房价很高，键盘和现实都在持续不断地抨击它，但到底会不会跌，最强的抨击斗士也充满疑惑，我觉得应先对已有的现象观察分析后再做判断。房子和股票是大众投资的两个主要标的，是经济变化的观察窗口，将二者结合起来看是做出合理预测的好办法。
在假设房价涨或跌前，且看房价和股市价格变化间的关联性。因为股市价格即时变化，滞后性小，可以首先了解到经济状况。
房价和股市的相关性
蓝线是厦门房价月增幅变化数据，红线是深证成指，图中我用竖线标记了几个时间点，全图时间跨度：2005年01月至2018年03月。
选择深证成指因为上证综指主要是国企，在反映民间的经济活动方面，相比深证成指在客观性上差一些。
“房价月增幅高低波动”和股市的涨跌有联动性，分为弱相关和强相关阶段，强相关阶段又分为正相关和负相关。各阶段间的转变在历史上有明确的时点分界。
弱相关阶段：2007年07月之前和2016年05月之后；强相关阶段：2007年07月—2016年05月，具体为，正相关阶段在2007年07月—2015年06月，负相关阶段在2015年06月—2016年05月。
这是一种规律性的关联变化，为了了解这个变化，对“吸水效应”，“M2”，“汇率”，“经济成产率”，“利率”，“PMI”分别与这变化做对应考察。
吸水效应
吸水效应是股民中流行的概念，假设资金一定，钱要么从股市流到房市，要么反过来。资金被吸走的一方要跌（或者增速下降），另一方看涨。从住宅销售价格与深成指叠加图看，吸水效应在大部分时间里几乎都不存在，只有牛市初期例外，且存在的时间非常短暂。2015年06月—2016年05月间明显的负相关是整个经济的问题，吸水是达不到这种夸张效果的，这点后文会继续讨论。
- 07年牛市，2006年08月—2007年01月间，牛市初期，房价上涨速度明显降低，被吸水。
- 15年牛市，2014年08月—2015年02月间，牛市初期，吸水效应再次出现。
除了这3到4个月外，其它时候吸水都不存在，这点倒是可以帮助判断牛市是否来临。
另外，经济状况良好时，若有吸水也是单方面的股市短期吸收房市资金，不存在房市吸收股市资金。单方面的吸水表明经济繁荣时大家偏爱的还是流动资产金融投资，股市的价格主要还是看经济和政策面。现在的情况，房市吸水全社会资金，说明经济有状况，就看到没到无法为继的点了。这和错练武功一样，走火入魔前内力也会有一个内力很强的阶段。
中国M2（货币和准货币供应量）年增率带来的影响
政府可以调节M2的量，经济平稳时，M2的年增率是稳定的。每一次M2增率的异常变动（大幅增大或减小），既是当下大经济环境剧变的表现，也将对未来的经济造成长期影响。
M2增率稳定时，M2和股价房价的暴跌暴涨关系不明显，对投机倒把的指导价值不高。但应关注增率开始大幅变动时的表现，比如上图（M2年增率图）中标注的时点，200811-201012，201110-201209，201305和201507-201604。这些异常时点，对了解现行经济状况帮助很大。
每个时段（点）都向我们反映出经济的状况，分别是：
- 4万亿计划对经济短期刺激明显，也带来了长期后遗症。
- 货币政策对经济的刺激现已经开始部分失效了。
- 经济去杠杆和加杠杆的矛盾。
1. 四万亿刺激的结果和长期影响（时间：200811-201012）
中国应对08年世界金融危机，开动印钞机，执行4万亿计划刺激经济。效果很明显，股市和房价同步显著上涨。两者不同的是，股市没有迎来牛市，反弹过后陷入滞涨，并在4万亿结束后继续下跌，房价成功迎来一波牛市，房价的高月增率在整个四万亿实施过程中得到保持。
所以中国的印钞机开动，对房价的刺激远大于股市。4万亿的影响
- 低息贷款增加，贷款流向股市和房地产（主要流向房地产），使地方债务剧增，杠杆率飙升（地方政府，普通民众债台高筑），银行资产变得单一，外贷所收到的信用保证（担保和抵押）全是被炒起来的房契地契。这是现在经济陷入两难的部分原因，很容易经济危机或者发展陷入停滞/阴跌。
- 资金主要流向国企，导致产能过剩，而民营资本被挤压。
- 以炼钢行业为例，2011年以后，“扩大内需十项措施”的负面作用显现，产能过剩导致炼钢行业出现大规模亏损。
上图虚线是官方的借贷利率，实线是影子银行利率高出官方利率的值，可见2008年经济刺激后，民营资本融资成本越发高昂，融资像借高利贷，生存更加不易。
如此经济结构被扭曲了，好比一个瘦子增肥，全增在肚子上，其它地方甚至更瘦了。
2. 货币政策的经济刺激作用开始部分失效（时间：201110-201209，201507-201604）
