撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤
人的一生就是在不断地学习和向上攀登。
要是原生家庭在深山沟壑之中，县城就是你对新世界的全部寄托；但是如果生在了黄浦江边，就算远去纽约巴黎，可能也会觉得不过如此。
看书，是为了和无法企及的智者交流；而直面交谈，更是比干坐在电脑桌面前码字一周来得真切。
读万卷书不如行万里路，就是告诉了我们纸上得来终觉浅的道理。而房子的买卖不仅与认知有关系，更是实践出真知。
总结自己的买房置换经历，以及参考周围人的买房历程，大概有15条道理，如果能在买房之前就搞明白，定受益匪浅。
一、一辈子一套？
人这一辈子，一般不可能只住一套房子，现在所买的房子一般能陪你20年基本是极限了。
绿云小区，郑州90年代的“顶豪”，据说政府机关事业单位人员聚集地，人员整体素质水平极高，对标现在的郑州楼盘，最差应该也是广电天韵或者龙之梦东苑的水平，1996年竣工，到现在22年了，还有几个人还记得？
而在百度地图的“印象标签”中，绿云小区是物业差、环境一般、停车不方便的代表。
时代在变迁，人居体验也在提升，如果不折腾折腾换换房子，那就只能被时代折腾了。
二、第一次很痛苦！
第一次买房和啪啪一样，很痛苦艰难，甚至还会出点血。这是在为未来长久的舒服交学费。
“定金”“订金”傻傻分不清楚。交了定金之后，埋怨自己的老公被售楼部的美艳售楼小姐迷惑了才交了钱，跑去售楼部一哭二闹三上吊的。对不起，这个不退。
当然，遇见想化干戈为玉帛的营销经理或营销总，也许你会幸运一点？
电商服务费、银行按揭服务费、茶水费交过一遍，下次就顺利了。一直在门口蹭蹭，你永远都无法深入了解。
三、离单位近最好。
客观存在的通勤距离，永远存在那里，而稍小一点的小户型房子，最长几个月你就适应了。
距离单位20公里，130㎡三开间朝阳的大开间四房；距离单位2公里，89㎡的紧凑小三房，你选哪个？
20公里的车程，你永远需要花1个小时或者更长时间在路上，每到周一上班和周五下班，都要胆战心惊，担心今天需要多久才能回家。
四、买大品牌。
一定要买大品牌。有品牌的项目出了问题也愿意改正直到业主满意，没品牌的开发商砸了售楼部还得去政府门口请愿。
西区康桥上城品，10年的房子，单元大厅需要修葺，不动用维修基金，康桥集团自费百万改造小区大堂，这个魄力，是小开发商没有的。
五、压力晚来不如早来。
人生就是压力不断，买不买房子都一样。
买过房子的你会发现，前3年如果没有外力支持是很难熬的，但是同时你的工作会越发有动力，生活会越来越好，日后就是海阔天空了，没买房子的总期待房子跌穿，但是受伤的永远是这些人。
六、最廉价的福利。
银行房贷是我们能向银行借到的，廉价、额度最大、利息最低的贷款。
基准利率4.9%，上浮3成之后依旧可以接受。在买房子的时候，尽可能多的贷款并延长贷款年限，通胀会帮助你抵消一部分未来的贷款月供，而且你可以日常进行生活，但是谨记，月供最好处于月收入的三分之一至二分之一之间，月供过高会严重影响生活品质，这就本末倒置了。
不愿意贷款和不愿意借钱其实是一个心态，逐渐我们会发现，敢借钱和开车、会电脑一样，也是一项人生技能。
而如果房贷能够贷款70年，我一定会选择这个选项。
七、多大能耐干多大活。
刚毕业不久的大学生，或者是消费能力不强的群体，要买的是能买得起的，而不是买想买的。
我在西区，汇泉西悦城和永威西郡我买哪个？
我在白沙，美景东望和紫藤公馆我买哪个？
我在北区，中原宸院的高层和正弘府的小高层我买哪个？
其实都是瞎扯淡，计算一下自己的月供能力，包括生病等小灾小难的情况下自己的最大月供能力，可以反向推出自己能买单价多少的项目，然后再结合售楼部的面积区间段，这个是否是适合自己购买的小区，自然明了。
法式水系、25cm胸径的银杏和三进三出的新中式园林，对于你而言，其实没有多大价值，因为你目前消费不起。
八、一定要去大城市。
一定要好好学习，考上一个好大学。
一个好大学，大概率都是在大城市，当然我们也排除石河子大学等211大学中的特例。这里作为自己奋斗的起点，努力工作并且能在家人的帮助之下在当地买房，就是跨越阶层最有效的方式。
你这一代，可以从县城到省会，就是为了你的下一代从省会到一线铺垫了基石，而也许4代以后，在纳斯达克IPO敲锤子的就是你的后代。
一句漫不经心但却又振聋发聩的话一直萦绕在我耳边：我花了18年的时间，才能和你坐在一起喝星巴克。
而在未来，我希望是其他孩子对着自己的子孙说出这句话。
九、别听专家的。
需要买房子的你，不需要听各路专家的侃侃而谈，经济走势宏观分析更是听起来如天书一般。
马光远、吴晓波、任泽平等都是行业大咖，这点我们不否认，但是马失前蹄的情况也不在少数。他们只能作为辅助你了解宏观经济形势的存在，对于买房置业而言，他们绝对没有售楼部的小哥哥小姐姐来的专业。
再者，中国楼市是政治经济学，学院派的研究型学者喜欢拿西方经济学的那一套理论和所谓“日本失去的二十年”来描摹中国的楼市现状及未来，结果就是理不清现状也难理解未来趋势。
