不管你承不承認，湛江樓市在逐步變冷，不用拿數據來說明，因為在湛江很多你看到的數據，並不準確，另外加上數據有滯後性，可能並無法反應真實的市場狀況。
想了解市場必須走近市場，想了解樓市必須走進售樓部。在售樓部內，你細心看，會發現置業顧問的變化，購房者的變化，經常到一線的人很容易能感受到氣氛的變化。樓市冷暖，專業人士踏進售樓部就能有初步判斷。
我很長時間才回湛江一次，但是對湛江市場非常熟悉，因為我的眼線遍佈各個樓盤，有非常靠譜的市場訊息。驕傲！
另外，我還建了一個群，能獲取不少訊息。本來建群是打算分享一些我的學習筆記，共同成長和進步，但是建群的第三天我就發現和我想的不一樣，因為群裡陸續進來了很多有獨立思考能力的人，有自己的觀點和態度，共同學習是不可能的，不被他們帶偏就已經算是有深度了。
有群友私信我說，群已經被空軍霸佔，很失望要退群了。我安慰他說，不要太較真，在湛江空軍和多軍沒有明確的界限的，你不信，過了一箇中秋可能就有人換了陣營，原因是他或許買了一套房或者賣了一套房，甚至是去了一次售樓部。
只要能說出自己的邏輯和論據，不管是看空湛江和看多湛江，都是值得珍惜的朋友，因為在湛江願意獨立思考，並與你交流的人太少了。況且，他們中很多人是見過大世面的。
扯得有點遠了，迴歸正題。
最近收到很多粉絲提問，主要問題還是集中在最近樓市下行，能不能買，應該怎麼買。我已問答的形式展開內容：
01
碧桂園海灣城北向戶型一次性付款價格9700，南向戶型一次性付款價格12000，值得入手嗎？
這個問題有兩個關鍵點，一次性付款和戶型朝向。是否可以入手的核心在於價格的優勢是否能填平一次性付款和戶型朝北的劣勢。
我們一直強調，買房貸款是福利，特別是首貸，也許是你這輩子從政府得到的最大支持。以5年為週期粗略計算，3成首付的購房收益是全款購房的3倍，5成首付的購房收益是全款購房的1.6倍。
當然前提是，房價上漲。
以5年為週期，我敢保證房價是上漲的。
再說戶型朝向問題，若是自助，朝向很重要，1000內的價差建議選好的朝向。若是純投資，朝向的重要性是低於價格的，超過700的價差就可以選擇北向。
買新房的時候，不同樓層、戶型等價差很大，但是賣二手房的時候，價差就會大大縮小，價格是以整個小區的品質為基準的。
海灣城是一個剛需盤，提問的粉絲也是買來自住的，所以我給出的建議是，不入手！因為南向戶型的優惠並沒有填平一次性付款的損失。
02
湛江房價會一直下跌嗎，大概什麼時候會觸底？
9月25日，清遠住建局發佈了一個文件，發佈新的措施加緊了調控，在這樣的市場環境下還在加緊調控，肯定是一種表態，實際政策也沒啥意思，主要取消了2017年的清建〔2017〕143號文中一個允許價格浮動的措施。
這裡主要說的是清建〔2017〕143號中有意思的一個要求，見上圖，價格下浮不得超過15%。
對於價格下浮要求直接寫在文件裡的不多，但是沒有哪個政府不密切關注這個數據。從清遠的這份文件我們可以看出，政府對於價格下跌的忍受程度在15%，事實證明，這個數據是精準的，超過15%就會有很多不穩定因素出現。
我們假設湛江的均價為12000,15%就是1800，所以可以把1800當做一個心理準繩，與樓盤的優惠幅度做比較，差不多的就可以下手了，想要更低也不容易，政府也不會允許。
假設更壞的情況，湛江的樓市崩潰了，湛江沒人買房了，開發商哀嚎拋售，這種狀況下，整體價格會到哪呢？白菜價？腰斬？答案是，整體頂多下浮30%，這是歷史驗證過的，不需要懷疑。
12000*30%=3600，這個數字是否能夠將你打擊崩潰？湛江樓市崩潰的底線就是回到2017年5月1號之前，這會不會讓你生不如死？
03
這樣的市場環境下，開發商們在忙什麼？
