国庆之后，入秋天气渐凉，但楼市却像是凛冬已至。
前阵子，传遍家喻户晓的地产界大佬万科（000002.SZ，02202.HK）又调皮了。才刚不久传出万科内部开会打出“活下去”的口号；十一黄金假期节后，部分项目一面降价回笼资金，一面突进收购华夏幸福在环境区域等多个项目，展开一波操作。
在一片争论之下，万科近期却开启买买买模式，三个季度拿地更是近500亿元，相当于是恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
万科收购华夏幸福
据不完全数据统计，10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。
这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。
显然，万科是通过收购目标公司部分股权的方式，来获得上述地块，这宗交易的对价约为32.34亿元。截至今年上半年，上述公司的总资产接近40亿元。
按照合作协议，万科将成为这些项目的操盘方，且在五个项目公司的董事会中有人数优势。华夏幸福表示，“本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地，符合公司整体发展战略与方向，对于公司的长远发展将有积极影响。本次交易对公司的经营业绩不构成重大影响。”
要知道，今年以来，受环京地区限购、土地出让指标限制等因素的影响，华夏幸福环京区域销售受影响较大，资金承压。而此次成交的项目当中，受环京限购所累的孔雀城赫然在列。
从近期楼市表现来看，短期内，行业进入了调整期，但若把这个周期拉长，中国城市化进程和城市群发展的趋势并无改变。行业整体也不乐观。
万科准备过冬
10月10日，万科公告了9月份销售及近期新增项目情况简报。9 月份公司实现合同销售面积 302.5 万平方米，合同销售金额 434.2 亿元；2018年 1~9 月份公司累计实现合同销售面积 2,902.1 万平方米，合同销售金额 4,315.5 亿元。
9月作为传统房企“金九银十”销售旺季，公司实现销售金额434.2亿元，同比下滑6%，这是今年以来万科销售首现负增长。
据统计，9月份公司销售趋缓，部分原因缘于市场走弱。
同时，万科更加强调回款考核。万科董事长郁亮9月份公开表态，销售放缓一方面是由于部分三四线城市如此前预期，因供求关系恶化造成去化率下降；另一方面也是因为公司更加重视回款考核，并没有一味追求销售规模的快速扩张。
再来看看其他房产的数据，保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。再加上10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，这让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。
综上数据来看，部分龙头房企的转型也遇到了水逆，而万科一直保持着较为积极的拿地态势，碧桂园等房企拿地则出现骤降迹象。
万科数据显示，万科一季度拿地权益金额达到409.1亿元，二季度拿地权益金额达到475.23亿元。半年报显示，2018上半年末，万科拥有货币资金1595.52亿元，同比大幅增长48.33%，看来已为以后的资金做好计划。
艾德证券（ID:EddidHK）认为，不是很看得懂万科近期的种种表现，观望整个地产行业的走势普遍较为谨慎。敲锣打鼓的万科，似乎在向外界证明，真的是努力活下去，不是瞎掰。说活下去的万科，想活的更好，更长久。这似乎也在为过冬做好准备。地产界大佬万科为何高喊“活下去”？或许，时间能给出投资者的期望。
注：以上图片来源互联网
作者：艾德证券期货总经理陈健豪（证监会持牌人-中央编号ALQ830-未持有上述股票）
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