◆經濟導報記者 韓祖亦
10日晚間，因“近3年平均利潤較低”且“對公司資金佔用較為明顯”等原因，孚日股份（002083）宣佈公司董事會同意將持有的全資子公司高密市孚日地產有限公司（下稱“孚日地產”）100%的股權全部轉讓，價格為1.8億元。
值得注意的是，今年以來，山東中小型房地產企業頻頻成為股權轉讓標的。據經濟導報記者不完全統計，僅在山東產權交易中心掛牌轉讓的房地產企業股權項目，今年便已突破10起。除孚日股份外，科達股份（600986）等上市魯企，也紛紛在今年加入出售房地產子公司的行列。
“近幾年，中小房企生存壓力越來越大，財務壓力、經營壓力、拿地壓力，進一步擠壓其生存空間。尤其是在目前的宏觀政策大背景下，整個行業的‘日子’都不好過，中小房企必然更為困難。”在合富輝煌山東分公司副總經理許傳明看來，可以預見，房地產行業集中度將不斷提升，越來越多的中小房企未來將被迫面臨被收購的境遇。
清理涉房業務
資料顯示，孚日地產成立於2006年4月26日，原始註冊資本1360萬元。2014年6月11日，孚日股份對孚日地產進行了增資，註冊資本由1360萬元增至1億元。
從財務數據上看，截至2017年12月31日，孚日地產的資產總額7.78億元，負債總額6.77億元，淨資產1.01億元。2017年度主營業務收入3.52億元，淨利潤2583.91萬元。截至2018年7月31日，資產總額5.79億元，負債總額4.68億元，淨資產1.10億元，2018年1至7月主營業務收入3.02億元，淨利潤5415.60萬元。
此次出售孚日地產所得款項，孚日股份擬主要用於歸還銀行貸款，進行公司主營業務投資或補充流動資金等項目。截至2018年7月31日，孚日地產應付孚日股份經營性其他應付款合計4億元。
值得注意的是，孚日地產100%股權的受讓方，為孚日控股集團股份有限公司（下稱“孚日控股”），即為公司的控股股東。截至2017年12月31日，孚日控股淨資產3.27億元，2017年度淨利潤6778.69萬元。
根據雙方約定的付款安排，本次股權轉讓的價款為分期支付，孚日控股應在本協議經雙方簽署並生效後10個工作日內向孚日股份支付第一筆35%股權轉讓款6300萬元，於協議生效後6個月內支付第二筆35%股權轉讓款合計6300萬元，並於協議生效後1年內支付剩餘第三筆30%股權轉讓款5400萬元。
從直接受益看，本次股權轉讓預計收益約6980萬元，將增加孚日股份當期淨利潤5235萬元。
經濟導報記者注意到，雖然今年1至7月，孚日地產仍實現了5415.60萬元的淨利潤，較為可觀，但其資產負債率較高，約為80%。因此，孚日地產的相關資產、負債及所有者權益從公司資產負債表中剝離後，公司的合併資產負債率將由55%略降至53%，反而有助於提升公司長期償債能力，並增強公司的現金周
轉情況。
扎堆轉讓
今年以來，在山東產權交易中心掛牌的股權轉讓項目中，也頻頻出現房地產企業的身影。
其中，山東魯信國際物流城有限公司擬出售持有的臨沂魯信置業有限公司（下稱“臨沂魯信置業”）40%國有股權，轉讓底價884.71萬元，掛牌起止日期為2018年9月30日至11月1日。
聊城市奧森體育產業投資發展有限公司也從9月10日，開始掛牌擬出售聊城奧森置業有限公司（下稱“奧森置業”）100%國有產權，轉讓底價達5.05億元。
泰安東嶽泰山置業有限公司（下稱“泰山置業”）80%國有股權及1.95億元債權，也出現在轉讓項目欄中，轉讓方為泰安市泰山景區客運有限公司，轉讓底價為2.64億元。
濟南璞園置業有限公司50%國有股權及95587.59萬元債權，也被山東高速章丘置業發展有限公司以22.67億元的低價掛牌。
此外，菏澤中盛房地產開發有限公司51%國有股權，青島泰澤海泉置業有限公司90%股權及4.01億元債權，山東創業房地產開發有限公司21.63%國有股權、山東吉潤房地產開發有限公司10.39%國有股權等多個股權轉讓項目，也先後出現在山東產權交易中心網站上。
未來處境將越發艱難
經濟導報記者注意到，這些股權被掛牌轉讓的標的企業，盈利狀況大多不容樂觀。
臨沂魯信置業2017年實現淨利潤0.34萬元，2018年1至7月的營業收入為0。奧森置業今年1至5月淨利潤虧損1669.67萬元。泰山置業2017年1至7月虧損627.63萬元，今年1至2月虧損97.20萬元，目前職工人數僅5人……
除國有企業頻頻剝離房地產資產外，民營上市公司也加入了剝離房地產子公司的隊伍。
今年1月28日，科達股份公告稱，擬將持有的青島科達置業有限公司（下稱“科達置業”）100%股權出售，交易價格為2.83億元。科達置業主要經營房地產開發和銷售，截至2017年底，資產總額約5.36億元，負債總額約4.75億元。
值得注意的是，本次交易完成後，科達股份房地產開發及銷售業務只剩餘東營科英置業有限公司及濱州科達置業有限公司，這兩家公司業務量較小，佔公司營業收入比例較低，但科達股份仍表示，不排除未來對上述兩家公司進行出售等方式的處置。
在許傳明看來，過去只要能做到“快週轉”，無論是哪種規模的房地產企業，都有生存空間。“但這一波行業週期之後，‘快週轉’這條道路已不能完全走通，而是對房地產企業的融資成本提出了更高要求。在這一點上，中小房地產企業存在明顯劣勢。融資難、融資成本高，在目前的大環境下，其很難尋找一個可替代的解決方案。而這，也將直接影響中小房地產企業在拿地時的競爭力，處境將越發艱難。”
基於此，許傳明表示，整個房地產行業的集中度未來將進一步提高，呈現規模化聚集與併購頻發的局面。（編輯李師全 陳德罡）
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