導語
我又要以知名網友秀才來舉例了：他號稱自己是空軍司令。
我懟了他好多次：你既然看跌，那你趕緊把房子賣了，等到腰斬的時候再買回來啊！
本文關鍵詞：
1、假改善/偽剛需/偽投資
2、昆明80+個樓盤價格排序
3、1.4w，昆明樓盤房價中間值+剛需/改善分界線
假改善/偽剛需/偽投資是怎麼來的？
（1）沒有人相信房價會真的跌；
（2）在一定階段內，房子不可能一直漲。
假設有人相信房價會真的跌，否則以秀才為代表的看空樓市的小夥伴，早就把房子全部賣了，存銀行/出國旅遊happy去了。
你睡大街啊！
假設有人相信房子會一直漲，那同樣以大多數地產從業者為代表的“屁股決定腦袋”一族（也包括我），早就不買車不買包不去高端消費，全部拿錢買房子了。
你別吃飯啊！
房子有居住價值+投資屬性，但最根本的還是居住價值。大家都知行不合一，網上噴是一回事，做起來又是另一回事。
這是房子，不是股票。
很多小夥伴問我“xx萬買哪”的問題，我也長時間去摸索各類購房者的心理：
但凡說自己“改善”或者“剛需”，那我建議先看看自己的購房時間，如果你沒有要求在1年內一定要買房，那麼說明你不著急，就別偽裝自己是“剛需”了好嗎？
（可能你只是“看看有合適的就下手”、“怕萬一未來買不起”，這裡已經有一定的投資心態了）
但凡說自己“投資，又要自住/可能自住”的情況，一般看來，改善型住房更適合你。那我建議你——以自住的標準去挑選樓盤，依舊是品牌、地段、配套、產品、價格五要素。
（這能算“偽投資”了，真正的投資基本不會有自住的情況，都是租給別人住or轉手賣掉，但我差不多就知道“你預算是充足的”、“你甚至買了一套還想再來一套”）
但凡說自己“要買各方面都還不錯的樓盤，價格適中”的小夥伴，你被我列為最難買到房子的一類人，沒有明確要求≈要求一切。
甚至我也糾結，我如何證明“憑什麼說這個樓盤價格適中”？
搞清楚自己的需求，我們以目前昆明的房價排序來看：昆明一手樓盤房價中等水平到底在哪？
（圖片僅做分割線使用，當然也可以看圖猜樓盤，非雲南）
昆明83個樓盤價格排序
1w以下樓盤：
廣電苑·和園（浩創酌悅，部分）、東旭御山湖、招商翰林大觀（部分）、中梁首府（部分）、保利陽光城翡麗公園、航空藝術港、普照興園、新城琅樾、耀興楓丹白露等。
此處有8個樓盤（不包括安寧/嵩明區域），其中除中梁首府之外，其他均為呈貢、經開區項目。
1w-1.2w之間的樓盤：
泛亞城邦、龍鬥壹號海岸城、綠地健康城、藍光花田（部分）、中通世紀廣場（部分）、馬街摩爾城、華信悅峰、恆大名都（部分）、碧桂園北城映象（部分）、瀚林瀾山、恆大翡翠華庭（部分）、俊發盛唐城、東旭駿城、金馬騰苑、慢哉、米蘭春天等。
此處有16個項目，其中，離市中心最遠的是綠地健康城，離市中心最近的是金馬騰苑（最靠近二環）。
另外，翰林、東旭、金馬、慢哉、米蘭春天都屬於東市區。泛亞、龍鬥、藍光、中通屬於呈貢新區（綠地已經屬於滇池度假區的範疇，不算呈貢）。
除去地段因素，基本沒有哪個在主城的項目是板樓/假板樓。（除了俊發盛唐城，現在剩的戶型最小面積300㎡，這要是還做筒子樓會不會有點坑？）
1.2w-1.4w之間的樓盤：
呈貢吾悅廣場（部分）、恆泰滇池名門（部分）、佳兆業壹號公館（部分）、保利大家、碧桂園璽臺（部分）、融創春風十里、實地花鶴翎、江東境界（部分）、龍泉俊園（部分）、中海雲著（部分）、俊發城、新希望白麓城、中海龍泉公館、碧桂園御龍半山（部分）、碧桂園璟臺（部分）、藍光林肯公園（部分）、駱駝灣（部分）、中建龍熙壹號、中南碧桂園樾府、俊發觀雲海、俊發瀾灣俊園、融城春曉、萬科魅力之城（部分）。
