業拿到工作簽證，打算申請移民的時候工作以後才考慮買房。這種情形下面，就需要從每個家庭的實際情況來分析了。我個人建議家長要從預算出發，越早買房越好。
這是因為我們地產界人士對多倫多房產市場前景非常看好。據數據顯示，有超過近半的新移民優先選擇多倫多。其次，多倫多有非常強大的教育資源，吸引了超過十六萬留學生群體，剛需非常大。
買了房子除了自住也可以考慮出租。在租售比方面，以多倫多市一房為例，租金最低約有一千八加幣，一些比較高檔社區一房租金約兩千到兩千三加幣。由於我幫助客戶管理了一些房屋出租，可以說租房整體收益也相當可觀。
當然這裡也產生了一個問題，假如孩子畢業後在國內找到了更適合的工作，不打算回加拿大或者很長時間後再考慮回來，那麼在加拿大的房產如何處置呢？
這時候家長需要全盤考慮房子面積和地段，是否容易出租，租金能否覆蓋所有費用等等問題之後，再決定房屋出租還是直接賣掉。我的建議是優先考慮賣掉，資金回收利潤放在口袋裡入袋為安是最好的。
假如是面積比較小，房型適合一個人住的房子，它非常容易出租。我的建議是長期持有，考慮出租。在將來需要自住的時候再考慮賣掉，然後根據自己工作生活的實際情況，利用買房收入作為新房首付，也是不錯的理財方式，也為之後的繼續工作和生活打下一個非常好的基礎。這方面，我身邊就有很多例子。
需要提醒各位家長和學生的是，買房第一考慮的是預算和家庭各自實際情況，切忌跟風。比如多倫多大學附近的某些房子由於距離大學非常近，以至於熱門得發生搶offer的情形，價格因此也沒有理性的往上漲。此時買房一定要保持清醒，可以把眼光放到大一點的範圍裡考慮。
在加拿大比如多倫多，留學生買房也涉及到一些具體的政策和技術層面的問題，具體如下:
幾個重要概念：
Condo─公寓，包括Apartment。一般是指高層住宅大廈，常集中在市區或交通方便的十字路口。這類住宅一般面積有限，而康樂設施豐富，適於小型家庭，留學生和新移民安家。
House一般是指獨立別墅，聯排別墅。獨立別墅的特點是業主擁有較大的土地，並對此土地有全權得使用權，作為獨棟別墅的業主，所有的事情都可以自己作決定（在合理範圍內）。聯排別墅 是各自單獨擁有的住宅（共同擁有聯排屋下邊的地和公共空間，與一家或幾家鄰居的房屋共享公共牆壁。
適合於家庭單位較大並且喜歡動手，如做木工、電工，或者喜歡瞭解各種房子的知識，修修補補，打理花園，剷雪除草，那麼住在House是個不錯的選擇。
留學生購買房產目的
1. 自住
留學生在外生活，購買房產後，就擁有了固定的居所，生活相對穩定，可以更加專注於學業。同時因為固定居住在某個社區內，就逐漸熟悉了該地區的生活狀態、人文環境，對於留學生畢業後的就業都有潛移默化的影響。
2. 以房養學
在購買樓花或二手房後，如果在精力容許的情況下進行分租或整屋出租，那麼就擁有了租金收入，鍛鍊了學生自我管理的能力，以及人際交往能力，同時達成了以房養學的理想狀態。
很多投資項目盈利，都要交納本金增值稅，而自住房屋在出售時的增值部分，不必交稅。
3. 投資+自住
購買房產除了居住外，也是有資產增值的投資期望的。留學生因為多數先考慮自住，那麼還是以先購買學校周邊地區的房產較多。
在校生只有很小部分居住在校內，大部分學生還是在校外租房或買房，在校生的住房是“剛需”，這樣就形成了一個比較穩定的投資市場，資產增值還是有保證的。
留學生購房類型
二手房，完成交割後，直接入住，擁有穩定的住房，也是安心學習生活的保證。一般周邊社區建設已經完成，衣食住行都比較方便。如果有一定的管理能力和交流能力，在必要的時候，可以分租，保證一定的租金入賬，同時鍛鍊自己的管理能力。物業成為本人名下的資產，在今後進行貸款時成為談判條件。
樓花轉讓，均為近期可以入住的新房，與二手房相比，裝修條件、房屋品質都更加有保證，節省了維護房屋的時間及精力，對於初到異國他鄉的學子來說，也是一個不錯的選擇。
樓花，首付所需資金壓力較小，往往幾年後才能交房，由於樓花買入時價格較低，先期投資資金數額小，在交房前就可以獲得盈利，適合較長時間的投資週期。樓花可以進行轉讓以回收投資，或者完成交房後自住、出租。樓花交房前都不需辦理銀行貸款，沒有每月還款的負擔。交房後的物業託管也有一站式的服務完成。
留學生買房相關政策：
- 滿18歲就可以簽訂合同，也就是可以購買樓花或購買二手房不貸款；滿19歲就可以申請貸款。
- 買房入住以後，能否有充足的預算，支付得起每個月的供房費用?你是否具備基本的理財能力?