十、买房要趁早。
这个趁早，不仅是说要早买房，更是说在微信选房占主流的当下，依旧会有售楼部是要求现场排队，以排队顺序为选房次序，所以，一定要早去现场。
特别是相较而言抢手的楼盘，假定明天开盘，你今天一大早可能就要去现场看看情况，看现场的情况决定自己是否要开始排队了。
买房子是动辄百万的支出，要选上一个好的楼栋和楼层，绝对是数十人甚至百人抢夺几个优质房源。
▲海马公园5期开盘排队盛况
十一、首次慎重。
第一次置业对于刚需而言至关重要，因为这可能是你未来换房子的最大资本。
收入跑不过房价已经成为了众多上班族共同的认知，当你以89㎡小三房作为人生起点的时候，10年之后，大概率会有孩子，会把老人一同接过来，甚至会有二胎，这个时候，置换120㎡以上的大房子，原来老房子对你的支持可能会远超年迈父母对你的支持。
公寓产品、没有学区的破房子、非地铁口的四外环新房、远郊概念房等，刚需勿入。这种类型房子未来大概率跑输通胀，绝对不是你二次置换的砝码。
十二、别想着抄底。
经济学家、各种大V，9成以上人都无法对未来形势做出准确判断，都是站在地面上判断事情，没有人有前后眼。
买房子不要追求所谓绝对的底，能在调控期，以相对低的时候入手，已经是非常难得了。在限售政策捆绑之下的郑州楼市，买新房从买开始到能入市交易，最短周期为5年。
16年7月的“郑纺机”地王，从此新房市场开始有了接二连三的涨幅，几乎一天一个价。而16年10月——17年3月期间，高温烧到了二手房市场，这期间，几乎是郑州二手房市场的顶峰，老破小甚至都能卖出匪夷所思的价格。
而之后，市场开始维稳，整体价格出现停滞或者是小幅微跌，总而言之，你能以高位抛出的机会就短短的几个月而已。
绝对不赚最后一枚铜板，这是华人之光李嘉诚的名言。而能在市场平稳期以相对较低的价格入手，在行情来的时候不贪恋及时出手，你就是一名相对合格的投资者。
十三、贪小便宜吃大亏。
贪恋小便宜会吃大亏，这是古人早就教会我们的道理，但是很多成年人依旧不懂。
无证内购、乱团购、贪图低于周边市场便宜房等行为都是典型的例子。你必须要有独立思考的能力，别人给你的意见和观点都是站在别人的立场上，没有人能替你生活替你做思考。
别人只是给你建议，生活还是要你做决断。而贪图便宜吃大亏的人真是不在少数，选择河医万创学府壹号的；电视台团购的祈福城等，此类的例子每年都有，不曾消失，到头来哭爹喊娘。
十四、存在即合理。
同样一个区域的不同楼盘，定价不同，一定是有其内部道理的。
北龙湖核心区洋房为何4万+；高铁站优质房源为何会卖到2.5万+。为何这些房源价格如此高，还会让众多人趋之若鹜？说到底还是因为地段的原因。
而最通俗的语言：一般情况下，贵的大概率就是好的。“性价比”是哄小孩的。
买“性价比”就不要图品质，买品质就不要图便宜，物价在涨、基建石材在涨价，买便宜图品质最后的结果大概率是开发商降标，然后你穿个白汗衫大夏天去维权。
在固定的区域内，你用买升龙的价格想买到永威的品质，买不到还想去维权砸售楼部，这种人可能就该穷一辈子。
十五、熊市跑赢大势的办法。
想在市场平稳期间投资房产的人群，要买可预期的城市核心的闪耀点。
1、当前的郑州，北龙湖、常西湖、白沙、港区是工地最密集的四大地区。
很显然也是潜力最大的区域，在基建大开发的同时，医院、学校、地铁、道路、水系、管廊等都会并驾齐驱，熊市下稳定资产，牛市下更会涨幅惊人。
2、产品更迭+物业保值。
以高铁站为例，在3年前的高铁站，建业天筑的设计理念及产品设计是同时期超前的，但是高达6.8元/㎡的物业费也同时将很多人挡在了门外。而复盘天筑，增值喜人、租金稳定且高昂，超越同时期产品5年以上的设计以及优质的物业成为快速增值的两大砝码。
而如今，滨河康桥的美卢湾项目，似乎也在走这条路。
3、城市核心区域也会有笋盘露出，特别是在市场下行的时候。
在行情下行的时候，很多业主会有经济压力或者迫不得已，会有业主“忍痛割爱”，将自己的房子以低于市场价的价格出售，很多时候会被有钱的中介直接截胡，如果中介资金有限，那也许就会被洞悉市场的你拿下。
比如，银基王朝4期1.7万/㎡，普罗旺世6期波特兰1.6万/㎡，这样的好房子，是有拿下的价值的。当然，你同时还要弄清是否全款或司法纠纷之类的问题。
结语
世界本没有什么深奥的道理，都是在一件一件的事情当中慢慢明白，经历的多了，自然处之泰然。
买方与做奥数题类似，一定要有自己的逻辑性，在所持有的条件之下，去解决问题，凭空想象出来的条件到头来不过黄粱一梦。
房子，作为能扭转人生的命题，现在的重要程度，不亚于投胎和高考。
在自行操作过3-5套房子之后，该买容积率多少的小区、地段、地铁、学区等指标与条件，自然会了然于心。
而这些必须在实践中摸索，师傅领进门，修行永远靠个人。
注：本文图片及内容来自于网络，如有侵权，请联系删除。部分观点仅代表作者个人观点，不代表东哥探盘平台观点。
閱讀更多 東哥探盤 的文章