這部分有23個樓盤。（也是昆明在售樓盤中單價最集中的價格區間）
絕大多數是高層+筒子樓（這裡把單層超過5戶的全部列為筒子樓，管他設計多麼牛）。
佳兆業、璽臺、中海雲著、御龍半山、璟臺、中南碧桂園樾府、瀾灣俊園2梯4戶假板樓。
其中，實地花鶴翎、中建龍熙壹號、駱駝灣，1梯2戶，且是小高層或洋房。（但確實地段都稍偏）
再看上面提到的假板樓/板樓，基本上價格已經貼近1.4w。
1.4w，已經有項目開始關注居住品質。
（那麼我們是否可以簡單粗暴地認為，昆明1.4w是普通剛需盤和基本改善型居住的分割線？那麼，假設你認為自己是改善型居住，是不是要有這麼多預算？）
（僅做分割線使用，也可以猜項目，雲南某小區圖書館/業主公共區域）
1.4w-1.6w樓盤
大觀首府、金地九樾（部分）、融創萬達城（部分）、假日城市二期芳華、海倫堡中央廣場（部分）、綠城春江明月、萬彩城、碧桂園kcc雲南映象、美的順城府、萬科白沙潤園（部分）、融城昆明湖（具體待定）、萬科金域水岸（部分）、北大資源頤和1898、官房都鐸城邦、海倫國際、紅星天鉑、萬科翡翠濱江（具體待定）、招商海嶼城（部分）、招商雍景灣（部分）。
這部分有18個項目。
單純以離市中心的距離來看，其中萬彩城、大觀首府、海倫堡中央廣場位於二環內、金地九樾靠近南二環。
也就是說，這些樓盤基本也不具備建板樓的條件（以前二環內不讓建板樓，現在土地金貴，也捨不得拿來減板樓）。
其他的小區，全部都是板樓/假板樓，甚至還有很大一部分是小高層/洋房住宅（比如美的、雲南映象、白沙潤園、頤和1898、官房、招商等）。
也就是說，當你達到這個預算的時候，你的改善型居住能有比較多的選擇。
（當然，昆明這個市場其實樓盤沒幾個，挑來挑去還是那些老面孔）
1.6w-2w之間的樓盤
萬科銀海泊岸（部分）、築友雙河灣、保利璽樾、藍光雍錦世家、保利堂悅、河畔俊園、山海灣（部分）、中南雲境、金科江湖海（部分）。
這一部分樓盤，算得上昆明的高端項目了。
由於巫家壩項目很多都還沒有正式開盤，但價格應該也是在這一區間內，還包括萬科翡翠、中交金地中央公園、中鐵建西派國樾（部分）、綠地東南亞中心等，整體算下來超過13個項目。
很顯然——假設沒有特別的賣點，不要隨隨便便賣高價。
當你的預算達到接近2w的時候，說白了，你不差錢。
那思考一下，“我花了這麼大的價錢買這個房子，巫家壩、高贈送面積、看滇池/臨近滇池等等，是我想要的嗎？”
如果都沒有你想要的，是否還要增加預算？（又或者，他們壓根不值這個價？）
2w+樓盤
華夏四季、華潤悅府、俊發逸天峰、滇池俊府、海東俊園。
整個小區，在售或者即將推售的房源，整個小區的單價都超過2w的，有且僅有這五個小區。（其中俊發佔了三個）
同時，我也有點感觸，去過那麼多城市看過豪宅，這就是咱們大昆明頂級住宅？
注意，以上標註【部分】的，都是指小區的小部分較低房源的價格。
中位數1.4w
那我們回過頭來看，這裡共計有83個在售項目（其實已經囊括了在售的大部分樓盤）。
其中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），其實是不到1.4w的。
考慮到把部分小區的較低房源價格當做了整體小區價格，我們又“簡單粗暴”地認為：1.4w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平。
可能說這就是一手樓盤房價中位數1.4w，會有點不嚴謹。我只能說，昆明有一半的樓盤超過1.4w，有一半的樓盤低於1.4w。
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