今年处于“金九银十”中的江西楼市比以往萧条了不少。在上饶市，“镁刻地产”记者看到，尽管许多楼盘的高音喇叭、横幅海报依然“红红火火”，但售楼部的人气却冷冷清清。
记者调查发现，网络流传的楼盘遭遇业主围攻情况基本属实，“维权”似乎成为上饶楼市的常态。
维权的直接导火线是楼盘降价。在上饶，不少楼盘直接降价，降幅多的可以超30%，8~9折的优惠更是成风而起，甚至精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价层出不穷。
在江西的另一座城市——九江，楼市也很难称得上景气。买房要签保密协议，卖掉一套就成销冠……一些啼笑皆非的故事正在上演。
从风风火火到渐生变数，这里记录的是江西三四线城市的“样本故事”，“镁刻地产” 记者在实地调查中还原了“故事”的更多细节。它如何发生，又将如何发展。
记者 吴若凡 摄
维权也阻止不了降价
记者走访了上饶多个因被维权而引发全国关注的楼盘。
文澜府是上饶楼市遭遇业主维权较早的楼盘之一，今年9月，因降价引来了大批老业主围攻售楼部。
置业顾问告诉记者，文澜府6月第一次开盘价格在8000~9000元，最高约10500元。现在项目一期在售的价格比首次开盘降了1000元左右，大部分房源在7000元，均是毛坯房。
不过降价确实带来了效果，文澜府8月的网签备案量为201套，在区域遥遥领先。
记者 吴若凡 摄
但要论维权最厉害的楼盘，也正是降价最厉害的楼盘——信州府。
该项目去年12月一期开盘时精装均价1万元；后续开盘去掉了装修，毛坯价格在7000元左右，降幅达30%，由此引发了部分一期业主的打砸。也有业主反映，维权诱因复杂，该项目还存在屋顶漏水等部分质量问题。
维权并没有阻止项目降价的脚步。如今带精装的价格也仅为9000~10000元。以一套146.8平方米的房源为例，报价约154万元，实际卖价为123万元，相当于打了8折。若全款付清，还能享受折上折。
不过置业顾问表示：
这些精装房属于“特价房”，是公司对小区老业主的回馈，所以需要向老业主买指标才能购买，而从老业主手上买房这中间会产生一笔“转让费”。
“这其实是安抚，是变相给老业主的一种补偿。”有熟悉该项目的人士直言，这些特价房楼层普遍在1~5层，不是很理想。
自此项目没有再遭维权，但人气并没有显著提升。置业顾问直言，每天多数访客都是看看，消费很谨慎。
在另一个项目——天樾，国庆节的特价活动竟还在继续：业主自购可享85折，价格在7400~8600元。
项目首次开盘价格在9800~10000元，如今价格降到8300元，相当于打了88折。而且在88折计算的总价之上，还能打折。
果不其然的是，该项目也因降价被购房者围攻。这些此起彼伏的维权现象引发一些业内人士唏嘘，“如今的上饶楼市，降价和维权相生相克一般。”
“特价房”要签保密协议，并以员工亲友身份购买
不过，从火热到转冷，这个市场所花时间并不长。
以九江市政府机关单位拟迁入的新区八里湖新区为例。
2014年下半年，该区域在大型规划下成为“新贵”，保利、碧桂园、恒大等大型企业接踵而至，区域新盘也倍数增长。
随之而来的是炒房资金的大量涌入。尽管远离九江市区、交通尚不便捷、商业配套也有待完善。“买的就是未来。”一位本地出租车司机告诉记者。
然而，此时的八里湖新区，车辆和行人寥寥无几，楼盘客流也很稀少。
九江金鹏城于2015年开盘，这条僻静的兴城大道去年一度人声鼎沸，楼盘最贵时超过10000元/平方米（毛坯）。
据项目置业顾问介绍，最后一栋楼部分房源均价8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房两厅为例，原价8312元/平方米，折后单价8165元/平方米，总价比刚开盘时降了近20万元。
记者 吴若凡 摄
在金鹏城旁苦苦等待了近半个小时，记者才打上一辆出租车，前往几公里外的浔阳府。
该项目降价力度更大。据置业顾问介绍，买房可打98折，全款付清可再打95折，预付4万元即可买车位。