- 你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業，並已經準備好足夠的資金，再加上15%的海外人士購房稅，而且這筆款項已經存在加拿大的銀行或短期內確定能匯到加拿大的銀行帳號。
- 留學生購房集中地區：
留學生有自己的生活圈子，基本集中在大學周邊及大學密集區
1. 多倫多市中心，集中在多倫多大學、OCAD、懷雅遜大學及喬治布朗學院周邊，每年近10萬在校生需要校外租房居住；這一區域南側就是多倫多的金融區，彙集了全球500強企業的加拿大總部、加拿大各大銀行總部、各大保險公司總部等等，是白領工作的首選地區；同時鄰近彙集名品名店的皇后西街，世界各地風味美食、酒吧、俱樂部的國王街，以及分佈在娛樂區的各大劇院、博物館等等，這一地區的樓花或者現房出租市場都是炙手可熱！
2. 北約克，集中在北約克中心，有多所大學及學院，在校人數不在少數，重要的是有地鐵、也有GO巴士直達多倫多市中心，開車更是方便，鄰近401/407/404高速公路，鄰近Walmart/Costco/IKEA/多個購物中心，也是房產交易的特別熱點地區，也是眾多留學生畢業後居住的首選之地。
購買樓花和現房的”以房養學“的投資收益：
留學生大多以購買多倫多熱門地區公寓為主。投入資金少，學區房靠近中學、大學，交通購物都便利，又有龐大的學生需求群體，易出租，升值潛力大。雖然多倫多房價昂貴，但由於其是加拿大最大城市，人口集中，經濟科技發達，政治穩定，是全球7大金融中心之一，所以其房產比較保值，和中國的一線城市相比，價格還便宜很多。
加拿大購買二手房及貸款的手續流程：
需要準備的文件大約分房屋材料，個人材料以及首付3個部分。
客戶簽署買房合約通常都有“銀行審批貸款合格”這項條件，所以在建議在買房前就去銀行諮詢貸款事宜。以下為購房流程：
1、買方、賣方籤初步的買賣合約 (offer)，並達成協議，買方繳納10%定金;
2、買方在銀行提出貸款申請; 銀行審核(credit adjudication)申請;
3、審核批准後，買方和銀行商討貸款產品及細節; (這裡通常還有一項解除條件的動作。由於客戶簽署的合約通常都有銀行審批貸款合格這項條件，所以在銀行審核批准後買家通常要解除條件進一步的確定合約細節及交定金。如果銀行審核批准不合格，買家通常可以提供新的，更有力的申請文件或考慮是否繼續買方合約並拿回定金 )
4、銀行送按揭貸款合同(mortgage documents) 及貸款總額到律師辦公樓;
5、律師辦理抵押登記(registration); 買家把首付、土地轉讓稅、律師費、雜費等由銀行Bank Draft的形式交到律師樓，並簽署相關交接文件；
6、在成交日(completion date/ closing date)，律師在銀行的指令下依條例放款，交房交鑰匙。
留學生貸款說明：
貸款金額比例50%-65%不等，區別在於貸款額度的大小。
如果貸款額度小於或者等於100萬，貸款比例就可以佔到房子的65%，就是說你可以買一套價值153萬8千元的大房子。
如果想要向銀行借比例65%的錢，又沒有更多可提供的資料，簡單的方式，就是買價值154萬以下的房子，提供一些家長相對簡單的工作信息，加上兩張ID就可以了；
通常留學生家長做擔保，就需要提供一些資產或銀行流水。資產不在加拿大，也可以在境外，比如國內股票和持有的股份，銀行存款，各種，房子就不用說了在哪裡都是硬通貨，並沒有硬性規定要需要提供哪幾種資產證明，總之可以證明資產足夠大、能夠降低貸款風險的材料就行。關鍵看負責審核的人，他認不認這個材料足以證明你的身家。銀行流水也是一個重要證明，能證明你的工資單，足夠支付你孩子購買的公寓的銀行貸款。
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