本土一些小開發商在忙什麼我不知道，大開發商都在忙著“跑路”。關注樓市的同學這幾天肯定被萬科老大鬱亮“活下去為最終目標”的言論刷屏了，雖然萬科有在週期節點唱衰市場的習慣，但是鬱亮的這次表態是真真切切的真實想法，從他會上的講話可以看出，句句扎心，壓力山大。
歷史證明，市場急劇變冷的時候，誰跑的快誰活的下去。營銷厲害的房企，對市場非常敏感，各種數據分析從不停歇，發現不對立刻調整銷售策略，各種以吸引人頭為目的的策劃活動開始上，各種包裝為活動促銷的降價開始審批執行，根據市場需求調整供貨量，供貨類型。嚴格控制，按需去量，嚴格考核籌客比，對去化率有嚴格要求。
說白了，就是市場不好，需要快速撤退，但是在撤的時候不能亂，分批按節奏來，緊張有序。舉個例子，某房企要求一個項目開售的戶型只能推出一棟樓，保證貨量適中，杜絕相互擠壓的現象出現。
這樣訓練有素的營銷團隊，在市場好轉的時候，肯定是最敏感的，能迅速調頭殺回來。
窮寇莫追的道理在樓市裡是不適用的，市場下行，在合理的低位入手優質樓盤，拿到充足的優惠，才是樓市老手的正確選擇。
投資樓市已經沒有前景了，道理是正確的，但是前提是5年之內，目光拉長到10年，一二線樓市還是有機會的。
就三線城市湛江而言橫盤的時間將會持續很久，購房者可以從容比較購買，有中意的房子十一可以看看優惠情況，合適的是可以入手的，不要想著一直下降，現在買是不是不划算的事了，等到划算的時候你中意的房子大概率是已經賣掉了。
便宜和喜歡之間你只能選擇一個，又便宜又喜歡的多半是陷阱！這是寶貴的生活經驗！
04
這個階段在湛江買房，買哪裡最安全？
這是一個很理性的問題，因為他問的是哪裡“安全”，相對比而言很多人都是在問，在湛江買房，買哪裡升值空間最大？湛江本來就不是很好的投資標的城市，況且在這樣冰冷的市場中，哪有什麼毛線的升值空間。
很多人對於投資這個詞有誤解，你有一套房，手裡還有點錢剛夠首付，這不叫投資，這叫保命，跟儲蓄的性質是一樣的，把錢存在房子上，不要想著賺多少了，不貶值就是勝利。
買哪裡最安全？有一個亙古不變的規律，買最貴的最安全！一分價錢一分貨在市場中是通透而堅挺的，你買最貴的基本上是最好的。
最好的房子永遠是最稀缺的，最稀缺的在下行的行情中永遠是最保值抗跌的，在上行的行情中永遠是漲幅最大的。
在樓市大浪潮中飄蕩的豪宅，永遠最安全。
湛江是沒有豪宅的，即使你有錢也買不到品質頂級的房子。面向平頭百姓們的好房子，目前都集中在金沙灣和體育南路附近。以湛江的體量，未來五年能支撐起3個城市中心就很厲害了，而不管怎麼變，金沙灣永遠是中心。
多說兩句調順島，很多人說，文化中心好像涼了，地王好像沒聲音了，調順島感覺沒有前景了，我個人認為，都是小事，根本掩蓋不住調順島的光芒，未來依然可期。你現在看到的，基礎設施差，碼頭近灰塵大等等劣勢都是可以改變的，而位置優勢是永遠不會改變的。位置有啥優勢全湛江人民都知道，我就不贅述了。
05
現在利率上浮那麼多，貸款買房感覺好虧，好糾結要不要下手？
利率是上浮很多，而且你現在貸款以後就是按照這個標準來還了，即使貸款利率下調了，你的還款利率也不會變。看著挺瘮人的。
我的看法是，利率問題應該是你買房整個流程中，最後考慮的問題，並不應該成為影響你買房判斷的事情。
不繫統敘述了，給大家列幾點內核：①考慮問題要全面，在利率打折的時期，你要想一下是否能以這個價格，或者這個優惠拿到房子；②利率即使上浮，相比較市面上的貸款而言，也是很便宜很划算的；③這個問題是有破解方法的，利率下調時期交易是可以將利率拉下來的，只要確保交易安全和稅費合理即可。
最後咱們來做個投票
如果今天早上醒來，你突然發現自己變成市長了，你手頭有100億的城市發展資金，只能用在一個區域，你會重點發展哪裡？
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