在“堅決遏制房價上漲”的調控基調下，房地產市場的熱度明顯減退。10月19日，國家統計局發佈的數據顯示，前9個月全國房地產開發投資增速比1-8月份的平均增速回落0.2個百分點，商品房銷售面積增速比1-8月份回落1.1個百分點，其中住宅銷售面積5個月來首次出現同比下降。
易居研究院近期發佈的報告顯示，其監測的100個城市新建商品房成交均價同比增幅已連續14個月保持收窄態勢，房價環比下跌的城市數量有所增加，庫存規模明顯增長，並且出現近45個月以來的首次顯著攀升。
事實上，自今年9月起，隨著樓市進入調整期，國內多家房企打折促銷的現象不斷增多。臨近年末，房企回款壓力進一步增大，面對購房者越來越重的觀望心態，市場成交量持續低迷，越來越多的房企不得不在價格上作出更多讓步，以換取銷量。
寧波：去化率逐月下跌降價端倪浮現
從今年5、6月份“恐慌性購房”和“日光盤頻現”，到如今的購房需求過度透支、市場銷售乏力，甬城下半年新盤去化狀況可謂急轉直下。據不完全統計，2018年7月之前，寧波商品房新盤整體去化率基本維持在80%，到8月已下降至67%左右，9月整體去化率約為54%，10月降至50%以下。除了小港、莊市、洪塘等熱點板塊的個別樓盤外，多數新盤的去化率不容樂觀。
面對市場趨冷的狀況，寧波部分開發商已開始暗中開啟“促銷”活動。記者從鄞州中心區某售樓處獲悉，該樓盤的部分戶型總售價較上半年已下調了約20萬元，儘管如此，近段時間來銷售中心諮詢的人流依然寥寥無幾。個別到訪的購房者表示，儘管開發商推出了優惠，但總價和首付還是相對處於高位，目前還是決定再觀望一下。無獨有偶，近來江北部分樓盤在開盤時也推出了不同程度的優惠促銷，實際開盤價格與備案均價有著2000-3000元/平方米的落差，但銷售情況依舊沒有達到預期。
有媒體統計，9、10月以來，位於海曙核心區以及鄞州中心的中高端改善型樓盤，平均去化率都低於30%，而對均價超過2.5萬元/平方米的中高端樓盤而言，受市場下行的影響和購房需求透支的影響相對會更大，即使開發商推出了降價促銷，但對購房者而言，吸引力還是不足。反觀甬城10月份成交量較大的樓盤，如奧園·譽湖灣、富力御湖半島、天逸灣二期、雙瓏原著等，均價都在2.5萬元/平方米以內。
業內人士分析稱，第四季度新盤去化率或將繼續下行，而在市場下行趨勢下，未來寧波樓市降價的範圍與力度，很可能會隨之逐步加大。
專家：“以價換量”或在短期內成常態
“一般對於房企而言，降價是最無奈的辦法。”業內資深人士表示，“以價換量是建立在犧牲企業利潤的基礎上，通常情況下房企不會輕易使用。”
但在遏制房價上漲的調控背景下，今年以來，房企的融資渠道不斷被收緊，而且眼下已近年底，部分高槓杆、高負債的房企即將迎來集中還款期，資金壓力不小。據瞭解，當前房地產市場降溫，多家千億級房企已開始收縮戰線，減少拿地，降低開支，精簡人員，同時加快去化速度。
有數據顯示，房地產行業明年全年到期償額達3597.3億元，同比增長近七成，其中一季度會迎來高達1043.3億元債券到期。業內專家分析稱，對不少房企而言，如果想要完成全年指標，實現資金回籠，降價或許將是最直接的方法，而在如今的整體市場環境下，“以價換量”或將在一定時間內成為常態。
但業內專家同時也指出，“以價換量”是市場降溫過程中房企的“搶收”行為，或許在短時間內能讓銷售額有所增加，但並不意味著這一舉措能夠為整個房地產市場帶來真正意義上的回暖。事實上，寧波房地產市場最近的一次“以價換量”行為發生在2014年，而這之後的約兩年時間內，寧波的房價始終在“低位”徘徊。
購房者：如何理性看待
開發商發大招“降價促銷”，市場的反應如何？鄞州區某樓盤銷售顧問表示，將部分戶型總價下降的信息通知給客戶後，個別客戶的購房意願不增反減，認為房價還有下降空間，想“再等一等”，也就說通常我們所說的“追漲殺跌”。業內人士分析認為，目前大部分購房者都對市場保持觀望態度，購房者心理預期的下降，在一定程度上並不能通過打折促銷就可以挽回。
但也有業內人士指出，當前市場環境下需要看到的是，如果市場繼續降溫，開發商的降價行為不斷擴大，甚至可能引發退房、拋售等現象，而這些現象對房地產市場的平穩健康發展並不會產生積極意義。該人士認為，今年第四季度樓市的主基調應該仍然是“穩”字當先，穩地價、穩房價、穩預期。
當然對剛需購房者來說，上半年“一房難求”，如今購房環境相對寬鬆，甚至年末還可能出現促銷活動，購房者可以在“房子值不值得買”和“房子適不適合住”之間尋找一種平衡。對開發商而言，簡單的“以價換量”市場策略可能無法走遠，而應該更多地迴歸到產品差異化、工藝精細化和裝修標準化的匠心上，或許這才是競爭力的核心所在。
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