201110-201209时段，M2增率再次大幅升高，货币流通量大增，但对应时段的GDP增速从2012年第一季度开始跌破9和8，进入7%时代，而这几个月房价和股市也双双下跌，可见小幅度的货币刺激可能部分失效了。新增资金处于空转状态，不断地做高金融资产，有些用于偿还本息，无法投入生产，全社会开始进入高杠杆的恶性循坏中。
201507-201604时段，有一次试探性地M2货币增发动作，但GDP增速进一步降低，PMI（制造业采购经理人指数）跌破50，没有起到刺激作用，房价却再次疯涨。
可见经济迈入一种困境，货币政策不仅不容易达成效果，却很容易使经济结构进一步失衡，好似印的钱全流入房地产了（当然人民币的大幅贬值也是这现象的助力之一）。
3. 去杠杆和加杠杆的矛盾（时间：201305以后）
经济现已经陷入一种矛盾，不加杠杆很难熬，继续加杠杆又让情况进一步恶化，这是经济结构失衡带来的恶果。经济较差时本应进行适当的宽松刺激，但也许是因为制度，刺激容易流向国资，流向见效快但低端的重资产行业，导致产能过剩，而实业民资的状况得不到改善。以前，如4万亿时期，还没形成严重的过剩产能，房地产也能拉动GDP而不用担心债务过高，资本暂时未向国资集中，所以经济问题表现不明显。可是在这段发展时期，问题持续恶化，最终导致现今恶性循坏，一刺激一增肥就增了肚子，其它身体部位没有反应。
现在全社会债务率已然太高，基建特别是房地产对拉动GDP的效果已然很小，房价只涨不跌终有尽时。
现今数次的经济刺激行动（比如M2货币放水加杠杆）收效皆甚微，债务和经济结构不断恶化，还是房产最先蹦起来。这是债务接近崩溃边缘的表现，所以不管有意无意，政府开始了去杠杆操作，在201305月以后M2的增速逐渐走低，但这又进一步打击实体经济和股市，非常的矛盾。
必须要扩大内需，改革经济结构，融资时对各行各业一视同仁，才能接力4万亿。改变的过程长久且痛苦，有时饮鸩止渴也是需要的，货币政策和财政政策仍时有放水动作（M2供应量年增率图中201110-201209，201507-201604两个时段），但在努力克制（M2供应量年增率图中201305以后）。所以房价虽触及债务危险线，仍将长期得到一些支撑，就像刹车的ABS系统一样。
利率的变化
2007年前，经济态势很好，加息也不能阻止过热的经济，股市房价仍然快速上涨。08年金融危机爆发后，经济恶化，央行最终多次降低利率，效果是有的，但效果逐渐降低。2014年11月初次降息是牛市（股市和房市）的原因之一，但很快对股市的刺激作用就消失了。2014年11月至2015年10月连降利率六次，在15年股灾后，股市面对这些好消息毫无反应，一蹶不振，房价却有又被打了鸡血上涨。
从央行利率决议与深证成指叠加图，可以发现2012年6月开始，经济结构问题已经完全暴露出来。因为2012年6月和7月的两次降息，股市并未反弹，但房价却再次加速上涨（2012年6月—2014年3月），经济和金融结构已经失衡了。
若在良性状况下，利率刺激时，房价和股市的步调会统一些，常同涨同跌。
中国官方制造业采购经理人指数
纵轴中间值50是荣枯线，柱图在50以上代表经济繁荣，50以下反之。
仔细看图，你会发现2015年的牛市很没有来由，经济那么差，GDP增速也在不断降低，却出现了一个牛市。这就是大家说的政策牛，靠的是政府强行造势，同降息和美元贬值有些关系。复杂的原因暂且不管，股市与经济的走势完全相反，表明资金没有进入实业，没有达到预期的刺激目标，所以牛市很快就结束了，国家最终聚焦于去库存工作。这也表明经济结构失衡的问题比较严重，调整费时费力。
其实个人觉得15年的政策牛是正确思路，只有股市起来，才能盘活各种金融资产，打造全民信心，促进全方位的投资和消费，而不集中于地产基建。思路上是正确的，但执行起来出了偏差，监管制度不健全导致资金在金融系统内空转，金融杠杆提升太快，难以为继，像是重复房地产的悲剧。
汇率与股市和房价的关系
人民币在多年升值过程中，汇率有两个很明显的贬值或横盘阶段，两阶段房价都大涨。
- 长期看汇率与股市升跌的直接关联性不大；
- RMB相对美元贬值或横盘阶段，房价增速度会大幅加快
- 2008-2011年，4万亿刺激阶段，房价快速上升
- 2015年03月-2016年02月汇率稳定保持横盘，对应的，房价在2015年03月-2016年02月的涨速逐渐加快；2016年2月后汇率下跌，房价更是可怕暴涨直到2016年10月份。
人民币贬值会促使大家投资房产，房产果然是大众选择的保值手段。这可能跟国内的金融管制有关系，资产配置选择不多，而且贬值时固定资产波动率风险小于金融资产。
