看人看气质,买房看地段,再“瞟一眼”容积率 容积率是什么鬼?

房地产销售中有一个重要指标叫容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction),又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。买房时,楼盘介绍上一般都会标注容积率,但很多人不在乎,觉得只要感觉好,管他什么容积率。其实容积率不容忽视。

容积率本身就代表了楼盘通风、采光、安静等舒适度。容积率太高,楼高、人密,等个电梯都费劲。

房地产是一项长期投资,买房不能只顾眼前,不顾长远。当你的房子老了,需要拆迁重建的时候,容积率就开始发挥作用。如果容积率低,拆迁重建就相对容易,有开发商原则接手。如容积率1.5的楼盘,房龄太老需要重建时,有开发商就愿意投标,拆迁补偿后,重建成容积率3.0的楼盘,比较容易有利可图。如果本来就是3.0的容积率,拆迁重建,哪个开发商敢接手?补偿低了,住户不干,因为周围的房价不止这个数。补偿高了,开发商不干,因为项目亏钱。所以高容积率的小区,几十年后就容易形成这种局面,房子老了,物业管理也破罐子破摔了,住得很窝囊,但就是拆迁重建不了,住不好住,卖不好卖,成了鸡肋。

那么,容积率多少算高,多少算低呢?目前全国城镇住宅平均容率率为2.06,如果以此为标准,明显低于2.06叫低,明显高于2.06叫高,在2.06左右(如上下25%,1.55-2.58)为中等。因此,如果容积率在2.58以上的楼盘,购买时就需要想想,房子老了怎么办?

当然,房地产投资,首要看地段,次要看地段,第三还是地段。容积率可以参考,但也不要太纠结容积率。

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