见记者略有迟疑，置业顾问更推荐了一套“特价房”，在所有折扣的基础上还能再打9折。“不过这是国庆期间留给内部员工的房源，要签保密协议，并以员工亲友身份购买。”
按照这样的折扣，一套142平方米的四房两卫单价约6856元，远低于区域均价，总价则从118万降到98万元。
记者 包晶晶 摄
据了解，八里湖地区二手房行情也不景气。区域最早一批交付的项目之一——奥林匹克花园，其二手房曾超过10000元/平方米，但目前均价回落至8800元/平方米。
“三大神盘”也愁卖，卖掉一套即成“销冠”
就算现在这么大力度的折扣，大家还是越来越挑，我们国庆的促销额度都还没有用完。”
浔阳府置业顾问的话，道出了九江市场除价格外的另一种“冷”——成交疲软。
记者 吴若凡 摄
记者在实地调查中发现，目前无论是九江新城区还是老城区，都很难找到“不愁卖”的楼盘了。
以九江“三大神盘”之一的尚悦居为例，因为价格贵、难卖动，曾与九玺、铂悦府一并被“封神”。
据了解，项目地处原赣北化工厂，远离市区，且近邻九江发电厂等大型厂区，沿江主干道上大型货车、集装箱车来往频繁。而项目今年6月底首次开盘就将均价定在了7500元/平方米，远超片区价格。
尚悦居的置业顾问也承认，项目位置太偏，与房价不太匹配。项目也曾遭同行揶揄“谁能卖掉一套房，就是当月销售冠军”。
不过记者留意到，其实项目的价格调整幅度并不大。在置业顾问展示的国庆“特价房”清单上，45套房源当天认购可享2万抵5万，折后单价在6930元～7475元/平方米，与一房一价表所列价格相差无几。在踩盘期间，项目也仅有几组访客，客流量不大。
在商业配套、教育资源相对较好的濂溪区，即使紧邻庐山，另一“神盘”九玺也难破“卖不掉”的怪圈。
据置业顾问介绍，项目在今年5月开盘后成交惨淡，60位置业顾问只卖出20套房。
“九玺单价太高，区域定位也有失策，而且140～200平方米的大户型在九江市场难以立足，项目去化一直不理想。”有业内人士就如是直言。
而据了解，项目精装单价优惠后8500～9500元/平方米，并没有做出太大调整。而这一价格，按最小的140平方米户型算，总价约126万元，相较八里湖新区并没有太多价格优势。
相比之下，第三个“神盘”——铂悦府的单价低一些，折扣力度也稍大。项目现场贴了一张全民营销的大型海报，“最高佣金1%、最快5天结佣”等大字赫然在目。
置业顾问推荐的一套118平方米三室两厅洋房，原总价111.5万元，折合单价8544元，而现价约101万元，降了10万元左右。
不过其直言，项目的慢销是因为推盘顺序有偏差，“先推洋房、再卖高层，造成刚开盘看起来还不错，后来就越来越难卖”。
以“三大神盘”为代表，九江市场上出现了不少项目，虽未做出实质性让利，但销售颓势已现。
降价“一步到位”更有利去化
在楼市转凉的大背景下，观望情绪仍在蔓延，开发商面临的资金压力不言而喻，降价趋势已然显现。
“房价持续快速地增长，前期成交火热，已经基本透支了本地居民的购买力，需要提升外来人口的购买力，才能保持市场的温度和去库存的动力。”有市场人士向记者直言。
58安居客首席分析师张波告诉记者，从中短期来看，九江楼市能依靠的最大动力，依然是棚改货币化安置政策。
记者了解到，2018年九江计划改造各类棚户区61555户，超过6万套的棚改力度可谓不小。
然而，随着2018年下半年全国范围内去库存任务接近尾声，棚改货币化优惠政策渐次离场，不少三四线城市房价增速已经应声回落，九江亦无法独善其身。
“而上饶的情况则是，一方面拥有常住人口600多万，购房绝对需求有限，目前消费者又趋于理性；另一方面，购房者可以等等、看看，开发商的销售任务和回款压力，却不能等。”
在张波看来，楼市全面降温的大背景下，项目降价是明智之举，并且一步到位的降价更有利于后期项目的去化。“尤其是品牌房企，每年都有业绩压力，因此四季度必须快速冲量，有些甚至会一步到位放量，这是造成三季度以来市场转向的一项重要原因。”
记者|吴若凡 包晶晶
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