另外，贬值期与货币增发，利率降低时间上相重合，合力刺激了房价的上涨。
在经济结构良性时，政策措施的刺激会对所有部门生效，整个经济变化是同步的，房价和股市是正相关的；在经济结构恶化时，资本主要流向国资和房地产，导致过剩产能，民营实业融资成本高，这时房价和股市相关性低或负相关，股市的疲软可能持续较长时间，不利于投机操作。
这一切都是由经济上杠杆阶段和去杠杆阶段（这两阶段是经济运行的基本循环，有机会再细讲吧）各国或各历史时期不同的经济结构和政策情况引起的，值得多思考。
未来会怎样
需要定向调整各行业杠杆率
现在社会整体债务水平是过重（高杠杆），过重的债务负担（收益被利息冲抵）阻碍经济地良性扩张。
但投融资仍是经济保持扩张的必须手段，这又会扩大债务水平，所以很矛盾。唯有做局部定向地杠杆调整，增加民间实业，创新技术领域，居民消费这三方面的杠杆，降低房地产和过剩产能的杠杆，才能实现通过杠杆刺激经济扩张而不导致债务水平进一步恶化。定向调整还能打断任何刺激都优先刺激房地产的恶性循坏。
如果能找到债务水平良好的新兴行业，规避濒临崩溃的高杠杆行业，对投资一定是最有利的。只是政府能否实现各行业杠杆率的定向调整是一个未知数。
假设房价继续大涨
经济结构继续恶化，杠杆率继续朝房产集中。
- 居民的房贷更重，抑制消费，内需不振。因为炒房发财的人投资其它行业的可能性并不大，资金永远在房地产内部循环，而刚需自住房是真的固定资产，更不可能空出资金投资其它行业。经济下行的同时，还加剧了贫富两极分化。
- 银行债权资产中，全靠借贷人的房产保证信用，债务结构单一脆弱，在大经济波动下发生类似美国次贷危机式的连锁反应也不无可能。
- 政府将无法有效运用货币政策刺激经济发展，将很难找到有效的货币财政工具调节市场运行。资金很容易进一步流向房地产，挤压其它部门，实业融资更加困难，都勒紧裤腰带买房，最终债务崩溃，走向通缩，并且通缩后运用量化宽松减息等政策无法实现良性通胀。
所以假设中国经济仍有前途，就应避免继续大涨，否则真的很可怕。
假设房价不断大跌
理想很美好，现实很残酷，大跌应该会引发金融风险
- 居民和企业的资产减值，信誉下降，资金链断裂，整个金融活动剧烈萎缩。通俗点就是，有钱人也周转不过来了，大家有货也卖不出去……
- 银行不良资产大幅度增加，所有贷款抵押物都在大幅贬值。银行将进一步提高借贷的门槛，促使经济活力进一步下降
- 相关产业受影响，民工失业……
所以假设中国经济是有前途的，也应避免大跌。
阴跌，横盘或慢涨才是最优选择
社会的整体杠杆绝不能再加，必须降低房产杠杆。经济结构要调整，实现资金和债务转移，促进民资实业的发展，房价就只剩下阴跌，横盘或慢涨的选择。
所以未来很长时间房产的投资收益预期估计高不了，阴跌的可能性是比较大的。房产也许会成为一个保值品而非增值品。
对未来政策的个人猜想
货币政策会尽量维持谨慎状态
货币政策的效果逐渐降低中，大范围的刺激容易饮鸩止渴。
将更多的动用财政政策，但规模有限
财政政策，就是政府多花钱消费，这和居民消费拉动内需本质是相同的。
由于金融危机，现在地方政府的债务水平已然很高，大范围大规模地运用财政政策并不现实。房价不太可能大跌的原因之一就是政府债务还是需要土地来支撑。
促进企业和民间的融资，调整各行业的具体税务（加税、减税和补贴）
最近已经在如火如荼的推进了。
如果股市活跃，企业和居民的金融资产（证券基金等）不断升值，在银行里的信用能得到提升，融资能得到继续，各资产得以盘活，最终促进经济良性循坏。现在一直上新股也是这么个道理，提升一批有潜力上市的中小企业估值。
所以金融是有转机的，股市是需要起来的，政策底是存在的，如若不然，怕是持续低增长的概率将大增。
最后，现今并不处于良性的一个经济状况，整个经济都缺乏弹性，大家信心都很低，股市和房市也失去了联动性，处于弱相关阶段。当出现负相关时，股市很可能逐渐好转(政府的刺激优先反馈到金融资产，类似经济恶化时的逆过程）。
我做个美好的憧憬：微弱的负相关过后，经济开始好转，货币政策又开始生效，两者将开始正相关时代，最后当你看到文初说的牛市初期吸水效应时，投资或投机的时机可能就来了。
个人认为：若看长期，比如10年，现在是买一千万股票指数比买一千万房子回报更高的年代。
且行且珍惜。
PS: 再次强调，我所说的正负相关指的是股市与“房价月增幅高低波动”的关系，即使是负相关，股市涨，房价也不一定跌，只是说会涨的更慢，出现了抑制作用。
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